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12月份的中國房地產(chǎn)界,，從未這么熱鬧過,。如果說“國四條”明確提出“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，頗出業(yè)界意料的話,；那么，廣州刷新全國總價(jià)地王紀(jì)錄,，上海再創(chuàng)年內(nèi)單價(jià)地王新高，同樣讓人有點(diǎn)驚詫。
昨天,，新江灣城C6地塊最終由中建地產(chǎn)以37.2億元拍得，溢價(jià)率達(dá)到116.6%,，樓板價(jià)達(dá)32484.26元/平方米,，成為全國年度單價(jià)新地王。而巧合的是,，前天廣州誕生了一個(gè)255億元的全國總價(jià)地王,，而且是富力、雅居樂,、碧桂園聯(lián)合體對(duì)抗保利,、萬科、中海聯(lián)合體,，可謂極具觀賞價(jià)值,。兩大地王，仿如地產(chǎn)界的兩檔“賀歲片”,，要為2009年中國房地產(chǎn)業(yè)畫上一個(gè)“完美”的句號(hào),。
假如我們十年后再來回顧2009年，檢視今天地王頻出,、年末沸騰的景象,，一定會(huì)平生幾多感慨。是喜劇,，還是悲劇,，抑或是鬧劇,？屆時(shí)自有公斷,。如果把純商品化的土地市場和房產(chǎn)市場都?xì)w為資產(chǎn)市場，那么它應(yīng)該具有資產(chǎn)市場的基本規(guī)律,，而無數(shù)歷史案例都證明,，沒有只漲不跌的資產(chǎn)價(jià)格，也沒有可以持續(xù)繁榮十幾年不休息的資產(chǎn)市場,。
就房地產(chǎn)市場而言,，1990年的日本、臺(tái)灣地區(qū),，1997年的香港地區(qū),、泰國，2006年的美國,，都曾成為房價(jià)泡沫破滅的起點(diǎn),，并在其后3-5年內(nèi)持續(xù)下跌,，跌幅達(dá)30-70%；就在我們身邊的香港的住宅價(jià)格,，至今仍未回到1997年三季度的高點(diǎn),；遠(yuǎn)在天邊的美國房價(jià)，2006年6
月至今年累計(jì)下跌近四成,，今年5月才開始止跌微升,。
難道我國房價(jià)，真如很多人以為的那樣“不可能下跌”嗎,？其實(shí)為任何資產(chǎn)價(jià)格找出存在的理由,，都不會(huì)太難。中國的國情確實(shí)和發(fā)達(dá)國家不同,，上海的樓市也確實(shí)與香港地區(qū),、紐約不太一樣。據(jù)此,，我國和上海的房價(jià)即使存在或少或多的泡沫,，也不會(huì)短期大幅下跌。
然而,，部分大型開發(fā)商,，尤其是今年在土地市場風(fēng)頭甚健、風(fēng)光無限的央企,，已經(jīng)被眼前的市場火爆情形迷住了雙眼,。其實(shí)，一種風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯形,，那就是以“國四條”和五部委土地出讓金新政為代表的政策風(fēng)險(xiǎn),；另一種風(fēng)險(xiǎn)正在浮出水面：樓市將要調(diào)整。遺憾的是,，少數(shù)房企得意忘形，依然沿著今年高房價(jià),、高利潤的思維慣性向前奔,。
不禁想到王石最近的一個(gè)觀點(diǎn)：萬科已做好迎接泡沫破裂的準(zhǔn)備。極有可能再次印證：姜是老的辣,。我們以為,，在政策風(fēng)險(xiǎn)確鑿、市場風(fēng)險(xiǎn)上升的不利情況下,，那些依然高價(jià)圈地的房企猶如5000-6000點(diǎn)的股民,，也很像2007年四季度搶當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)。近10年中國樓市只升不降,，所以不僅部分購房人堅(jiān)信房價(jià)“只漲不跌”,，而且部分開發(fā)商亦堅(jiān)持看好后市,。沒有經(jīng)歷過完整市場周期的經(jīng)驗(yàn)主義者，其實(shí)都是“偽經(jīng)驗(yàn)”,。
今年二季度,，全國地王焦點(diǎn)在北京。下半年,，焦點(diǎn)轉(zhuǎn)師上海,，尤其是今年上市的央企中國建筑，下屬兩家房地產(chǎn)子公司,，中海70億元稱王長風(fēng)地塊,，中建再領(lǐng)新江灣風(fēng)騷。這本不算什么離奇之事,。問題在于,，今年地價(jià)上漲的速度有些離譜，明顯超過市場最熱的2007年,。比如,，12月份有幾個(gè)典型的高價(jià)地：綠城以379%的溢價(jià)率豪奪浦東唐鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)高達(dá)1.9萬元/平方米,，比附近在售房價(jià)還高出約三成,；嘉定新城地塊溢價(jià)率再次刷新紀(jì)錄：高達(dá)
425%。
這既不符合“國四條”精神,，亦不受上海政府歡迎,。近幾年，上海政府高層一再表態(tài)要穩(wěn)定房價(jià),。近期,，韓正市長會(huì)見蘇州黨政考察團(tuán)時(shí)明確提出：上海將采取果斷措施遏制上海房地價(jià)過快上漲�,！肮麛啻胧�,，讓人比以往有了更多的期待。昨天政府新聞發(fā)言人陳啟偉透露,，上海市完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的原則意見已基本形成,，主要從供地、住房保障體系及市場監(jiān)管入手,，其中供地方面將切實(shí)增加保障性住房和普通商品住房供地,。
應(yīng)該說，2008年以來,，上海在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面推進(jìn)力度很大,，近期又提出到2012年末將新建30萬套經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)模堪稱全國第一,�,？蓡栴}的關(guān)鍵是，上海城鎮(zhèn)建設(shè)用地已遇到嚴(yán)重的“瓶頸”,，在繼續(xù)推進(jìn)十五個(gè)大型居住區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的同時(shí),，如何進(jìn)一步調(diào)配有限的土地資源，尋找市場化住宅和保障性住房之間份額分配的“黃金分割點(diǎn)”,，是亟待研究和解決的課題,。
但無論如何，在這一背景下,，地王“大戲連臺(tái)”,，不是什么幸事，每個(gè)地王背后,，都是一大片房價(jià)上漲,。既然暫時(shí)無法抑制企業(yè)的沖動(dòng)，那么,，調(diào)整“價(jià)高者得之”的土地出讓規(guī)則,，實(shí)屬必要。
(作者系房地產(chǎn)專業(yè)人士) |