２００８年年底,，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過回調(diào)的跡象,。很多房地產(chǎn)商感覺到,，冬天可能就要來到。據(jù)說南方有個很大的房地產(chǎn)公司,，員工去領圓珠筆，公司已經(jīng)不給圓珠筆,，只給發(fā)圓珠筆芯,，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞。但是,，美國金融危機爆發(fā)之后,，房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，２００９年,，幾乎在一夜之間,，從冬天進入了夏天。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下,，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長,。
無論從房價收入比、房價租金比和空置率等指標來看,，中國的房地產(chǎn)市場都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的泡沫,。一般來說，發(fā)達國家的房價收入比是１．８～５．５,，發(fā)展中國家大約為４～６,。在美國，中等收入家庭用３～５年的收入就能買到一套獨院,，在中國至少需要１０年以上,，才能買到一套蝸居。中國社會科學院的藍皮書中談到,，房價對農(nóng)民和農(nóng)民工來說更是高不可攀,。房價與農(nóng)民工的收入之比已經(jīng)達到２２倍，與農(nóng)民的收入之比已經(jīng)逼近３０倍,。一個農(nóng)民,，不吃不喝三十年，也無法在城市中找到容身之處,。單從房價來看,，進城農(nóng)民只能是城市繁華世界中的匆匆過客,。從房價租金比來看，當前的房價租金比已經(jīng)超過了４００,，比一般的國際水平高了２倍還多,。租金比不過月供，反映出當前房地產(chǎn)市場上的投資投機成分是相當大的,。
所有的泡沫最終都會崩潰的,。正如我在之前的專欄里面所說的，中國的房地產(chǎn)泡沫也會破滅的,。但是,，為什么房價到現(xiàn)在為止還是一路上揚呢？
作為一個誠實的學者,，我必須承認,，經(jīng)濟學家最不擅長做的事情就是做預測。我不擅長,。昨天晚上重讀克魯格曼,，突然發(fā)現(xiàn)，他在２００２年就已經(jīng)在文章中預言,，美國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫,，美國很快就會爆發(fā)金融危機，會變得像２０世紀９０年代的日本一樣,。結果呢,？２００３年，他錯了,；２００４年,，他錯了；２００５年,，他又錯了,；２００６年，看起來他該對了,，但是還是錯了,。直到２００７年，美國金融海嘯洶涌而來,，他終于預測對了,。
這個故事說明了什么？說明市場是個復雜的系統(tǒng),，我們無法準確預測下一個時點會出現(xiàn)什么情況,。凡是復雜系統(tǒng)，從本質(zhì)上說都是無法精確預測的,。
你到沙灘上散步,，看到一個孩子在玩沙子,。閑來無聊，不妨也跟孩子一起玩玩,。你可以和孩子一起堆沙堆,。松散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高,，也就會變得越來越陡峭,。到最后，這個沙堆突然崩塌,。那個小孩子會在旁邊,，看得非常高興。一位丹麥的物理學家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經(jīng)思考過這個問題,。假設我們一粒一粒地把沙粒堆起來,，到什么時候，你再往上面增加一顆沙粒,，整個沙堆會突然倒塌呢？
這個問題看似簡單,，其實難倒了全世界的科學家,。在第一階段，沙粒落下之后,，并不是散落各處,，而是會互相組合，慢慢形成一個錐形體,，這就是物理學家所說的“自組織過程”,。但是，到第二個階段,，沙堆會變得非常不穩(wěn)定,，再增加一顆沙粒，就會導致整個小金字塔的倒塌,。但問題在于,，我們不知道哪個沙粒會導致沙堆崩潰�,？赡茉俚粝聛硪活w沙粒,，就會導致沙堆倒塌，但也可能再落下了上千個沙粒,，沙堆仍然會繼續(xù)增高,。
海灘上的沙堆和房地產(chǎn)市場有什么關系呢？我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了第二個階段,，已經(jīng)變成了一個不穩(wěn)定的體系,。泡沫隨時可能破滅,，但我們無法預測何時會破滅。從短期來看,，恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲,。２０１０年貨幣政策仍然會保持寬松、大量的熱錢可能會流入中國,、居民的通貨膨脹預期越來越強烈,，所有這些因素都可能決定房價走高。而且,，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明,，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的。資產(chǎn)價格并不是在超過基本面支撐的內(nèi)在價值之后就會馬上下跌,，在低于基本面支撐的內(nèi)在價值之后就會馬上上漲,。投資者往往是非理性的，金融市場上的“羊群效應”會經(jīng)常發(fā)生,。當房價走高的時候,，會帶動更多的人買房，導致房價繼續(xù)增高,，房價增高,，會導致更多的人買房，又會推動房價繼續(xù)增高,，這是一個“自我實現(xiàn)的預言”,。所以，我們往往會看到,，當牛市剛剛出現(xiàn)的時候,，資產(chǎn)價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候,，恰恰是資產(chǎn)價格上漲最為瘋狂的時候,。
中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成了一個擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房,，唯一能夠從中賺錢的辦法就是,，找到一個比你膽子更大的人，把你的房子賣給他,。問題就來了,，你怎么知道自己不是那個跑最后一棒的人呢？值得慶幸的是,，城市里面的買房者,，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。跑最后一棒的應該是農(nóng)民工。中國城市化最后成功的時候,，是當農(nóng)民工能夠變成城市新市民的時候,。遺憾的是，中國的農(nóng)民工太窮了,，太累了,，他們已經(jīng)跑不動了，他們是沒有辦法接上最后一棒的,。所以,，在中國的房地產(chǎn)市場上，最悲慘的人是那個跑倒數(shù)第二棒的人,。
他們是誰呢,？
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