由于擔(dān)心針對房源營業(yè)稅優(yōu)惠及房貸七折利率優(yōu)惠被取消,，近日，北京樓市出現(xiàn)搶購潮,，房價也出現(xiàn)明顯上漲,。而國家統(tǒng)計(jì)局于11月10日公布了的1-10月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，10月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%,，比9月份擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn)，這是今年的最大同比漲幅,；10月份的環(huán)比漲幅也高達(dá)0.7%,。
有人擔(dān)心，房價快速上漲會發(fā)展為房價泡沫,，因此提議收緊房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)貸款，但是,，房地產(chǎn)政策不宜驟然收緊,；應(yīng)當(dāng)讓各市場主體在穩(wěn)定的政策環(huán)境中進(jìn)行決策和博弈，使房地產(chǎn)市場,、產(chǎn)業(yè)和信貸的發(fā)展更趨理性,。
本輪房價上漲確實(shí)受到了房貸政策放松的推動,，這導(dǎo)致需求迅速增長。但是,，價格是由需求和供給兩個方面決定,，僅有需求增長這一個因素還不足以推動房價上漲。遺憾的是,，2009年的住宅供給沒有跟上需求增長的步伐,。今年1-10月的全社會固定資產(chǎn)投資增長率超過了30%，為什么房地產(chǎn)投資增長卻如此緩慢,，導(dǎo)致供給增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于需求呢,？價格信號是主要原因之一。在房價完全恢復(fù)增長之前,，開發(fā)商可能對市場前景信心不足,，因此投資很謹(jǐn)慎。
土地供應(yīng)和開發(fā)面積少,，也是房地產(chǎn)投資在上半年增長緩慢的主要原因,。土地供應(yīng)和開發(fā)減少的趨勢，是從去年下半年開始的,，很多地區(qū)因?yàn)榈貎r下降,，減少了土地出讓的數(shù)量，持續(xù)到今年,，造成了一些開發(fā)商土地儲備不足,，限制了他們的投資，從宏觀上看,，則是住宅投資和供應(yīng)的增長滯后于需求,。今年下半年，隨著房價推動地價上漲,，各地才加大了土地供給數(shù)量,，但此時房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足的狀況已經(jīng)比較嚴(yán)重，不是短期內(nèi)就能改觀,。
目前情況下,，如果收緊房地產(chǎn)政策，能夠減少房地產(chǎn)需求,，有可能造成房價短期內(nèi)下降,；但它也可能打擊開發(fā)商剛剛恢復(fù)的投資熱情，使供給變得更糟,；沒有充足供給支持的房價下跌只能是暫時的,，是以真正有購房需求的居民買不到房子作為代價的；如果房地產(chǎn)的需求和供給都下降，房地產(chǎn)業(yè)就會變成為少數(shù)富人服務(wù)的產(chǎn)業(yè),，房價自然也不會低,。
隨著供給增長，房價快速上漲的勢頭會受到抑制,。但在房地產(chǎn)投資尚未真正復(fù)蘇的形勢下就全面收緊房地產(chǎn)政策,，可能導(dǎo)致樓市“超調(diào)”，出現(xiàn)“滯脹”現(xiàn)象：房地產(chǎn)投資增速下降,，而房價較快上漲,。因此，長遠(yuǎn)來看,，應(yīng)當(dāng)維持房地產(chǎn)需求的較快增長,，從而刺激房地產(chǎn)投資和供應(yīng)的穩(wěn)定增長。
而且,，房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該由商業(yè)銀行決定,，房地產(chǎn)信貸需要市場化。政府部門抑制高房價的切入點(diǎn)應(yīng)該是增加供給,。銀行會根據(jù)房貸的風(fēng)險和成本,，決定首付比例和房貸利率。如果決策部門認(rèn)為目前有形成泡沫的風(fēng)險,，那可以適當(dāng)收緊流動性,，銀行資金成本提高，就會相應(yīng)調(diào)高房貸利率,。也就是說,，就算是要提高房貸利率，也應(yīng)該由銀行自己做出決定,，而不能由央行做出政策性的硬性規(guī)定,。政策的硬性改變是剛性的，很可能對房地產(chǎn)市場造成沖擊,；而由市場主體自己調(diào)整更有彈性,，它是漸變的，不會對房地產(chǎn)市場造成突然沖擊,。
政府部門要抑制高房價,，適當(dāng)?shù)那腥朦c(diǎn)不是抑制需求，而是增加供給,，包括土地供給和保障性住房供給,。目前的土地供應(yīng)是隨行就市，在房價和地價較高時加大土地供應(yīng)量,；而在房價和地價較低時減少土地供應(yīng)量,。但從土地供應(yīng)到建成住宅需要一兩年的時間,，那時市場形勢已經(jīng)變化。因此,，隨行就市的土地供應(yīng)方式需要改革。
|
|