錢多者當然對房價有決定性的引導力量,，但決不能任由錢多者推高房價,。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的。合不合理應該站在大多數(shù)人,、站在社會平均水平的角度來看,。
一般人會認為：有錢就要買房，房子是會升值的,。都說從長期趨勢看房價不會大跌只會大漲小回,，都說房屋投資是很好的理財工具，那么房價到底是什么東西,？
首先,，從生產(chǎn)者角度看，房價的底限應該是造房的成本,。高出成本的利潤應該達到社會平均水平,，如果高出太多，只能說明政府控制土地導致供應少,，導致開發(fā)商的利潤率太高,。事實上，中國人均居住面積自有統(tǒng)計以來是不斷增加的,，并且伴隨的是不斷增長的人口規(guī)模,。當樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構成房屋數(shù)量的約束,，當然前提是人均住房面積不能無限制地擴大,。各地政府不能增加較多土地供應的原因，有高價房擁有者的反對因素,，也有各地政府功能錯位為企業(yè)以賣地生財?shù)囊蛩亍?BR> 其次,，從消費者角度看，有“房子是長期看漲的,，任何時候買都不虧”的說法,，若此，房子與股票不是一樣嗎,？股票的價值基于未來現(xiàn)金流的折現(xiàn),。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來不確定的現(xiàn)金流評估股票價值,，在現(xiàn)代社會,，大多數(shù)人還是以貸款的形式購買房子,，所以房價應該也是以居民未來收入的折現(xiàn)來確定。我國規(guī)定：還房貸支出占居民當期收入的一半為上限,，其它國家有低于此限的,。再假設居民收入期間為工作年限，設定年收入的平均增長率及折現(xiàn)率,，可以得出未來可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值,，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買的房子單價,。根據(jù)此公式,，可以清楚地看出，房價將伴隨收入的增長而增長,，股價不也是伴隨企業(yè)業(yè)績的增長而增長么,？即便有危機和低迷期，但總體國民收入的長期逐漸增長趨勢和經(jīng)濟的長期逐漸增長趨勢目前似乎是一個公理,，因此,，房價的長期增長和股市總指數(shù)的長期增長也似乎是一個公理。即使如此,，試問股市中的大膽以未來折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來投資指數(shù)基金以享受長期增長成果的,？雖說長期來說指數(shù)是上升的，但中短期總是有各種各樣的風險,。
同時,，在未來現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下，房價和股價一樣,，都是某個時點的價值,，當前的折現(xiàn)價值就是當前房屋或股票的合理價值，如果群眾情緒樂觀,，往往會提前實現(xiàn)未來時點的合理價值,。透支太多未來價值將意味暴跌的來臨！房市與股市一樣,。
其實這一理論與大家通常所說的房價收入比是高度一致的。房價收入合理比例定在3－6倍,，是對全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂,，考慮到全部工作年限時間太長，風險因素較多,，房價收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限,。
在上述生產(chǎn)者及消費者定價理論內核之上，將上述干擾合理價值的因素一一復原,，理論內核將被掩蓋得嚴嚴實實,，真相變得無從了解,。任何偏離理論內核的做法都可能會導致房價的瘋狂上漲。例如,，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導致需求增長太快,，向很多未來失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經(jīng)濟危機，只有少數(shù)房屋質量尚可及供應量減少也會加劇房價上漲趨勢,。
那么,，根據(jù)我們提出的公式，當前中國的合理房價應該是一個什么水平,？成本價大家都很清楚了,，占總房價的比例并不高，不再展示和計算了,。關鍵是未來可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少,？首先，收入水平要拿社會平均水平來計算,。有人總是說有錢人多,，不能以平均水平計，我們要算的不是少數(shù)有錢人能支撐多高房價,，因為有錢人可以支撐“無限高”的房價,。按照平均收入水平來計算合理房價體現(xiàn)的是經(jīng)濟學為多數(shù)人謀福祉的倫理導向。房地產(chǎn)開發(fā)商站在自己的角度說為有錢人蓋房是沒錯的,，但這不是客觀中立的房價論,。
以全國來說水平居前的北京市職工平均工資2007年為46507元，假設雙職工,，未來年收入增長10%,，稅率20%，折現(xiàn)率為5%,，最高還房貸支出占收入比為50%,，折現(xiàn)年數(shù)為從25至60的35年，則算下來當前可買房的價值為339萬,。如果是100平方米的面積,，則單價為33900元。這是基于非常樂觀假設條件的估計,。面臨著很多重大風險如失業(yè),、收入增長率低于預期、房貸利率提高,、家庭重大變故,、還款期過長等，現(xiàn)實中不可以此來確定購房價格,，只是理論計算的一個參考,。1978年至2007年29年全國職工平均工資復合增長率為13.6%,，考慮高增長期已過，如果未來收入年增長定為8%,，還款期縮短為20年,，當前要買100平方米的話，只能承受1.05萬元的單價,，房價收入比依然高達14,，說明這個單價依然太樂觀。只有當還款期定為10年時,，房價收入比才降為6,，此時可承受的單價僅為4730元（如果買100平米的話）。幸好2000年前后進行了房改,，單位由無償分房變?yōu)槌鰞r補償,，私有化了的單位房屋，當時補償價較低,，北京當時的單價大概有4000元左右,，如果以年收入增長13%計年增值率，當前單價增值為7370元,，所以大量存量房子的擁有者不必望高價房而興嘆,，但一般收入水平的新購房者將不得不面對高房價的難題。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計,，8月份,，10家被調查房地產(chǎn)中介的二手住宅成交均價為10199元/平方米，西城區(qū)最高,，為17295元/平方米,。1－8月份四環(huán)路以內商品住宅期房價為18113元/平方米，六環(huán)路以外為7847元元/平方米,�,？磥恚^低收入者要買房只能跑到遠郊了,。
大城市中心房價奇高還有戶口管制加上政治,、教育、文化,、福利等資源集中在大城市等的因素,，在攤大餅式的大城市發(fā)展思路下，城市越來越大,，20多年前中學教科書上講的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的設想至今也沒見個影兒,，資金或有錢者也越來越向大城市轉移,。這樣,，較低收入者只能住在越來越遠的地方,，政府無法改變集中式的政治教育文化資源的情況下，只有加快修建高速運輸工具才能滿足遠距離居住的需要,�,？梢韵胍姡S著高速鐵路的建設,，住在河北在北京市中心上班,，將可能成為高房價下不少人的選擇。
北京市收入水平最高的金融業(yè)2007年職工工資129982元,，為北京市平均水平的2.79倍,。如果普通職工可承受單價4730元和1.05萬元，那么,，金融業(yè)職工可承受單價為13220元和2.93萬元,。如果金融業(yè)職工可承受的房價為市中心價格，則當前北京市中心二環(huán)內房價已經(jīng)接近或超過了2.93萬元,。事實上,，大部分金融業(yè)從業(yè)人員并沒有認為目前的房價是可以輕松應付的。
全國高收入階層群集北京等大城市購豪宅,，導致的房價奇高,，也只是北京兩極化發(fā)展的寫照，政府必須有所作為,，或加大土地供應或嚴控以信貸方式投資房產(chǎn),。若有余錢投資的人皆認為房價總是上升的，任何時候買都不虧,，并盡量將余錢買成房子,，即非要透支未來，以房地產(chǎn)升值而不是出租為目的進行房地產(chǎn)投資的話,，那將導致可怕的不可阻擋的房價升勢,。與股市不同，股票流動性好,，有做空機制,，房地產(chǎn)受個人情緒影響大，流動性差,，一旦群體一個方向走,，非理性發(fā)作起來，漲幅可能會更大,，可持續(xù)時間可能會更長,。這時候，買房和炒作大宗商品或賭博似乎差異不大了,，不是一樣都是比誰占有的籌碼多,？希望后來者埋單,？可大宗商品價格卻是有漲有落的。實際上,，在資產(chǎn)泡沫過程中,，各類投機者（不以租金回報率只以差價為購房目的者）往往會利用信貸杠桿，因此控制信貸投放對象在合格范圍之內是一件事關宏觀全局的大事,，可惜往往又在金融機構追求業(yè)務及盈利增長的壓力下失控,。
如此類推，各類產(chǎn)品制造商,、各類服務提供商也沒必要繼續(xù)制造產(chǎn)品,、提供服務來賺取利潤了，都來競價購買土地和房屋,，囤積待漲,，每年套現(xiàn)一些利潤即可。彼時房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)將為GDP帶來100%的貢獻,，房價就更不能跌了,！
錢多者當然對房價有決定性的引導力量，但決不能任由錢多者推高房價,。房價上漲的事實本身并不說明它一定是合理的,。合不合理應該站在大多數(shù)人、站在社會平均水平的角度來看,。
過度投資房地產(chǎn)行為本身也會自取“滅亡”,。凡事不可過度，如果少數(shù)人占有太多房產(chǎn),，房價又很高,，貧富兩極化加劇，政府會擔心社會矛盾爆發(fā),，迫于無奈會限制家庭居住面積,，對大面積占有者征收懲罰性稅收。甚至在不得已的情況下,，政府可能會啟用地價和房價的行政控制,，啟用以前面向各單位各企業(yè)供地的計劃用地辦法（如果各單位企業(yè)為職工福利而建房不謀求高利潤率，房價不會高漲到非常不合理的地步,，但也得規(guī)定每戶最高面積）,。這正如美國次貸危機之后，要討論控制高管薪酬一樣,，市場經(jīng)濟是應該尊重,，但玩過火后，政府將不得不用計劃辦法整治市場。
在當前各項政策沒有根本逆轉的情況下,，非理性瘋狂也許還會繼續(xù),，但房價有合理基準，偏離太多必受懲罰,。日本、香港,、臺灣,、美國等已有先例。使房價保持在合理水平之內,，政府是第一責任人,，房地產(chǎn)開發(fā)商、個人只有在政府確立適當?shù)姆康禺a(chǎn)政策之后,，才能確立自己的適當責任,，順序不可顛倒。
經(jīng)濟在政府大力刺激之下有所恢復,，但貨幣投放過多,，不排除過度投放貨幣后導致的物價資產(chǎn)價格雙膨脹，之后必須加息,，最終導致房價大跌,，連續(xù)上漲近10年的房價或許才真正迎來一次大調整。
股價在瘋狂的情緒之中也會被推高至遠離合理估值的地步,，甚至也有叫囂存在的就是合理的,，并且，必定會有新的估值辦法被發(fā)明并流傳開來,、必定有市場沒有發(fā)現(xiàn)的價值的瘋狂論調,，遲早會自己掉下來。對股票來說,，高市盈率是股價高壓線,。其實房價也一樣，房價收入比是其價值判斷的基準,，偏離太多,，終要回來。
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