昨天,，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了2009年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》,�,！端{(lán)皮書》指出：2008年交易清淡,，市場處于調(diào)整期,，投資和投機(jī)性購房大幅減少,；2009年,，暖市成為調(diào)控政策的主基調(diào),，房價(jià)總體處于高位,，下半年可能回暖,。筆者認(rèn)為，《藍(lán)皮書》對于2008年的總結(jié)應(yīng)是確切的，而對于今年的走勢則有點(diǎn)過于樂觀,。
首先,，宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在較大不確定性。我國今年一季度GDP增長6.1%,，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中獨(dú)樹一幟,。但衰退是全球性的。4月22日,，國際貨幣基金組織（IMF）宣布,，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將同比下降1.3%，“這將是第二次世界大戰(zhàn)后至今最深的經(jīng)濟(jì)衰退”,。而在我國經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中,，外貿(mào)出口形勢嚴(yán)峻，消費(fèi)啟動(dòng)不如人意,，唯有投資一枝獨(dú)秀,。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大不確定性的背景下,，房地產(chǎn)市場不可能馬上結(jié)束調(diào)整,，返身向上。
其次,，房地產(chǎn)暖市政策也存在較大不確定性,。去年四季度開始，中央政府和各地方政府都相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)救市政策,，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場回暖,。今年以來，正當(dāng)人們期盼著政府出臺(tái)新一輪的救市政策時(shí),，政策并沒有如期而至,，然而市場卻走出“小陽春”的行情，各地區(qū)商品房的成交量明顯上升,，說明“政策之手”和“市場之手”的相互作用,。如今，人們?nèi)匀黄谂涡乱惠喌木仁姓�,。但筆者認(rèn)為,，可能性很小。一是住房保障制度將進(jìn)一步得到落實(shí),；二是“二套房”政策并沒有完全放開,，上海銀監(jiān)局最近就重申了“二套房”政策；三是包括上海在內(nèi)的一些地方政府已經(jīng)明確表示,，不會(huì)出臺(tái)新一輪的救市政策,。因此，說房地產(chǎn)市場回暖為時(shí)尚早。
其三,，房地產(chǎn)價(jià)格體系還不盡完善,。我國改革開放30年來，應(yīng)該說大部分商品的價(jià)格體系基本完善,，然而在住房上,，價(jià)格體系卻是非常值得研討的。當(dāng)前我國各地房價(jià)變動(dòng)情況,，是依據(jù)總價(jià)除以總成交量得到一個(gè)平均房價(jià),。這在房價(jià)價(jià)差不大的城市，房價(jià)表現(xiàn)比較平穩(wěn),；而在房價(jià)價(jià)差較大的地區(qū)，房價(jià)則表現(xiàn)出劇烈波動(dòng),。如去年上海的房地產(chǎn)市場,，曾有媒體報(bào)道，某一日房價(jià)下跌24%,，其依據(jù)就是上述公式得出的結(jié)論,。事實(shí)上，當(dāng)天低價(jià)房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高價(jià)房,，大大拉低了平均價(jià)格,。如果第二天高價(jià)房的成交量大于低價(jià)房，則均價(jià)又會(huì)大幅上升,。而實(shí)際的房價(jià)變動(dòng)并沒有如此劇烈,。因此，如何讓房地產(chǎn)的價(jià)格體系正確反映市場情況,，應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急,。
此外，房地產(chǎn)市場調(diào)整時(shí)間也還不夠,。根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論的“復(fù)蘇,、繁榮、衰退,、蕭條”四階段來看,，經(jīng)濟(jì)調(diào)整不可能在一年之內(nèi)結(jié)束。我國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)也概莫能外,�,？v觀我國房地產(chǎn)周期的歷史表現(xiàn)，大約上升期為4-5年,，調(diào)整期為2-3年,。因此，無論從我國經(jīng)濟(jì)周期還是房地產(chǎn)周期來看，2009年下半年房地產(chǎn)市場仍將是一個(gè)調(diào)整時(shí)期,。 |
|