中國社科院4月23日在京發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》,，指出中國房地產(chǎn)短期內(nèi)成交量上升的同時,，價格調(diào)整將持續(xù)。
政策調(diào)整是房地產(chǎn)小陽春的前提,。為落實增投資,、擴內(nèi)需、保增長的宏觀經(jīng)濟目標(biāo),，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策進行調(diào)整,，包括降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，減輕購房者負(fù)擔(dān),，刺激消費等,。從一季度的房地產(chǎn)成交量和國企贏利分類來看,，房地產(chǎn)與汽車仍然是我國消費領(lǐng)域的重頭戲。
但房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整在繼續(xù),，如果經(jīng)濟緊縮,，房地產(chǎn)小陽春很難變成大陽春。我國房地產(chǎn)的大戲不在小陽春,，而在并購重組,。
藍(lán)皮書表示，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰,。2008年受開發(fā)信貸增長下降和需求衰退的影響,，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，部分中小企業(yè)面臨資金困境,，生存受到威脅,。因此，2009年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將迎來重組高峰,，特別是未能成功上市的企業(yè)并購重組將會增加,。一些未能成功上市卻大量儲備土地資源的開發(fā)商將從債券市場和信托市場尋求支持，實力較小的開發(fā)商不得已通過降價換取銷售資金回籠,，企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運,。
房地產(chǎn)小陽春遮蔽了并購時代到來的事實，并購重組才是房地產(chǎn)市場的大戲,，決定了今后兩三年中國房地產(chǎn)市場的格局,。
房地產(chǎn)要健康發(fā)展，關(guān)鍵因素有二：一是建立規(guī)范的土地市場,；二是加快房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組,，建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭模式。并購重組被賦予促使房地產(chǎn)健康發(fā)展的重任,。
政策導(dǎo)向業(yè)已十分清楚,。我國房地產(chǎn)政策雖然五花八門，風(fēng)向標(biāo)莫過于地根與銀根“兩根”,。由于房地產(chǎn)市場的高價閑置地與庫存房形成尖銳矛盾,，一季度國土資源部核減建設(shè)用地逾3000公頃，再次“緊縮地根”,。不僅如此,，國土資源部土地利用司的十余位專家“南下北上”進行調(diào)研，摸底土地二級市場閑置土地數(shù)量,，為建立規(guī)范的“土地流轉(zhuǎn)二級市場”提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù),。
要提高土地二級市場的效率，目前使用權(quán)人之間股權(quán)交易的模式不應(yīng)該被摒棄,，反而應(yīng)該發(fā)揚光大,。通過市場主體之間的股權(quán)互換或者土地出讓,，不僅可以實現(xiàn)土地的市場定價,，還能完成房地產(chǎn)重組并購之中的關(guān)鍵步驟,，即房地產(chǎn)企業(yè)并購重組之前，首先在土地二級市場形成并購重組格局,。
中國的房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期,，選擇工作由銀行主導(dǎo)。
3月18日,，央行與銀監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見》,，其中明確指出，進一步加大對中低價位,、中小套型普通商品住房建設(shè),，特別是在建項目的信貸支持力度，做好對有實力,、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務(wù)等,。此舉強化了去年12月國務(wù)院發(fā)布的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“國十三條”中的信貸力度。
這是政府并購重整產(chǎn)業(yè)的思路在房地產(chǎn)領(lǐng)域的進一步強化,。2008年12月9日,，銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》，時隔12年之后,，并購貸款重新開閘,。各機構(gòu)為爭搶優(yōu)質(zhì)客戶，開始跑馬圈地,。十幾天后,，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所與工行上海分行、上海銀行就簽訂了《開展商業(yè)銀行并購貸款合作協(xié)議》,。不到一個月,，2009年1月6日，工行北京分行,、北京首創(chuàng)股份有限公司和北京產(chǎn)權(quán)交易所就在京舉行三方關(guān)于并購貸款合作框架協(xié)議的簽字儀式,。國內(nèi)已經(jīng)有了1萬億左右的并購交易，規(guī)模還將呈幾何級數(shù)擴大,。
優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)獲得融資支持,。3月，中國農(nóng)業(yè)銀行分別授信香港瑞安集團和世貿(mào)集團130億元和150億元,；SOHO中國獲得中國銀行(601988,股吧)北京市分行各類授信和融資金額共計100億元,；綠城集團也于近期獲得200億元授信額度。不僅如此,，事實上在房地產(chǎn)受到調(diào)控的危急關(guān)頭,，大型房地產(chǎn)商還是能夠通過股權(quán)與債權(quán)融資獲得所需資金,，雖然成本有所提高。
經(jīng)過此輪房地產(chǎn)市場低迷的陣痛期,，兩三年后中國樓市格局將逐漸明晰,。大型房地產(chǎn)商通過并購中小房地產(chǎn)企業(yè)項目，甚至直接并購中小房企,，改變房地產(chǎn)市場生態(tài),，通過并購還能消化庫存積壓房�,？梢灶A(yù)見,，在庫存房大部分得到消化之前，兩三年內(nèi)新房開工速度還會下降,。有關(guān)方面無法再忍受數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)各霸一方,，無法形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則、令行不能禁止的現(xiàn)象,。
政府給予優(yōu)質(zhì)開發(fā)商并購重組貸款向正確的方向邁進了一步,，下一步是阻止地方政府干預(yù)商業(yè)銀行，不讓不該存活的企業(yè)在地方銀行的護佑下如魚得水,；同時政府盡快將保障住房從紙面規(guī)劃落地,，以免房地產(chǎn)業(yè)的洗牌再度遭遇嚴(yán)重的道德與輿論困境。
并購重組是未來很長時間中國企業(yè)界的大戲,，國資委推出資產(chǎn)管理平臺,，央企數(shù)量進一步減少，央企如此,，房地產(chǎn)市場能置身事外嗎,？ |
|