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以我之見,，樓市成交量確實有所增長,，但這樣的增長很難持續(xù)，這也是很多業(yè)界人士的看法,。隨著夏天的到來,，小陽春終將結束
經(jīng)過一個冬天的休眠,，樓市還陽的好消息不時傳來，有消息稱,，經(jīng)滬深樓市出現(xiàn)爆發(fā)性回暖,，樓盤銷售現(xiàn)場火爆，有的甚至出現(xiàn)久違的排隊搖號等現(xiàn)象,，不少項目價格出現(xiàn)上漲,，簽約量持續(xù)上升，開發(fā)商“拿著籮筐裝錢”,，連建設部也是喜形于色,，稱十幾個大中城市所到之處,，一是成交量普遍上升，二是銷售價比去年同期還高,，救市政策開始見效,。
樓市回暖仿佛已是不爭的事實。但如此火爆的現(xiàn)象,，并未讓絕大多數(shù)業(yè)界中人高興的沖昏頭腦,，也有學者直指所謂回暖只是假象。
以我之見,，樓市成交量確實有所增長,，但這樣的增長很難持續(xù)，這也是很多業(yè)界人士的看法,。隨著夏天的到來,，小陽春終將結束。
理由有很多,。首先,，供求關系并未根本改善。建設部的數(shù)據(jù)稱,，全國空置商品房面積為１．６４億平方米,，北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是，截至２００８年１２月末,，全市商品房空置面積１４３８．３萬平方米,，增幅達２６．６％。其中,，住宅空置面積為５２２．７萬平方米,，比上年末增長１１０．９萬平方米，增幅為２６．９％,。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也不樂觀,，２００９年２月末，該市商品房空置面積由２００８年初的７３５．４６萬平方米擴大至１２１１．７５萬平方米,，其中商品住宅空置５５４．０７萬平方米,。連任志強都坦言，目前樓市在建項目,、在售現(xiàn)房以及土地的去庫存遠未完成。一方面,，商品房積壓嚴重,，另一方面，保障房上市量開始上升,。所以,，潘石屹也不看好回暖,。而在王石看來，除深圳快要見底,，長三角,、京津地區(qū)還早著呢。而釋放出來的需求量,，還稍遜于去年同期,。樓市回暖有待于更多彈性需求的入市。
其次,，價格并未如某些人宣稱的那樣上漲,，而是在下降，有望進一步下降,。北京市統(tǒng)計局等近日公布,，今年前兩個月，四環(huán)內(nèi)商品住宅期房平均售價為１４２２６元／平方米,，比去年均價下降１３５５元,。而空置３年以上住宅面積為８５萬平方米，同比增長１９．９％,�,？梢婁N售回升與價格下降有一定關系，但價格下降帶來的銷售回升,，并未消化掉多少空置房,，空置量還在上升。這種火爆場面要能持續(xù)下去,，除非開發(fā)商繼續(xù)大幅度降價,，但目前看不出哪家開發(fā)商準備大幅度公開降價，相反還有人在宣稱漲價,。因此,，北京社科院的專家被任志強罵急了，呼吁消費者“一定要扛到房價理性回歸,，個人能夠承受再買房”,。看誰能扛得過誰了,！
第三,，政策鼓勵中低價位中小套型普通自住商品房，同時鼓勵開發(fā)商以合理價格銷售,，也就是降價銷售,。消息顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為６９平方米左右,。３月份北京新房成交量最大,，而成交戶均套型面積則降到了６４平方米,。而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為１６４平方米。上海一季度成交戶型面積約為６８平方米,，也比去年同期有很大幅度的下降,。而深圳的成交戶型面積仍在９２平方米左右。成交戶型以中小戶型為主,，成交價格理性回歸,，是小陽春的動力所在。但目前積壓的商品房中,，１００平方米以下的戶型恐怕不多了,。而房價依然偏高，如北京,，今年１到２月商品住宅期房平均售價,，四環(huán)至五環(huán)為１４４４７／平方米，還有一些單價幾萬元的房子,，就如任志強所言,，即使降一半，再剛性需求也買不起,。
第四,，房地產(chǎn)自有它的周期。據(jù)研究,，美國房地產(chǎn)周期一般是１８－２０年左右,，也有５年短周期。最近一次從１９９０年開始,，１９９０－１９９２年為蕭條期,，１９９３－１９９４年進入復蘇期，１９９９年左右進入繁榮期,，直到２００６年８月泡沫破裂,。從此進入衰退期。日本房地產(chǎn)周期大約在１０年,。１９８５年日元大幅升值,，日本由出口型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向內(nèi)需為主導，１９８６年房地產(chǎn)跌到谷底,，１９８７年進入復蘇,，政府采取各種政策刺激樓市股市，導致資產(chǎn)價格飛漲,，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,。１９８９年，日本房地產(chǎn)市場總值超過２０００兆日元,，是美國的５倍,。１９９０年，日本土地的總價值超過了世界上其余地區(qū)的一半,，單獨一個東京就能買下整個美國,。據(jù)萬科人士稱，２００７年時,，單獨一個萬科的市值也超過了美國前四大地產(chǎn)商的市值之和,。１９９０年日本經(jīng)濟泡沫終于破裂，從此進入長達６年的收縮期,。中國目前已經(jīng)歷過兩個半周期,。第一個周期：１９８６－１９９０年。１９８５年開始啟動房地產(chǎn),，３年后到頂,，之后連續(xù)兩年下跌，１９９０年出現(xiàn)負增長,。第二個周期：１９９１－１９９７年,。１９９３年到頂，之后連續(xù)４年下跌,，１９９７年再次出現(xiàn)負增長,。半個周期：從１９９８年至今。２００７年到頂,，當年出現(xiàn)金融危機,，２００８年開始疲軟，顯然,，谷底尚未出現(xiàn),，遑論回暖。
因此,，國家發(fā)改委官員稱,，中國經(jīng)濟可能要有３至５年左右的調(diào)整，而房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能會更長,，業(yè)界人士如香港中原地產(chǎn)集團主席施永青稱,，樓市冰河時期并未過去，要到２０１１年才有實質(zhì)性好轉(zhuǎn),，謝國忠稱,，房價起碼五六年才能見底，普通樓市泡沫擠壓到回暖都要五六年時間,，更何況“中國樓市有大泡沫”,？上海前一次樓市低迷也持續(xù)了５年。我也這么認為,。 |