數(shù)據(jù)顯示,，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房,，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去,，其中住宅15.1664萬套。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，今年1~10月全國商品房銷售中,，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首,，也就是說需求正急劇萎縮,。但與此同時(shí)，北京房價(jià)卻基本保持不變,。這就讓人疑惑：莫非供求決定價(jià)格這一經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律在北京房地產(chǎn)市場上失靈了,？
據(jù)稱，多數(shù)開發(fā)商不肯以降價(jià)來帶動銷售量,，是造成北京房地產(chǎn)市場成交量下調(diào),、房屋滯銷的主要原因。按業(yè)內(nèi)人士的說法,，北京開發(fā)商之所以這么“牛氣”,，是因?yàn)樗麄儓?jiān)信“政府不會不管樓市”。但這似乎無法解釋為何近半年來國內(nèi)許多城市房價(jià)都在下調(diào)——按道理,，若政府一管樓市就靈的話,，其他城市的開發(fā)商也完全可以頂住不降價(jià)。
可惜事實(shí)并不支持這一判斷。以天津?yàn)槔�,，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬平米,，較第二季度環(huán)比下降低28%；均價(jià)則較第二季度下降了5%,。顯然,，對北京樓價(jià)堅(jiān)持不降應(yīng)該還有更為合理的解釋。
出于對房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的擔(dān)心,，最近幾個(gè)月來,，各地政府確實(shí)出臺了五花八門的維穩(wěn)政策。例如提高房貸公積金上限,、給予貨幣補(bǔ)貼,，個(gè)別地方甚至不惜以戶口相贈；同時(shí),，從國內(nèi)整體宏觀政策環(huán)境來看,，也越來越趨于寬松。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn),，這有助于部分城市房地產(chǎn)市場人氣回升,，如長沙和南京等地周末看房、逛房展會的人數(shù)有所增加,。但需要指出的是,，這些城市大多數(shù)是二三線城市，房價(jià)本身偏離大眾心理價(jià)位的情況也不算太離譜,，加上價(jià)格適當(dāng)回落和地方政府出臺激勵(lì)措施,，問津者自然會日漸增多。
而北京房地產(chǎn)市場的問題在于：在價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購房者心理價(jià)位的前提下,，絲毫不考慮通過讓價(jià)格理性回歸來激活市場,，而完全寄希望于政府干預(yù)來逆轉(zhuǎn)大勢。其荒誕的程度絲毫不輸于當(dāng)眾多上市公司陷入危機(jī)時(shí),，以為政府出臺一兩個(gè)政策就能讓股市重新回到6000點(diǎn)以上,。
筆者相信，對于開發(fā)商和部分投機(jī)者而言,，還有一個(gè)沒說出口的理由,，那就是對北京特殊地位的膜拜。作為中國的政治和文化中心,，北京無疑集中了全國最好的教育資源,、醫(yī)療資源和政策資源，就連政府部門,、外企總部和國有銀行提供的就業(yè)機(jī)會之多,，在國內(nèi)也無出其右者,。這令不少人迷信，皇帝的女兒不愁嫁,，就算其他城市房價(jià)降了,，北京房子不降也總歸能賣出去。
不可否認(rèn),，在正常年景這種假設(shè)或許成立,。但開發(fā)商似乎對這場百年一遇的全球金融危機(jī)及其引起的嚴(yán)重后果缺乏足夠認(rèn)識，以為咬緊牙關(guān)扛一扛就能扛過去,。在全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退的情況下,，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，明年中國經(jīng)濟(jì)能完成“保八”任務(wù)已有相當(dāng)難度,。而僅僅“保八”并不足以支持北京購房者繼續(xù)承擔(dān)如此高昂的房價(jià),。
對于大多數(shù)普通購房者而言，買房買車在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期意愿較高,。而未來一年,，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運(yùn)，又何來余力繼續(xù)給開發(fā)商埋單呢,？更何況，全球經(jīng)濟(jì)何時(shí)復(fù)蘇,？一年,、兩年還是三年？沒有人說得清,，這就必然要求民眾盡量增加儲蓄,，以備不時(shí)之需；而不是貿(mào)然投資,，特別是投資在明知道會貶值的房子上,。
顯然，不肯降價(jià)的后果將是房地產(chǎn)市場需求進(jìn)一步萎縮,。當(dāng)越來越多的樓盤滯銷時(shí),，將導(dǎo)致價(jià)格下行壓力不斷增強(qiáng)；而購房者看清楚這一點(diǎn)以后,，將更趨于保守,。最終，在市場“預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)”力量的推動下,，房價(jià)將以更快的速度下滑,。這或許是有遠(yuǎn)見的開發(fā)商所不愿意看到的吧。 |
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