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近日,，國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》有關問題接受專訪，在專訪中,，鹿心社就小產(chǎn)權房問題提出了三項原則：第一,，小產(chǎn)權房不符合我們國家的現(xiàn)行法律規(guī)定,，不受法律保護。第二,，將采取行之有效的措施,，嚴禁小產(chǎn)權房進一步發(fā)展。第三,，要深入研究,，分類分析，采取有針對性的措施,，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權房問題,。（新華社11月13日電）
所謂“小產(chǎn)權房”，是指在集體土地上建設的商品房,，國家不發(fā)產(chǎn)權證,。在各大中小城市，由于房價居高不下,，小產(chǎn)權房一度熱銷,，原因就在于價格便宜。小產(chǎn)權房不存在土地出讓金,，也沒有土地征用費等相關稅費,，更沒有地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的中間暴利,。
從根本上,，“小產(chǎn)權房”源于我國土地產(chǎn)權的雙軌制。城市土地國家所有,，農(nóng)村土地集體所有,，這種產(chǎn)權格局，在城市化過程中,，不可避免會發(fā)生矛盾和沖突,。我們知道，城市化的過程,，本質是農(nóng)業(yè)用地變成工業(yè)用地的過程,，這個過程的核心是土地價值幾十倍、幾百倍地升值,。然而,，在中國，農(nóng)村集體土地要上市流轉,，地方政府是唯一的權力主體,，作為土地的所有者，農(nóng)民反而被“合法”地剝奪了應有的權益,。有數(shù)據(jù)估計,，僅非農(nóng)建設占用耕地一項,，從1987年到2002年，各級地方政府就從農(nóng)民手中獲得的土地凈價收益達1.42萬億元以上,。
鹿心社的這一番言論,，沿襲了國土資源部對“小產(chǎn)權房”的一貫態(tài)度。有一段時間,，建設部,、國土資源部門的負責人曾不斷出來“溫馨提醒”，購買小產(chǎn)權房存在巨大風險,，諸如不能按揭,，沒有完整產(chǎn)權，不能辦理過戶手續(xù)等,。在“提醒”無效的情況,，國土資源部又下發(fā)通知，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”,，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā),。
可是,，不久前，十七屆三中全會上通過了《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》,，提出了建立健全土地承包經(jīng)營權流轉市場和逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場,。如果將來有一天，建設用地市場城鄉(xiāng)合一,，實現(xiàn)了國有土地和集體土地的“同地同權”,，農(nóng)村宅基地也可上市流轉，這是否意味著,，“小產(chǎn)權房”將取得合法地位,？既然宅基地可以上市流轉，就意味著農(nóng)村集體土地取得了國家的產(chǎn)權認可,。
“小產(chǎn)權房”松綁是大勢所趨,，無論是土地國有，還是土地集體所有,，在憲法和物權法上都應該是平等的,。憑什么農(nóng)民集體土地不能上市流轉，農(nóng)民不能親自掌控本應屬于自己的所有權,？
圍繞“農(nóng)村集體土地流轉”的博弈關系,，存在四個利益主體，農(nóng)民,，城市居民,，開發(fā)商,，地方政府和相關官員。禁止小產(chǎn)權房的合法化,，從根本上來看,，對征地官員有利，對地方政府有利,，對房地產(chǎn)開發(fā)商有利,，卻損害了絕大多數(shù)農(nóng)民和市民的利益。顯然,，判斷“小產(chǎn)權房”應不應該發(fā)展,，不是看法律怎么規(guī)定，而是看這個事情合不合理,，是不是符合廣大人民群眾的根本利益,。毫無疑問，這才是解決小產(chǎn)權房的核心原則,。在我看來,，讓“農(nóng)村集體土地”入市流轉起來，甚至進一步,，讓農(nóng)民小產(chǎn)權房與開發(fā)商的大產(chǎn)權房“同房同權”,，這不但可以增加農(nóng)民收入，還可以適時平抑城市房地產(chǎn)價格,。 |