|
最近,，從國家宏觀管理層到一些地方政府相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的“救市”政策，包括降低房產(chǎn)交易稅費(fèi),、降低公積金貸款首付比例,、放寬開竣工時(shí)限等內(nèi)容，有些城市甚至動(dòng)用財(cái)政資金直接補(bǔ)貼購房者,，“救市”的著眼點(diǎn)主要在于增強(qiáng)居民信心和購買力,。
認(rèn)真分析目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的諸多現(xiàn)實(shí)問題，筆者認(rèn)為,，作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于“保增長”的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)具有重大意義，但在此過程中，我們不應(yīng)忽略三個(gè)問題：迎合剛性需求,，保障民生,；防范房價(jià)暴跌使風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移；順應(yīng)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)發(fā)展規(guī)律,，把市場能解決的問題交給市場,，降低干預(yù)成本。
先說剛性需求與保障民生,。其實(shí),，面對(duì)房地產(chǎn)“救市”，老百姓最擔(dān)心的就是,，如果購房政策放松,，房地產(chǎn)商會(huì)得到喘息之機(jī)，房價(jià)沒有降下來,，老百姓的民生需求反而受到傷害,。
目前,，房地產(chǎn)市場的核心問題——房價(jià)和地價(jià),，還沒有被“救市”政策觸及，而房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險(xiǎn)和問題,，在于房地產(chǎn)投資和房價(jià)增速過快,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般居民的購買力，首次置業(yè)等剛性需求被高房價(jià)嚴(yán)重壓制,。擔(dān)心房地產(chǎn)投資增速放緩會(huì)導(dǎo)致GDP增速放緩,，甚至財(cái)政收入的減少，這當(dāng)然可以理解,。在救市的同時(shí),，更要參考本地區(qū)居民的實(shí)際收入、房價(jià)收入比,、房價(jià)租金比等諸多數(shù)據(jù),，如果房價(jià)下跌的主要原因是向“剛性需求”靠攏，且沒有引發(fā)大規(guī)模的銀行壞賬,，那就是正常的市場行為,。
其次，既然房價(jià)下跌是迎合剛性需求,，是擠泡沫的正�,，F(xiàn)象，那么政府提振房地產(chǎn)發(fā)展的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在防范風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移上,。因?yàn)椤熬仁小贝胧┑闹饕c(diǎn)將是防止高房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)向金融體系轉(zhuǎn)移,。
在一個(gè)觀望氣氛濃重、銷售慘淡的市場，危機(jī)意識(shí)當(dāng)然要比以往更強(qiáng),。管理層應(yīng)當(dāng)督促商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)實(shí)力較弱的中小企業(yè)的貸款監(jiān)管,，適當(dāng)支持龍頭企業(yè)的貸款需求；開辟產(chǎn)權(quán)交易等途徑,，推動(dòng)部分地產(chǎn)項(xiàng)目向龍頭企業(yè)集中,，發(fā)揮龍頭企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)；嚴(yán)格審批建設(shè)用地使用權(quán)證書的發(fā)放,，杜絕未付清土地出讓金就上馬項(xiàng)目的“空手套白狼”行為,。
第三，“救市”不應(yīng)忽視房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律,，而應(yīng)該順應(yīng)這些規(guī)律,，借市場自發(fā)的調(diào)節(jié)力量化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)集中度不高,，一些有融資優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)一直有提高市場份額的野心,。大可不必過分擔(dān)心少數(shù)小型公司的困境會(huì)帶來大筆銀行壞賬，因?yàn)辇堫^公司在市道低迷時(shí)會(huì)出手并購一些有不錯(cuò)項(xiàng)目的小型公司,，很多項(xiàng)目不會(huì)成為爛尾樓,。
實(shí)際上，某些實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)公司曾明確表示“反對(duì)救市”,。比如萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林對(duì)媒體表示：“房地產(chǎn)行業(yè)需要一些有品牌,、有實(shí)力的大企業(yè)。這個(gè)行業(yè)的很多違規(guī)行為,，通常都是‘打一槍換一個(gè)地方’的小企業(yè)做出來的,。中國目前有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，調(diào)整到2萬家是一個(gè)更合理的數(shù)量,�,！笨梢娙魏涡袠I(yè)都會(huì)有優(yōu)勝劣汰，房地產(chǎn)行業(yè)多年來“大家都有飯吃”的局面很不正常,，風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱,、開發(fā)模式跟不上市場變化的企業(yè)被淘汰，長遠(yuǎn)來說是一件有利于行業(yè)健康發(fā)展,、有利于購房者的好事,。 |