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此次我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整并非房價的簡單回歸，而是房地產(chǎn)市場一個時代轉(zhuǎn)變的標志——將步入平民化時代，即是房地產(chǎn)市場暴利終結(jié)以及絕大部分中產(chǎn)階級都有能力買房的時代,。
目前,，我國社會平均利潤率大約在8%左右，房地產(chǎn)行業(yè)則超過30%,。同時，房地產(chǎn)又是一個進入門檻相對較低的市場，因此,，在高利潤率的刺激下,，社會上大部分資源都涌入這一市場，這造就了我國房地產(chǎn)企業(yè)超過3萬家,、商品房空置面積達1.3億平方米的市場現(xiàn)狀,。因此，經(jīng)過社會資源分配的調(diào)整,，目前中國房地產(chǎn)市場平均利潤率正處于向社會平均利潤率接近的階段,。
當前房地產(chǎn)市場的投資(機)需求基本處于停滯，而真正能夠形成需求的則絕大部分是自住需求,。而在自住需求中又可以分為換房需求和新增需求,。眾所周知，我國房地產(chǎn)市場高漲行情從2003年開始,，而房地產(chǎn)需求也正是從這一時期開始回暖,。一般來說，房地產(chǎn)與汽車不同,，前者的“換新潮”周期要遠比后者長,。因此，從2003年開始新購買自住房的居民很難在未來的幾年內(nèi)形成“換房潮”,，而在此之前所購買房地產(chǎn)所形成的“換房潮”,，基本在前一階段已經(jīng)“消耗殆盡”。而對于房地產(chǎn)新增需求來說,，形勢也不容樂觀,，能夠形成未來幾年內(nèi)新增需求的人群是未來新增的中產(chǎn)階層人群，而當前這一階層的增長率已經(jīng)遠遠低于商品房供給率,。加上經(jīng)濟的“收入效應”和股市的“財富效應”在未來的幾年內(nèi)很難顯現(xiàn),，這些因素均表明未來房地產(chǎn)新增需求數(shù)量將大大下降。
還須看到,，我國人均GDP水平仍然較低,，地域差距、城鄉(xiāng)差距以及貧富差距有逐步加大的趨勢,。同時,，教育、醫(yī)療衛(wèi)生等領域仍然需要大量的社會資源投入,，而房地產(chǎn)市場作為資金密集型產(chǎn)業(yè),，其過度的膨脹只會引發(fā)更多的社會資源流入該領域，最終只會導致“貧者更貧,、富者更富”的局面,。從各國經(jīng)濟發(fā)展階段來看，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展往往是一個國家進入后工業(yè)社會以后所發(fā)生的現(xiàn)象,。而中國目前仍然處于一個工業(yè)化時期,，正處于產(chǎn)業(yè)升級階段,，而科技投入和產(chǎn)業(yè)研發(fā)正是產(chǎn)業(yè)升級的主要推動力，房地產(chǎn)市場的泡沫不僅打擊了企業(yè)研發(fā)的積極性,，更是分流了企業(yè)科技投入所需的資金,。長此以往，將會危害我國創(chuàng)新型國家建設之大計,，“中國創(chuàng)造”戰(zhàn)略也將無法真正實現(xiàn),。因此，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此前的非理性暴漲之后,，理應調(diào)整,，筆者認為，中央政府應該利用這一次調(diào)整,，降低未來房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟的貢獻度,。
內(nèi)需不足一直以來都是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中的軟肋，尤其是在目前外圍市場惡化的背景下,。提高居民消費能力的途徑是提高居民收入,，但筆者認為更應該關注居民的可支配收入。不可否認,，房地產(chǎn)的需求也是構成社會需求的一部分,，但是在房地產(chǎn)價格高企的背景下，用于其他消費的可支配收入將大大下降,。久而久之,，只會導致更多的社會資源向房地產(chǎn)市場靠攏，進而導致其他領域出現(xiàn)供給不足,，從而造成居民的實際消費出現(xiàn)下降,。因此，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，使得房地產(chǎn)市場釋放過度集中的社會資源,，進而更好地發(fā)展社會其他領域。也只有這樣,，才能夠使社會消費真正處于一個良性,、健康的發(fā)展階段,。
事實上,，從短期來看，房地產(chǎn)市場步入下行周期也是難以避免,。此前,，我國房地產(chǎn)市場的暴漲與銀行貸款的強力支持有著莫大的關系，而目前銀根的緊縮無疑也使暴漲行情難以為繼,。另外,，此前高速增長的經(jīng)濟也將回落,，人口紅利也將在勞動力成本不斷上升的情況下逐漸消失，“劉易斯拐點”的到來也將為未來是否還有大量低成本農(nóng)村剩余勞動力的供給帶來了不確定性,。在全球化的今天,，各主要經(jīng)濟體無論是經(jīng)濟增長還是房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了放緩或衰退的情況。而作為全球經(jīng)濟的一個重要成員,，中國經(jīng)濟在此次全球經(jīng)濟調(diào)整的背景下出現(xiàn)調(diào)整是難以避免的,，而作為目前中國經(jīng)濟支柱之一的房地產(chǎn)市場在此輪經(jīng)濟調(diào)整中出現(xiàn)下行也是經(jīng)濟周期所致。
因此,，我國房地產(chǎn)市場“平民化時代”的到來,，是對此前中國過早透支社會資源發(fā)展房地產(chǎn)市場的一個檢討。中央政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控,，應該適時調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略,，切莫急于救市而喪失了對房地產(chǎn)市場調(diào)整的大好時機。 |