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從各國(guó)舉辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)來(lái)看,，由于奧運(yùn)需要大量的場(chǎng)館建設(shè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，這不僅對(duì)商品房?jī)r(jià)格帶來(lái)“示范效應(yīng)”,，同時(shí)，由于這些奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)要擠出一部分住宅土地,，理論上會(huì)造成住宅市場(chǎng)供給的減少，再加上奧運(yùn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng),，這三方面的因素都會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲,。通常，這被歸類為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“奧運(yùn)效應(yīng)”,。但筆者認(rèn)為,，這樣的奧運(yùn)效應(yīng)實(shí)際上是指奧運(yùn)會(huì)的前期效應(yīng)。
正是在“前奧運(yùn)效應(yīng)”的刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲,，大大超出消費(fèi)者的購(gòu)買能力,，購(gòu)房者于是持幣觀望，但是潛在需求仍存在,，只要價(jià)格出現(xiàn)一定回落,，這部分潛在的需求就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運(yùn)會(huì)看成房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的分水嶺,，因此把購(gòu)房計(jì)劃挪至奧運(yùn)以后,，根據(jù)奧運(yùn)后房地產(chǎn)價(jià)格的變化重新啟動(dòng)購(gòu)房計(jì)劃，這就形成了所謂的
“后奧運(yùn)效應(yīng)”,。
“后奧運(yùn)效應(yīng)”只是在房地產(chǎn)價(jià)格下跌之后才能產(chǎn)生的一種效應(yīng),，是一種有條件的效應(yīng)。不可否認(rèn),，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不愿降價(jià)主要基于兩個(gè)原因：第一,，前期所拿到的土地價(jià)格高昂導(dǎo)致其開發(fā)成本很高；第二,，唯恐市場(chǎng)買漲不買跌,，擔(dān)心一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)集體的松動(dòng)反而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)一步觀望。
的確,，部分房地產(chǎn)企業(yè)所拿土地的價(jià)格較高,，而且這部分主要是去年房?jī)r(jià)暴漲之時(shí)所購(gòu)，但筆者認(rèn)為,，這部分高價(jià)土地并非占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)的大部分,，并且絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年的價(jià)量齊漲的帶動(dòng)下獲得了超高利潤(rùn)。即使目前房地產(chǎn)企業(yè)下調(diào)所售房屋價(jià)格,，也并不會(huì)造成企業(yè)大面積虧損,，況且在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將其考慮重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到企業(yè)生存上來(lái),，而通過(guò)降價(jià)擴(kuò)大銷售無(wú)疑是自救的最佳途徑,。
再說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所擔(dān)心的“買漲不買跌”心理未必存在,，至少這種現(xiàn)象并沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重,。如果房地產(chǎn)完全用來(lái)投資，當(dāng)然容易形成“買漲不買跌”,。但是房地產(chǎn)還是一種生活必需品,，即用于自住，只要存在自住需求,，并且沒(méi)有超過(guò)其購(gòu)買能力的話,，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)“既買漲,、又買跌”的現(xiàn)象。不過(guò),，目前有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)買房送車等一些“暗降”的方式來(lái)銷售并未起到預(yù)期的效果,，反而引發(fā)進(jìn)一步的觀望情緒，這似乎正好驗(yàn)證了房地產(chǎn)企業(yè)所擔(dān)心的“買漲不買跌”現(xiàn)象,。但是我們也需要看到,，房地產(chǎn)企業(yè)推出的這種“暗降”措施并沒(méi)有使房地產(chǎn)價(jià)格真正回歸到居民所能承擔(dān)的購(gòu)買水平，并且從相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，房?jī)r(jià)只是增幅放緩,，這樣高企的價(jià)格水平又怎能引發(fā)市場(chǎng)需求呢？
今年年初,，萬(wàn)科在全國(guó)掀起了一股“降價(jià)風(fēng)”,，盡管并未完全引發(fā)集體降價(jià)，但萬(wàn)科卻因此搶占了市場(chǎng)先機(jī),，迅速回籠了資金,，減輕了資金緊張的壓力。同時(shí),，萬(wàn)科降價(jià)也并未引發(fā)公司虧損,，從其中報(bào)來(lái)看，仍然取得了172.6億元營(yíng)業(yè)收入和20.6億元凈利潤(rùn),，并且其市場(chǎng)份額也由去年上半年的1.9%大升到今年上半年的2.7%,。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，仍然咬住價(jià)格不放,，試圖死扛著等待政府出面托盤救市,。
乍看起來(lái)，在本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)控中宏觀調(diào)控措施由“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍�,，政策似乎有放松的跡象,，但是筆者認(rèn)為這種放松也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，而不會(huì)出現(xiàn)全面放松,，而且這種結(jié)構(gòu)性的放松也不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),。這主要是基于：第一,，房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年上漲過(guò)度,，已完全透支了未來(lái)的增長(zhǎng)潛力，現(xiàn)在需要調(diào)整,。第二,，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲已經(jīng)影響到了民生建設(shè)，成為建設(shè)“和諧社會(huì)”的障礙,。第三,，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型行業(yè),，過(guò)多的資金聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域不利于資金流向高科技行業(yè)，減少了企業(yè)研發(fā)的動(dòng)力,，不利于創(chuàng)新型國(guó)家的建設(shè)大計(jì),。如果此時(shí)政府對(duì)漸漸開始理性回歸的房地產(chǎn)市場(chǎng)去托市，無(wú)疑就會(huì)惡化目前已經(jīng)扭曲的市場(chǎng)機(jī)制,，只會(huì)為未來(lái)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展埋下隱患,。另外，既然目前房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超出居民購(gòu)買力,，在需求減少的情況下,，價(jià)格理應(yīng)下降，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的表現(xiàn),。
須知,，從來(lái)就沒(méi)有人能夠戰(zhàn)勝市場(chǎng)，以前沒(méi)有,，現(xiàn)在不會(huì)有,，將來(lái)仍然不會(huì)有。因此,，面對(duì)
“后奧運(yùn)效應(yīng)”,，房地產(chǎn)企業(yè)唯有自救，而降價(jià)是目前最好的自救方式,。否則,，房地產(chǎn)業(yè)很有可能通過(guò)高昂的機(jī)會(huì)成本等來(lái)市場(chǎng)的雪崩。
最近,，有報(bào)道稱萬(wàn)科又要刮起第二道“降價(jià)風(fēng)”,。如果說(shuō)萬(wàn)科第一道風(fēng)屬于“小聰明”的話，那么筆者以為,，這即將要來(lái)的第二道風(fēng)顯然是“大智慧”,。 |