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在風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)的任何風(fēng)吹草動都會引發(fā)軒然大波,。日前,，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆公開披露，重慶市政府將投入百億資金收購市面上的中低價(jià)商品房,，用于拆遷戶安置,，而拆遷居民購買安置用房每平方米只要2000多元。
消息一經(jīng)披露立即引起各方高度關(guān)注,，其中有觀點(diǎn)認(rèn)為這是地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取“救市”行為的首例,。對于這一觀點(diǎn),，我們認(rèn)為,，有關(guān)房地產(chǎn)“救市”問題，因其事關(guān)整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格評估,，事關(guān)政府對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的把控,，所以必須要對“救市”一說的屬性給予明確的判斷。
事實(shí)上,，重慶市政府百億資金收購商品房絕非是挽救市場頹勢的舉措,，只是針對拆遷住房安置形式的一項(xiàng)新選擇而已。據(jù)報(bào)道,，舊城改造是重慶未來幾年市政府的重點(diǎn)工作,。按照計(jì)劃，主城區(qū)要在三年之內(nèi)完成1000萬平方米危舊房拆遷工作,，因此急需的拆遷安置房大約在700萬平方米,。較之以往政府直接投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的模式，當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場給予地方政府更好的選擇,。政府自建經(jīng)濟(jì)適用房周期很長,，至少需要三四年時(shí)間，而且相關(guān)生活配套措施往往并不完善,。與之相比,，投入百億資金直接購買中低價(jià)商品房,，能夠迅速提供約300萬平方米的安置住房，從而一舉打破重慶舊城改造的瓶頸問題,。
從這個(gè)意義上講,，重慶市政府出手購買安置住房并非為了挽救房價(jià)下跌，恰恰相反,，是商品房價(jià)格的下跌為政府拆遷戶安置提供了新的解決思路,。兩者間的因果邏輯關(guān)系不可被混淆。
值得一提的是,，有關(guān)重慶的話題固然是個(gè)案,，但是仔細(xì)觀察后我們不難發(fā)現(xiàn)，近期有關(guān)房地產(chǎn)市場“救市”的呼聲可謂是此起彼伏,。深圳房地產(chǎn)斷供傳聞,、各地的土地流拍、開發(fā)商面臨倒閉等等說法,，都在放大著房地產(chǎn)市場波動的風(fēng)險(xiǎn)問題,，并且將房地產(chǎn)市場波動引向金融風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)衰退等重大問題上。這一系列現(xiàn)象表明,，相關(guān)利益群體期望透過各種輿論途徑來影響房地產(chǎn)調(diào)控政策,。對此，我們建議相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)縝密觀察,，謹(jǐn)慎應(yīng)對,，不宜輕易改變既定房地產(chǎn)調(diào)控政策。
房地產(chǎn)市場究竟需不需要“救”,，問題的核心并不在于市場價(jià)格已經(jīng)波動了多少,，而在于波動后的市場價(jià)格是否仍然高估，是否還存在非理性泡沫因素,。從國際慣例來看,，衡量房價(jià)是否合理的最重要標(biāo)準(zhǔn)就是房價(jià)與收入之比。而以此為標(biāo)準(zhǔn),，即便是在本輪房價(jià)下跌最為明顯的深圳市,，其房價(jià)依然處于畸高狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,，5月份該市一手房交易均價(jià)為11014元/平方米,，而深圳人均可支配收入不過每年2萬元多一點(diǎn)。按照三口之家,、購買90平方米住宅來計(jì)算,，房價(jià)收入比仍然在15倍以上，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的3到6倍的水平,，房地產(chǎn)市場泡沫由此可謂是清晰無疑了,。
房價(jià)與收入之比,，這一最簡單的衡量工具往往也是最有效的，它能夠讓我們準(zhǔn)確地判別房地產(chǎn)“救市論”究竟是否正確,。近期很多呼吁救市的言論,，都引用了美國針對次貸危機(jī)的救市舉措，甚至以近期美國國會通過援助法案等為例證,，來呼吁國內(nèi)也采取相應(yīng)的救市措施,。這樣的對比根本是站不住腳的，完全忽略了兩國房地產(chǎn)市場的巨大差異,。事實(shí)上,，在1975年到2005年長達(dá)30年的時(shí)間內(nèi)，美國平均的房價(jià)與收入之比始終在4倍左右,。即便是在2005年,、2006年的美國房地產(chǎn)市場“泡沫”期，美國的房價(jià)收入比也沒有超過5倍,，這一比例甚至不足國內(nèi)房價(jià)泡沫水平的一半,。但即便如此，美國房地產(chǎn)市場還是陷入衰退之中,，并且最終爆發(fā)了次貸危機(jī),。
不僅如此，美國之所以大動干戈地救市,，表面看來是針對房地產(chǎn)市場衰退,，但其實(shí)質(zhì)卻并非如此。房地產(chǎn)市場的衰退在經(jīng)由次貸等金融創(chuàng)新產(chǎn)品的作用后,，最終放大了整個(gè)金融市場風(fēng)險(xiǎn),，而后者才是迫使美國政府不斷干預(yù)市場“救市”的根本原因。與之相比,，國內(nèi)的房地產(chǎn)的價(jià)格波動根本不會危及整體金融市場穩(wěn)定，深圳所謂“千億斷供”說法的瞬息興亡就是一個(gè)典型的例證,。
房產(chǎn)“救市論”甚囂塵上并不奇怪,，畢竟房價(jià)的走勢波動事關(guān)開發(fā)商切身的經(jīng)濟(jì)利益。既然是為自身利益所謀,，當(dāng)事人的言論偏激,，甚至失之理性也并不奇怪。但是,，對于調(diào)控部門而言,，則需要仔細(xì)分辨被言論所遮蔽的房地產(chǎn)行業(yè)真相，理性評估國內(nèi)房價(jià)的高低狀況,，從而避免被有關(guān)言論誤導(dǎo),。
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