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7月14日，央視“經(jīng)濟(jì)半小時”報道深圳房價持續(xù)下跌，這引發(fā)了昨天港股的再度跳水,，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)重創(chuàng)4.22%,，H股中資地產(chǎn)股普遍下跌7%-8%,。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股,，地產(chǎn)股云集的深圳成份股指數(shù)下跌幅度達(dá)到4.03%。
而在房地產(chǎn)市場上,，雖然一個交易日內(nèi)不可能出現(xiàn)這種斷裂式的下跌,，但一些普通購房者早就領(lǐng)教了房價下跌給他們帶來的危害。在深圳,，許多人發(fā)現(xiàn)他們過去買的房子,，其價值在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款,，其數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價,，成了負(fù)資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給銀行,，不再償還銀行的貸款,。這種情勢迅速催生了一個新聞熱詞——“斷供”。
其實(shí),，在央視的節(jié)目播出之前,，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報告，這份報告鮮明地提出兩大觀點(diǎn),，一是房價已逐步調(diào)整到位,，二是需要適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，即所謂的“救市”,。但筆者對此卻難以茍同,。種種跡象表明，深圳房價的見底還為時尚早,。至于“救市”,，更無從談起了。
總體來看,，報告稱房價已調(diào)整到位,，無非是基于如下四點(diǎn)判斷：其一，房價已有較大幅度下降,，5月份深圳房價比去年最高點(diǎn)下降了36%,。其二，市場交易持續(xù)低迷,，預(yù)計住宅銷售面積全年大致為350萬平方米，僅相當(dāng)于10年前的水平,。其三,，居民自住需求有所上升，全市房價基本接近90/70房的水平,，大致在10000～11000元/平方米,。其四,，房價已有止跌跡象，剔除低密度住宅入市影響,，6月份房價為11159元/平方米,，基本與5月份持平。
事實(shí)上,，房價見底離不開兩大先決條件,，即泡沫適度和成交放大。前者對應(yīng)房價的周期性變化,，后者則表現(xiàn)為供求關(guān)系均衡的結(jié)果,。一般來講，房價見頂之后,，一手房及二手房成交要經(jīng)歷三個階段的變化,。第一，一手房成交較二手房顯著回落,，房價主要由二手房成交支撐呈現(xiàn)抵抗式下跌,。第二，無論一手房還是二手房,，成交均大幅回落,，市場普遍持觀望心態(tài)。第三,，成交有所回升,，房價繼續(xù)小幅下跌。
從供求關(guān)系來看,，房價未達(dá)到均衡狀態(tài),。上半年，深圳市住宅施工面積為1950.89萬平方米,，住宅新開工面積為303.89萬平方米,，預(yù)計全年施工面積為2254.78萬平方米。即便是以三年的建設(shè)周期計算,，未來平均每年竣工面積為750萬平方米,。而今年預(yù)計的銷售面積為350萬平方米(含二手房)，供大于求的趨勢十分明顯,。此外,，房價泡沫最為嚴(yán)重的2007年，一手房成交也不過501.40萬平方米,，供給還是會持續(xù)大于需求,。
不難理解，深圳房價仍然還有向下的空間。究竟底部在哪里呢,？很明顯可以從需求入手進(jìn)行分析,。眾所周知，市場持觀望心態(tài),，主要是預(yù)期房價還會下跌,。一旦房價跌至合理水平，無論是自住需求還是投資需求,，都會被極大地激發(fā)出來,，即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出。一般來講,，按揭貸款利息支出屬于購房的財務(wù)成本,，如果能有效向租客轉(zhuǎn)嫁，等于零財務(wù)成本購房,，不僅自住需求會提前,，投資需求也會成倍增加。 |