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最近,，上海多家媒體披露了上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊被開發(fā)商“退地”的消息,。市場(chǎng)人士分析指出，以超出底價(jià)幾倍的高價(jià)拿地,，在樓市風(fēng)向變化時(shí)就可能面臨無力開發(fā)的問題,。去年9月，該地塊經(jīng)過兩個(gè)多小時(shí)440輪叫價(jià)的艱苦“鏖戰(zhàn)”，以11.04億元一錘定音,，超出底價(jià)3.14億元250%,，折合樓板價(jià)約1.64萬元/平方米。
而這種現(xiàn)象并非個(gè)別,。據(jù)報(bào)道,，2007年9月11日，福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元,、每畝單價(jià)近2000萬元的高價(jià)拍得白馬路地塊,，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米,。到今年3月初,，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地退還,；5月14日,，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊（折合樓面地價(jià)為3772.3元/平方米）,。由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)降至5000元/平方米左右,，按當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格，開發(fā)商幾乎沒有利潤(rùn)可言,。
地價(jià)持續(xù)攀升是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最重要力量,。這種影響主要包括三個(gè)方面：
其一，成本轉(zhuǎn)嫁和傳導(dǎo),。去年,，全國各地“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)，拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步,。開發(fā)商敢于高價(jià)拿地最重要的原因是,，他們能將拿地的成本向房?jī)r(jià)中轉(zhuǎn)嫁，而在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主體單一,，開發(fā)商壟斷供應(yīng)市場(chǎng)的情況下,，這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房?jī)r(jià)的傳遞過程,，也是房?jī)r(jià)瘋狂上漲的過程。由此形成了一個(gè)惡性循環(huán)：地價(jià)上漲構(gòu)成房?jī)r(jià)的強(qiáng)大推動(dòng)力,，而房?jī)r(jià)上漲又成為開發(fā)商高價(jià)拿地的信心支撐,。
其二，心理預(yù)期,。對(duì)未來某種商品價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期,，會(huì)直接影響到消費(fèi)者的選擇，而“地王”增強(qiáng)了人們對(duì)未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的預(yù)期。由于“地王”樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周圍房?jī)r(jià),，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,，使人們確信未來房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)大幅度上漲，進(jìn)行在“買漲不買跌”的心理推動(dòng)下,，蜂擁入市,，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
其三,，土地囤積,，強(qiáng)化稀缺性。許多開發(fā)商拿到土地后,，并不立即開發(fā),，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤(rùn)空間,。這是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的最重要的根源之一,。建設(shè)銀行(601939行情,股吧)去年發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，2001年初至2007年5月份,，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米,，而實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，“囤地”數(shù)量高達(dá)近10億平方米,。土地囤積強(qiáng)化了土地的稀缺性,，推動(dòng)了地價(jià)的進(jìn)一步上漲。
但是,，所謂物極必反,，當(dāng)開發(fā)商們通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時(shí)候，他們也在從源頭上制造并累積泡沫,。當(dāng)“面粉貴過面包”的時(shí)候,，意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)！事實(shí)也正是如此,，當(dāng)部分城市的房?jī)r(jià)從去年年底開始首先步入下跌軌道,，高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)立即顯現(xiàn)出來。如果開發(fā)商繼續(xù)囤積土地,，不僅面臨著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌帶來財(cái)富縮水風(fēng)險(xiǎn),，還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。于是,，一些開發(fā)商開始“退地”,，“退地”是樓市泡沫長(zhǎng)期累積的必然結(jié)果，同時(shí),，也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機(jī)牟取暴利這一慣用手段的終結(jié),。
地價(jià)與房?jī)r(jià)是互相依托,、互相影響的關(guān)系。如果說地價(jià)下跌是房?jī)r(jià)下跌的倒逼所致,，那么,，地價(jià)下跌又會(huì)反過來影響到人們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，引發(fā)觀望效應(yīng),，使得房?jī)r(jià)因缺少購買力支撐而步入下跌軌道,。一如當(dāng)初房?jī)r(jià)與地價(jià)的交替上攻那樣，在中國樓市承受不了日積月累的泡沫時(shí),，房?jī)r(jià)與地價(jià)的輪番下滑就可能出現(xiàn),。
其實(shí)，早在“退地”現(xiàn)象之前,，全國各地不斷出現(xiàn)的大量土地流派現(xiàn)象,，就已經(jīng)表現(xiàn)出業(yè)內(nèi)對(duì)常年累積的巨大泡沫的恐懼感，“退地”則更進(jìn)一步表現(xiàn)了業(yè)內(nèi)對(duì)未來樓市泡沫破裂的擔(dān)憂,，一旦形成羊群效應(yīng),，“退地潮”就可能出現(xiàn)，進(jìn)而傳遞到房?jī)r(jià)中去,。
盡管開發(fā)商們還在繼續(xù)鼓吹房?jī)r(jià)只漲不跌的荒謬論調(diào),，但“退地”使他們露出了馬腳。因此,，我們不能單純地看待“退地”現(xiàn)象,，這是中國樓市將步入新一輪調(diào)整的又一征兆。 |