房價何時會見底,？市場眾說紛紜,，比較有代表性的有三種觀點,。開發(fā)商和房地產中介認為房價早已見底,，甚至還會繼續(xù)上漲，只是漲幅會低于2007年的水平,。投機客和銀行則比較矛盾,，但更傾向于房價即將見底，房價不再下跌了,，投機客就可以從容出手,，銀行也不用擔心資產質量的問題。唯有潛在的自住需求者,，在苦苦等待房價的底部出現(xiàn),。
底部在哪里呢？很明顯是開發(fā)商的預期與購房者的預期比較接近的時候,，市場均衡的房價才會出現(xiàn),，即本輪理性價值回歸的終點。如果開發(fā)商預期房價會上漲,，哪怕是拆借地下資金,，也會拿地擴大儲備，畢竟豐厚的利潤就擺在眼前,。如果購房者預期房價會上漲,，無論是自住需求還是投資需求，都會想方設法從市場上得到滿足�,？蓪嶋H情況是什么樣的呢,？土地頻頻流拍，成交持續(xù)低迷,，以至于銀行消費貸款余額出現(xiàn)負增長,。房價怎么可能還會漲呢？
筆者看來,，房價見底至少需要三個條件,。首先，地價要先見底,。眾所周知，在房價泡沫的末期,，房價的高點,，自然決定了地價的頂點。開發(fā)商敢于高價拿地,，絕對是對房價的高度抱有幻想,。同樣道理，在房價下跌的末期,，地價的低點,，也就決定了房價的底部。開發(fā)商的成本與市場價格逐漸趨同,，房價的底部也就出現(xiàn)了,。
其次，泡沫要適度,。沒有房價泡沫的市場,，顯然是不可能存在的。道理很簡單,，房地產市場歷來存在自住需求與投資需求,，在自住需求占據(jù)主導地位的市場環(huán)境下，我們認為泡沫是適度的,。相反,，如果投資需求為主，就會使房價偏離供求關系的軌道,。如何判斷泡沫是否適度呢,？觀察一手房與二手房成交的數(shù)量關系就知道了，如果一手房成交面積與二手房比較接近,，我們認為房價泡沫是輕微或適度的,。如果二手房成交面積兩倍于一手房，意味著房價泡沫已十分嚴重。
最后,，成交必須要放大,。無論是一手房還是二手房成交，都表明了一種市場態(tài)度,，即需求方對供給方的價格認可程度,。成交低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氛圍較重,，房價自然還會下跌,。成交放大之后，房價獲得支撐,，下跌的空間及可能性均十分有限,。
房價見底的三個條件中，條件一和條件二是必要條件,，條件三才是充分條件,。也就是說，即便是地價創(chuàng)下新低,，二手房成交與一手房基本持平,，也不能判斷房價就見底了。房價的底部確認還需要一個過程,，即成交的緩慢放大,，直至單月成交達到前12個月的平均水平。
綜上所述,，房價見底也是一個緩慢的過程,。根本原因是預期的形成和改變，需要較長的時間周期,。首先,，國家對房地產行業(yè)的宏觀調控措施，不可能在短期內松動,。根據(jù)國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計局的調查，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1％,，環(huán)比上漲0.2％,，房價依然呈緩慢上漲趨勢，調控目標顯然沒有完全實現(xiàn),。其次,，領跌全國的深圳房價尚未見底。根據(jù)深圳市國土資源和房產管理局公布的數(shù)據(jù),，1月—4月份,，深圳共掛牌出讓居住性用地9宗,，成交僅3宗（含限價房用地）。其中一塊地以底價成交,，開發(fā)商振業(yè)集團拿地成本僅為2836元/平方米,，地價低點基本出現(xiàn)。即便如此,，算上1年—2年的開發(fā)周期,，房價見底最快也要等到明年。因此,，除了耐心等待,，我們還能做什么呢？ |
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