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保障性住房的合理房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)讓這一階層的家庭有能力進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。制訂保障性住房合理房?jī)r(jià)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控落到實(shí)處的重要一環(huán),，否則“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”就沒(méi)有測(cè)量標(biāo)準(zhǔn),，也無(wú)法操作。
繼建設(shè)部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》后,，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法也有望于近日浮出水面,。據(jù)悉，即將出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,，將以此前發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）為藍(lán)本,，將“有限產(chǎn)權(quán)、政府優(yōu)先回購(gòu)”等關(guān)鍵點(diǎn)納入其中,。而且,，此《意見(jiàn)》明確指出，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán),，其今后上市交易將受到種種限制,。“這意味著,，包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的混淆于保障性住房與普通商品房的歷史被徹底終結(jié),�,！�
將保障性住房與商品房以明確的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別開(kāi)來(lái),，不僅對(duì)于住房保障本身，對(duì)于今后的調(diào)控政策的走向等也具有非常重要的意義,。
已經(jīng)過(guò)去的3年,，是房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的3年。在國(guó)家連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下,，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效控制,，甚至越調(diào)越漲。其中一個(gè)重要因素在于沒(méi)有區(qū)別對(duì)待,、分別用力,。筆者認(rèn)為，思路決定出路,，不能眉毛胡子一把抓,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分兩大塊，商品房與保障性住房不是一個(gè)消費(fèi)人群,。商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié),，政府不需要管太死。要管理與調(diào)控的是關(guān)系民生的保障性住房,。溫總理前不久在新加坡考察保障性住房有一番重要講話,，核心就是要建立一套模式，通過(guò)限價(jià)房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房及小戶(hù)型住房，使保障性住房成為市場(chǎng)供應(yīng)的大頭,。
筆者認(rèn)為,，搞好保障性住房建設(shè)，首先就需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，即要有一個(gè)城市保障性住房合理價(jià)格的形成體系,。
社會(huì)主義和諧社會(huì)中人民享有充分的住房權(quán)利。正像汪光燾部長(zhǎng)在2007年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上指出的,，“住房是人的一種基本權(quán)利,，是一種基本的社會(huì)保障”，他說(shuō),，“從十多年探索與改革的實(shí)踐看,，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問(wèn)題,。”
權(quán)利體現(xiàn)在具體的政策中,。1998年國(guó)務(wù)院相關(guān)文件制訂的保障性住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是3口之家60平方米,，即人均20平方米，2005年以來(lái),，建設(shè)部政策研究中心曾公布小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)人均30平米,。我國(guó)作為人口大國(guó)，參照保障住房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)統(tǒng)籌保障性住房建設(shè),，用小康住房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)城市商品住房建設(shè),，具有突出的操作價(jià)值與實(shí)踐意義。每個(gè)城市的資源情況不同,，人口集中度不同,，小康住房標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。
近幾年來(lái)國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中提出,，要重點(diǎn)開(kāi)發(fā)面向廣大百姓的中低價(jià)位的商品性住房與經(jīng)濟(jì)適用住房和平抑房?jī)r(jià)的基本精神,，所謂“重點(diǎn)”即數(shù)量上要占大頭，所謂“面向”是指城市居民有基本償付能力的價(jià)位的住房,。
目前,，實(shí)際需求保障性住房的數(shù)量看上去并不大，實(shí)際上是我們提供的太少,，加上房?jī)r(jià)倒逼提前消費(fèi)的人群較多,。在有條件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中，只有至今沒(méi)有住房,、有住房但面積小于保障性住房標(biāo)準(zhǔn),、現(xiàn)有住房功能落后、質(zhì)量差的城市居民才是實(shí)際需求的用戶(hù)對(duì)象,。據(jù)筆者的研究,，這個(gè)數(shù)量不會(huì)超過(guò)城市家庭的30%，而且近期有需求的則可能是其中的一半左右,，并不會(huì)給社會(huì)帶來(lái)巨大的壓力,。
根據(jù)每個(gè)城市的大小不同，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及住房需求量不同,，合理的保障性住房?jī)r(jià)格計(jì)算方式應(yīng)該是：第一步,，計(jì)算城市居民平均年收入及統(tǒng)計(jì)城市人口。第二步,，計(jì)算城市家庭平均人口與家庭平均年收入,。第三步，用家庭年收入平均出月收入,，并得到以月收入40%歸還20年8成商業(yè)貸款的月供數(shù),。我們需要有提高保障性住房消費(fèi)能力的住房信貸制度,。公認(rèn)的前提是，在居民家庭收入的總支出中,，支付住房貸款的款項(xiàng)不能超出總數(shù)的40%,。第四步，按月供為家庭收入的30%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出可承受的房?jī)r(jià)下限,，此房?jī)r(jià)即為城市保障性住房的合理房?jī)r(jià)指標(biāo),。
以北京市為例，2006年人均年收入為19978元,，戶(hù)籍人口與半年以上的常住人口為1530萬(wàn)人,，戶(hù)均2.7口人，按保障性住房標(biāo)準(zhǔn)為54平方米,，家庭年收入為53940元，月家庭全部收入為4495元,，當(dāng)其中的40%用來(lái)支付月供時(shí),，月供額1798元，此時(shí)用商業(yè)貸款公式倒推計(jì)算,，只有當(dāng)房?jī)r(jià)為5515元/平方米時(shí),，20年期，首付20%,，貸款80%,，月供正好為1798元。這也是北京市2006年保障性住房合理房?jī)r(jià)的上限標(biāo)準(zhǔn),，房?jī)r(jià)高于這一標(biāo)準(zhǔn),，中等收入階層就承受不起了。確定了上限之后,，在上限與實(shí)際房?jī)r(jià)的區(qū)間里,，我們可以知道有多少家庭有基本的消費(fèi)能力。
城市合理房?jī)r(jià)顯示的城市居民的購(gòu)房能力,，讓我們知道了標(biāo)準(zhǔn)的上限,。筆者認(rèn)為，保障性住房的合理房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)讓這一階層的家庭有能力進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng),。其次,，保障性住房合理房?jī)r(jià)還可表明，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資性市場(chǎng)還是消費(fèi)市場(chǎng),。超出合理標(biāo)準(zhǔn),，引起的是投資與投機(jī)的需求。投資與投機(jī)性需求任何時(shí)候不應(yīng)當(dāng)超過(guò)總量的20%,。第三,，制訂保障性住房合理房?jī)r(jià)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控落到實(shí)處的重要一環(huán),，否則“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”就沒(méi)有測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)法操作,。過(guò)去那種缺少標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的調(diào)控方式不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在下去,。
（作者系研究員、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇》副理事長(zhǎng)） |