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在當(dāng)前特定條件下，政府賣地既要考慮合理的收入,，更要防止價格盲目瘋漲,，在穩(wěn)定房價中起必要的調(diào)節(jié)作用。多用招標(biāo)方式來出讓土地,，既公開公平,，又不片面市場化，是從源頭上穩(wěn)定房價的措施之一,。
近兩三年,，房地產(chǎn)無疑是個新聞大熱點，而在房地產(chǎn)新聞中,，“地王”又是個新聞大熱點,。
地王的出現(xiàn)，表明地價節(jié)節(jié)攀升,，而地價攀升必然影響房價,。地價占房價的比重，一般為30%至40%,，甚至更高些,。因此，房價攀升必然與地價攀升相伴而生,。在房價已成脫韁野馬的背景下,，地王的出現(xiàn)不是什么好消息。為了穩(wěn)定房價,，我們再也不能聽任“地王”盲目出現(xiàn)了,。
常識告訴我們，一個問題在大范圍內(nèi)反復(fù)出現(xiàn),，就不是偶然的,，其癥結(jié)必須從機(jī)制上去找。那么,，制造“地王”的機(jī)制在哪里呢,？
2004年3月，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知（即71號文）,，要求從當(dāng)年8月31日起,，“所有經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式公開交易”（簡稱“招拍掛”）。以前盛行的協(xié)議出讓方式從此被正式叫停,，這就是業(yè)內(nèi)所稱的“8·31大限”,。應(yīng)當(dāng)說，土地從協(xié)議轉(zhuǎn)讓（甚至憑領(lǐng)導(dǎo)批條轉(zhuǎn)讓）變?yōu)榻y(tǒng)一的“招拍掛”,，規(guī)范了交易行為,，實現(xiàn)了市場化和公開化，提高了轉(zhuǎn)讓交易的透明度,，最大限度地堵住了暗箱操作可能產(chǎn)生的腐敗,，其方向無疑是正確的。但同時也帶來了地價不斷攀升的問題,。
新政實施三年多以來,，地價不斷被刷新，而且漲幅一年比一年大,。去年全國出讓土地價款比前年增長了30%，今年第一季度同比又上漲了10%,，熱點大城市的地塊競價更加激烈,，每次賣地過程幾乎都成了催生新地王的過程。推地的初衷是增加土地供應(yīng)以平抑房價,，地王誕生的結(jié)果卻與初衷南轅北轍,。以杭州為例，該市今年5月30日,、6月25日,、7月10日分別拍賣三塊地，成交價折成樓面地價分別為11759元/平方米,、12245元/平方米,、15712元/平方米，不到一個半月時間里地價就上漲了30%多,，真可謂城頭變換地王旗,，各領(lǐng)風(fēng)騷沒幾天。地價上漲含有部分合理的因素——如城市土地資源越來越稀缺,、現(xiàn)實的供求失衡和城市配套設(shè)施的完善,；更有不合理的因素——如被放大了的需求預(yù)期、出于投機(jī)心理的囤地渴望和過了頭的片面競價機(jī)制,。
這里僅對競價拍賣方式作些分析,。按71號文規(guī)定，招標(biāo)和拍賣都是土地出讓的方式,，可是實施三年多來,，幾乎見不到招標(biāo)形式，土地轉(zhuǎn)讓成了清一色的土地拍賣。拍賣的最大特點是價高者得,，競爭者再三舉牌,、反復(fù)競價，直至最高出價者勝出,。競價的結(jié)果往往高出底價幾倍,、十幾倍，其價格已經(jīng)既不反映價值,，也不反映供求關(guān)系,，失去理性、近乎瘋狂,。招標(biāo)則有所不同,，它考慮到價格的因素，但不把價格高低作為取舍的唯一標(biāo)準(zhǔn),。根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定,，“能最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”者，也可中標(biāo),�,？梢娖淙∩嶂卦凇熬C合評價標(biāo)準(zhǔn)”，不是單一的價格標(biāo)準(zhǔn),。
在當(dāng)前特定條件下,，政府賣地既要考慮合理的收入，更要防止價格盲目瘋漲,，在穩(wěn)定房價中起必要的調(diào)節(jié)作用,。政府在土地招標(biāo)時，可設(shè)定最低報價以確保必要的收入,，投標(biāo)人只要報價高出最低價,，即可視為報價合乎規(guī)定；如果其他條件不錯（譬如房價合理或利潤率合理）,，即可視為“能最大限度滿足綜合評價標(biāo)準(zhǔn)”,，列入中標(biāo)候選人。多用這種招標(biāo)方式來出讓土地,，既公開公平,，貫徹了市場化的原則，又不片面市場化,，融必要的調(diào)控于市場機(jī)制之中,，是從源頭上穩(wěn)定房價的措施之一。
就算采用拍賣方式,，也宜對拍賣的具體操作模式作出適當(dāng)調(diào)整,，在不違背價高者得的前提下，對最高價有所節(jié)制，避免每拍一次就刷新一次地王紀(jì)錄的尷尬,。 |