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| 2007-08-10 作者：王杰 來源:上海證券報 |
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中國人民銀行8月8日發(fā)布的“二季度貨幣執(zhí)行報告”顯示,，今年上半年外資大舉進入我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，同比增幅高達68.7%，增幅比上年同期提高了36.2個百分點,。國家統(tǒng)計局最新公布的《中國經(jīng)濟景氣月報》數(shù)據(jù)也表明,，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實際利用外資占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%,，比2006年全年比重提高近11個百分點,。
如果具體到地方情況可能更為嚴重，2007年1至2月,，四川省外資實際到位200萬美元以上的18家企業(yè)中,，有一半企業(yè)投資的是房地產(chǎn)項目，外資實際到位達16915萬美元,，占同期全省利用外資總計的79.3%,！
外資大肆進入房地產(chǎn)業(yè)在某種程度上對房市調(diào)控政策起了釜底抽薪的作用。首先,，使金融調(diào)控失靈,。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%以上直接或間接來源于銀行，而國外的房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行資金大約占到20%,。我國房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行,，等于是把風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，但也便于我國運用金融工具調(diào)控房市,。最近幾年,，央行推出的加息等系列調(diào)控措施,，收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，在某種程度上對抑制房地產(chǎn)投資過熱是有積極作用的,。但是,，外資的大量涌入解了急需資金的房地產(chǎn)開發(fā)公司的圍，這等于化解了加息等調(diào)控措施所產(chǎn)生的效果,，使得我國的金融調(diào)控作用失靈,。
其次，助推房價上漲,。有人認為,，外資在我國房市中所占比例不大，也就是20%左右,，對推動房價的作用不大,。這種說法犯了想當然的錯誤。外資對我國房價的助推作用可以從以下幾個角度加以分析：
外資涌入房市的狀況猶如當初QFII獲準進入A股市場投資,，雖然QFII在我國證券市場所占比例不足,，但它對廣大投資者信心的重塑起了非常積極的作用。外資涌入房市同樣如此,。它會使得炒房者底氣變得更足,，更加肆無忌憚地去推升房價上漲。更何況,，一些外資本身就鉆制度監(jiān)管的空子參與炒房獲利,。
從另一個角度來看，外資進入房市將抬高房價構(gòu)成成本,。在我國收緊銀行貸款的時候,，外資深知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情，他們借機與開發(fā)商等市場主體聯(lián)姻,，但這種合作是以獲利為目的的,。而由這些利潤所增加的成本必然計入房價之中，轉(zhuǎn)嫁給消費者,，如此,，房價上漲也就變得順理成章。
鑒于土地升值速度很快,，外資進入中國后會把儲備土地當成頭號目標,。當然，囤積土地面臨監(jiān)管瓶頸,，外資需要借助一些“技術(shù)”手段來實現(xiàn),。比如，通過入股或合資,、通過向我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注資的方式,，由與之合作的中國房地產(chǎn)開發(fā)商去拿地和囤地,。這使我國完成宏觀調(diào)控目標的壓力更大。
再就是加大人民幣升值壓力,。房價快速上漲,，吸引大量外資進入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，外資在通過哄抬房價獲利的同時,，也進一步加劇和強化了人民幣升值壓力，加大我國宏觀調(diào)控的難度,。一旦人民幣升值預期不復存在,，這些外資又會迅疾作鳥獸散，導致我國房價出現(xiàn)快速下跌,，民眾資產(chǎn)大幅縮水,。這些情況都非常值得我們關(guān)注。
除此之外,，外資在投資房地產(chǎn)領(lǐng)域后的偷逃稅款行為也非常值得警惕,。房地產(chǎn)領(lǐng)域偷逃稅款嚴重，外資也不例外,，甚至表現(xiàn)得更為露骨,。北京市國稅局今年1月公布的數(shù)據(jù)表明，在北京市去年開展的對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收專項檢查中,，涉外房地產(chǎn)企業(yè)補稅金額高達3858萬元,，相當于其申報納稅金額的一半。這種偷稅行為減少了我國的稅收收入,，也間接減少了我國在公共產(chǎn)品領(lǐng)域的投入,，這使生活不富裕的人因公共產(chǎn)品的缺位變得更加艱難，承受經(jīng)濟波動的能力更差,，這必然加大我國宏觀調(diào)控的難度,。
因此，外資進入房市必須受到嚴格限制,，這樣做也是國際慣例,。國際貨幣基金組織IMF《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示：187個國家當中，137個國家對非居民投資房地產(chǎn)有各種限制,，有的甚至用刑法來確保做到這一點,。我們應該認真反省抑制外資政策進入措施無效的原因，采取針對性更強的措施盡快解決這一棘手問題,，而不是聽任監(jiān)管措施失靈,，任憑外資在我國房市興風作浪。 |
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