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政府征收房地產(chǎn)稅,，用于城市建設(shè)維護(hù)和社區(qū)服務(wù),，與土地所有權(quán)交易無(wú)關(guān)。如英國(guó)的房產(chǎn),，大量是帶地權(quán)的別墅,，稱(chēng)為Freehold,。也有是不帶地權(quán)，土地是租的,，如公寓的套房往往是lease
hold,，但所有權(quán)或使用權(quán)產(chǎn)權(quán)人都一樣要交房地產(chǎn)稅。我國(guó)目前的居民住宅產(chǎn)權(quán)，名義上是50年或70年,，實(shí)際上到期政府沒(méi)有也不可能收回,。拆遷補(bǔ)償時(shí)無(wú)論已使用多少年，還是又新給一個(gè)70年產(chǎn)權(quán),。二手房交易也不是按產(chǎn)權(quán)剩余年限論價(jià),。這說(shuō)明，在我國(guó)正式開(kāi)征房地產(chǎn)稅時(shí),，有必要像農(nóng)地承包期一樣,，明確房屋土地使用權(quán)也是長(zhǎng)期不變。這樣就在法律上明確了居民用房的永久土地產(chǎn)權(quán),。統(tǒng)一了城鄉(xiāng)土地使用權(quán)長(zhǎng)期不變的制度,，也為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征澄清了誤區(qū)。
房地產(chǎn)保有稅并非只有百利而無(wú)一弊,。由于房地產(chǎn)保有稅是按時(shí)間征稅,，就如同租房按時(shí)間交租金一樣，因此,，所有出租房子的房東為了保證自己的收益不受損,，都會(huì)將房地產(chǎn)保有稅基本轉(zhuǎn)嫁給租房者，從而大大推高租金的價(jià)格,。這樣如果在公租房建設(shè)還沒(méi)有真正大規(guī)模建成并投入市場(chǎng)之前,，象有人建議的那樣匆匆變通開(kāi)征房產(chǎn)稅，就會(huì)象我們?cè)谝恍┏鞘幸呀?jīng)看到的苗頭那樣,，將急劇推高房租的價(jià)格,，結(jié)果這個(gè)稅對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作用有限，反而恰恰打擊了最弱勢(shì)的廣大租房階層,，那就完全事與愿違了,。
關(guān)于房地產(chǎn)稅的開(kāi)征問(wèn)題一直爭(zhēng)論不休，質(zhì)疑其合法性的有之,，稱(chēng)開(kāi)征客觀困難重重者有之,。其實(shí)，對(duì)住宅征收房地產(chǎn)保有稅是國(guó)際慣例,。許多國(guó)家早已有了成熟的做法和經(jīng)驗(yàn),。在我國(guó)積極籌備開(kāi)征房地產(chǎn)稅，對(duì)轉(zhuǎn)變政府職能,，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)為稅收財(cái)政,，對(duì)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，對(duì)于調(diào)整收入分配乃至反腐倡廉,，都有重大意義,。問(wèn)題的關(guān)鍵是要把引進(jìn)房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)前所未有的大稅種放在整體稅制改革和稅負(fù)有增有減的大框架下統(tǒng)籌規(guī)劃,，而不是簡(jiǎn)單地看作是增加了一個(gè)新稅源。因此,，我們必須做好各方面的包括法律和信息條件上的充分準(zhǔn)備,，而不能等閑視之，更不能抱有僥幸心理,，草率從事。
開(kāi)征房地產(chǎn)稅,，首先需要澄清兩大認(rèn)識(shí)誤區(qū),。一是我國(guó)城鎮(zhèn)居民只有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán),，在土地已繳納出讓金的情況下,，是否是重復(fù)收租，是否可以開(kāi)征,。應(yīng)當(dāng)指出,，政府征收房地產(chǎn)保有稅，用于城市建設(shè)維護(hù)和社區(qū)服務(wù),，與土地所有權(quán)交易無(wú)關(guān),。如英國(guó)的房產(chǎn)，大量是帶地權(quán)的別墅,，稱(chēng)為Freehold,，也有是不帶地權(quán)，土地是租的,，如公寓的套房往往是lease
hold,，但使用權(quán)產(chǎn)權(quán)人一樣要按期交房地產(chǎn)稅。因此從本質(zhì)上說(shuō),，房地產(chǎn)稅并不是對(duì)所有權(quán)征稅,，而是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際占用和受益人按占用時(shí)間征稅。同時(shí),，我國(guó)目前的居民住宅產(chǎn)權(quán),，名義上是50年或70年，實(shí)際上到期政府沒(méi)有也不可能收回,。危舊房屋損毀或拆遷補(bǔ)償時(shí)無(wú)論已使用多少年,，還是又新給一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)。二手房交易也不是按產(chǎn)權(quán)剩余年限論價(jià),。這說(shuō)明,，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的幾十年土地使用權(quán)就象當(dāng)初農(nóng)民的30年承包權(quán)一樣，在法律上還是模糊概念,。所以,，在我國(guó)正式開(kāi)征房地產(chǎn)稅時(shí)，就有必要像農(nóng)地承包期一樣，明確房屋土地使用權(quán)也是長(zhǎng)期不變,。這樣就在法律上肯定了居民用房的永久土地產(chǎn)權(quán),。統(tǒng)一了城鄉(xiāng)土地使用權(quán)長(zhǎng)期不變的制度，既是我國(guó)法治建設(shè)的一大進(jìn)步,，也為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征澄清了誤區(qū),。
另一個(gè)誤區(qū)是目前有關(guān)部委提議的房產(chǎn)稅，即繞開(kāi)土地和新稅種立法,，借用企業(yè)和單位經(jīng)營(yíng)性使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅,，擴(kuò)大到居民住宅。這個(gè)做法存在三個(gè)弊病:
一是張冠李戴,，名不正言不順,。住宅不斷貶值的是房，不斷增值的是地,，沒(méi)有地的房怎么計(jì)算原值,，又怎么評(píng)估市場(chǎng)價(jià)?征稅標(biāo)的物的價(jià)格說(shuō)不清楚，這個(gè)稅就沒(méi)法征,。而且繞開(kāi)地的房產(chǎn)稅名不符實(shí),，會(huì)大大增加征收的難度。把征收的標(biāo)準(zhǔn)定的低,，會(huì)增加大眾的負(fù)擔(dān)和產(chǎn)生新的不公平,；定的高了征不來(lái)多少錢(qián)，又把一個(gè)任重道遠(yuǎn)的大稅種的意義變的很小,。
二是過(guò)于勉強(qiáng),。當(dāng)年房產(chǎn)稅條例的本意就是對(duì)單位經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)余值征稅。現(xiàn)在若借用這個(gè)稅延伸到居民住宅,，只能對(duì)居民持有多套房征稅,，因?yàn)槟菢舆�勉強(qiáng)可以定義為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，但永遠(yuǎn)無(wú)法把居民自住房定義為經(jīng)營(yíng)性去征稅,。這樣這個(gè)稅種的適用范圍就很有限,，起不到應(yīng)有的各種功能，而且為以后普遍開(kāi)征房地產(chǎn)稅設(shè)置了障礙,。同時(shí),，現(xiàn)在單位的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)是按原值的一定比例征收的，居民房產(chǎn)若象建議的那樣按市價(jià)來(lái)征,，就成了一稅兩制,，而且是單位經(jīng)營(yíng)性的稅輕，居民住房反而重,，邏輯上也講不通,。
三是臨時(shí)性強(qiáng),，必要性小。因?yàn)槎愂罩贫染哂蟹�(wěn)定性,，不能因抑制投資需求和市場(chǎng)過(guò)熱就開(kāi)征,，因市場(chǎng)冷落蕭條就緩征免征。其實(shí)房地產(chǎn)稅作為按保有時(shí)間來(lái)計(jì)稅的稅種,，對(duì)投資房產(chǎn)的短期炒作幾乎完全不起作用,，對(duì)投資的抑制作用也很間接有限，真正能夠有效控制投機(jī)投資需求的稅種是個(gè)人所得稅和土地增值稅,。因?yàn)樗型稒C(jī)投資都是為了轉(zhuǎn)賣(mài)獲利,，如果對(duì)獲利所得嚴(yán)格征稅，投機(jī)投資的動(dòng)力自然就小了,。因此沒(méi)有必要臨時(shí)性地隨意擴(kuò)展房產(chǎn)稅的適用范圍，讓其勉強(qiáng)去發(fā)揮并不在其范圍的作用,，同時(shí)又堵塞了今后改革的道路,。
全面開(kāi)征真正的房地產(chǎn)保有稅意義極為重大，其主要功能是調(diào)節(jié)住房不同層次的需求,，抑制財(cái)產(chǎn)和收入分配差距,，因此其難度和阻力也極大，需要分步推進(jìn),，可以采取的措施是：
啟動(dòng)立法程序,，形成改革共識(shí)。房地產(chǎn)稅是我國(guó)首次依財(cái)產(chǎn)對(duì)家庭為單位征稅,。從過(guò)去源于收入的代扣代繳,，到依財(cái)產(chǎn)而要居民住戶(hù)從口袋里拿出錢(qián)來(lái)去交稅，既涉及到稅收征管方式的根本調(diào)整,，又涉及到人們納稅方式和納稅習(xí)慣的重大改變,。對(duì)于必然會(huì)出現(xiàn)的大量沒(méi)有按期甚至不來(lái)納稅的戶(hù)主，如何催交征管,，又如何通過(guò)司法程序解決納稅分歧和保證執(zhí)行到位,，都是我們?cè)谶^(guò)去稅源處代繳代扣時(shí)所從未遇到的新問(wèn)題，也是關(guān)系到既保證稅收的嚴(yán)肅性和強(qiáng)制性,，又維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的大問(wèn)題,。這樣公平負(fù)擔(dān)就成為其成敗的關(guān)鍵。因而它要與個(gè)人所得稅從分項(xiàng)扣除到依家庭綜合扣除計(jì)征的改革同步協(xié)調(diào),，才能相互補(bǔ)充促進(jìn)和相得益彰,。同時(shí)，還需要對(duì)現(xiàn)在極為混亂的各類(lèi)房屋和土地產(chǎn)權(quán)的情況進(jìn)行全面清理,，從法律上明確城鎮(zhèn)房產(chǎn)的永久土地使用權(quán),，這樣才能為普遍開(kāi)征房地產(chǎn)稅鋪平道路,。可以毫不夸張地說(shuō),，在我國(guó)全面開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅不僅是稅收制度的重大變革,，也是經(jīng)濟(jì)改革、社會(huì)改革乃至政治改革的重要內(nèi)容,，從而必然是一場(chǎng)硬仗,。因此，要全面籌劃并立即著手開(kāi)征前的必要準(zhǔn)備工作,。
房地產(chǎn)登記工作的全面信息化和全國(guó)聯(lián)網(wǎng),。由于房產(chǎn)實(shí)名登記的基礎(chǔ)工作相當(dāng)完備，又有戶(hù)籍制度和身份證制度配合,，在當(dāng)今計(jì)算機(jī)信息技術(shù)條件下,，做到全國(guó)全部城鎮(zhèn)房地產(chǎn)信息準(zhǔn)確、按家庭聯(lián)網(wǎng)可查并不困難,。這項(xiàng)工作只要開(kāi)始啟動(dòng),，就會(huì)立即產(chǎn)生多方面的震懾作用，估計(jì)一大批貪官和其他眾多隱瞞其真實(shí)收入者就會(huì)現(xiàn)形,。
數(shù)據(jù)分析測(cè)算和選擇確定方案,。要學(xué)習(xí)國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房進(jìn)行總體分級(jí)分類(lèi),，對(duì)號(hào)入座,，定期統(tǒng)一調(diào)整應(yīng)稅額，而不糾纏于每套住宅具體和動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)估值,。根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際情況,，房地產(chǎn)稅的全面開(kāi)征需要分步、分階段和分區(qū)域逐步展開(kāi),。一是可以首先從房?jī)r(jià)上漲較快,、房?jī)r(jià)收入比較高、人均住房條件差異大的城市開(kāi)始,，二是可以首先從持有多套,、超大面積住宅和豪華型公寓和別墅開(kāi)始，逐步過(guò)渡到普遍和全面的開(kāi)征,。為了減低難度,，可以在若干城市先行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn),，再行推廣,。各城鎮(zhèn)的征收標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)在國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的大區(qū)間內(nèi)有所不同，形成不同城鎮(zhèn)住房保有成本的差異,，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理布局,。
從這里我們也可以看出,，房地產(chǎn)保有稅并非只有百利而無(wú)一弊。由于房地產(chǎn)保有稅是按時(shí)間征稅,，就如同租房按時(shí)間交租金一樣,，因此，所有出租房子的房東為了保證自己的收益不受損,，都會(huì)將房地產(chǎn)保有稅基本轉(zhuǎn)嫁給租房者,，從而大大推高租金的價(jià)格。這樣如果在公租房建設(shè)還沒(méi)有真正大規(guī)模建成并投入市場(chǎng)之前,，象有人建議的那樣匆匆變通開(kāi)征房產(chǎn)稅,，就會(huì)象我們?cè)谝恍┏鞘幸呀?jīng)看到的苗頭那樣，將急劇推高房租的價(jià)格,，結(jié)果這個(gè)稅對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作用有限,，反而恰恰打擊了最弱勢(shì)的廣大租房階層，那就完全事與愿違了,。因此,，對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅這樣重大改革，一定要周密計(jì)劃,、嚴(yán)格論證、廣泛聽(tīng)取不同意見(jiàn),，形成改革共識(shí),，遵循法律程序，切忌把大事看小,，閉門(mén)造車(chē),，把好事辦壞，或者雷聲大雨點(diǎn)小,，不了了之,。總之,，只有真正凝聚改革動(dòng)力和共識(shí),，才可能突破既得利益格局的種種牽制和阻礙，實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)意義深刻的重大制度變革,。 |