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房地產很復雜,，這么多人都沒談清楚,，我不認為自己會更高明,。姑妄言之。
價格由供求關系決定,，讓我們看看房地產的供求兩端。
房地產供應有兩個環(huán)節(jié),，其一為政府出讓土地（一級市場）,，其二為地產商開發(fā)并出售樓盤（二級市場）。二級市場的供應量主要取決于一級市場,。
中國的房地產二級市場規(guī)模很大,，參與者很多。這意味著開發(fā)商是房地產價格的接受者而非主導者,，也意味著對于開發(fā)商囤地和捂盤的指責毫無意義,。
任何市場的供應者都有囤積居奇的想法,，如果那樣做能夠成功抬高價格的話。汽車廠商在2003年收加急費,，在2005年打價格戰(zhàn),，不是因為其道德水準或社會責任感發(fā)生了天壤之變，只是順應供求關系的變化而已,。
房地產商囤地也好捂盤也好,，無非是基于房價繼續(xù)上漲的判斷。判斷對了,，獲取更大利潤,；錯了，接受市場懲罰,。因為有“囚徒困境”,，不用擔心所有地產商合謀囤地捂盤，就像不用擔心汽車廠商,、家電商,、手機商合謀囤貨抬價一樣。
問題出在一級市場,。作為唯一的供應者,，政府相當于一家完全壟斷型企業(yè)。這意味著政府是土地出讓價格的主導者而非接受者,，可以通過調節(jié)土地供應量來調節(jié)地價,。理論上，當政府認為地價過高時就可以增加土地出讓,，反之則減少,。
現在，政府宣稱房價過高,。房地產是特殊商品,，政府不能放任不管，這個論調籠統(tǒng)來說沒錯,。政府可以出手調節(jié),，其方法有二：一是加大土地出讓；二是推出廉租房,，直接增加二級市場的供應,。
而我們看到的是，一些地方政府不但不加大土地出讓,，反而減少了土地出讓,；不但不加快推出廉租房，反而一再延緩推出計劃內的廉租房,。
再來看房地產需求端,。房地產市場的有效需求可以從兩個方面來分析,，其一為居民購買力，其二為貨幣供應量,。二者一般都是正相關,，只有在財富分配嚴重不均時才會明顯脫節(jié)——通俗地說，就是多出來的錢落到少數人手中,，與大多數人無關,。
從購買力來看，京滬兩地的房價很可能已經接近甚或超過居民購買力的極限,，無論房價收入比還是租售比都顯示出這一跡象,。除非居民收入持續(xù)獲得顯著增長，否則居民購買力是不能夠支撐房價繼續(xù)上漲的,。
從貨幣供應量來看,，中國近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊,，與往年比還是松,。其后果之一是通貨膨脹。
我更擔心的是這樣一種情況：貨幣供應總量很大,，抬高了所有商品的價格,；但其分配又嚴重不均，少數富人獲取了大多數財富,。這樣一來,，房價就算超出居民購買力水平，也不會下跌——你買不起,，有人買得起,，哪怕只是少數人，也可以買下很多房,。 |