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國(guó)資委分配局局長(zhǎng)熊志軍日前建議,，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的利潤(rùn)成本核實(shí),，征收暴利稅控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn),。消息一經(jīng)披露,，立刻引來(lái)鋪天蓋地的媒體評(píng)論，其中絕大多數(shù)論點(diǎn)都表明反對(duì)立場(chǎng)：一是開(kāi)發(fā)商的真實(shí)成本難以核算,；二是有可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),。
關(guān)于核算開(kāi)發(fā)商的真實(shí)成本問(wèn)題，其實(shí)并不難,。比如德國(guó)各類地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說(shuō)了算,，也不是由政府說(shuō)了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師來(lái)評(píng)估認(rèn)定,。評(píng)估師對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年,，對(duì)評(píng)估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。除了私人評(píng)估師外,，德國(guó)還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r(jià)圖”的“基準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”,。這為不同地段,、不同類型的住房制訂了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力,，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行,，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。（3月22日
《環(huán)球雜志》）
可見(jiàn)，確定開(kāi)發(fā)商的成本,，并無(wú)技術(shù)難點(diǎn),，關(guān)鍵是要構(gòu)建第三方的地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制。否則,，鑒于當(dāng)前地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的微妙聯(lián)盟關(guān)系,，單靠政府或開(kāi)發(fā)商，是永遠(yuǎn)不會(huì)公布真實(shí)的房?jī)r(jià)成本,。而這恰恰是部分評(píng)論者的擔(dān)憂所在,。
其次，暴利稅會(huì)不會(huì)推高普通商品房?jī)r(jià)格,，關(guān)鍵要看如何操作,。筆者認(rèn)為，在建立地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制的基礎(chǔ)上,，對(duì)于中低價(jià)位的商品房和保障性住宅,，不僅不征暴利稅，還應(yīng)給予大幅減稅甚至免稅,，減少這些項(xiàng)目的成本,。反之，對(duì)于高端項(xiàng)目,，房?jī)r(jià)越貴稅收也越高——開(kāi)發(fā)商愿意賣10萬(wàn)/平方米也可以,，每平方米征收5萬(wàn)的暴利稅；愿意炒房也可以,，你炒一套房子我征你50%,、80%的稅——這不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則，因?yàn)榉孔邮怯脕?lái)住的,，不是拿來(lái)炒的,。
至于開(kāi)征暴利稅以后多出來(lái)的稅收收入，政府應(yīng)用來(lái)補(bǔ)貼中低收入群體的購(gòu)房需求,，加大保障性住宅的建設(shè),。如此，暴利稅不僅不會(huì)推高普通商品房的價(jià)格,，還是一種非常好的調(diào)節(jié)貧富差距的手段,。
至于還有極少數(shù)官員擔(dān)憂暴利稅會(huì)削弱房地產(chǎn)業(yè)活力，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。筆者認(rèn)為,，這種擔(dān)憂要么純屬多余，要么就是別有用心,。比如去年汽車購(gòu)置稅打了五折,，但是去年汽車購(gòu)置稅總額本身是增長(zhǎng)的,。同樣道理，房地產(chǎn)業(yè)只要真的健康了,，房?jī)r(jià)降下來(lái)以后,，對(duì)整個(gè)GDP的拉動(dòng)可能更大，因?yàn)槭袌?chǎng)確有需求,，很多人不愿意蝸居,、不愿意住集裝箱。但是房?jī)r(jià)與我們收入遠(yuǎn)去的時(shí)候,，我們只能無(wú)奈,。 |