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北京的官員警告說未來20年中國房價依然面臨巨大上漲壓力,，并表示了要對過快上漲現(xiàn)象予以抑制,。鑒于政府已連續(xù)表明收緊政策的態(tài)度，一部分業(yè)內(nèi)人士預期樓市由此可能出現(xiàn)分水嶺,，價格亦將隨之松動,。
這種判斷忽略了一個現(xiàn)實,。歷來針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，手段無非是利率、稅率,、土地要素,，再進一步就是對于商品房供應環(huán)節(jié)的更廣泛的直接干預。這種由一線市場到二線市場的一條線性管控,，力圖面面俱到,，卻并不一定能順利實現(xiàn)去泡沫化，達成市場穩(wěn)定的意圖。2008年之前,，我們也曾有過全面的,、包抄性的緊縮，結(jié)果卻出現(xiàn)了一種怪現(xiàn)象,，就是政策越來越緊,，房價越來越高。這是為什么,？
一條線的收緊,，往往是惡化了供給，從土地到金融到房屋增量供應,，無不如此,。舉例來說，土地的調(diào)控,，按照目前的政策,，都是在收緊的，最近國土部的政策就是開發(fā)商拿地后必須在限定日期內(nèi)繳納不低于70%的地租,，土地供應由之呈減量狀態(tài),，土地成本必然迅速抬升，以致傳導到終端房價上去,。
貨幣政策延續(xù)了適度的寬松,，但對于購房人來說基本無意義。因為牽一發(fā)而動全身,，地價上去后,，房價也跟著上去，購買者的借貸成本亦必隨之上升,，價格高企,，借貸成本又哪里降得下來呢？
若要調(diào)控收效,，筆者以為,，下一步實際上應切實解決兩大問題：擴大供給，分流需求,。擴大供給,，土地要素首先就不能卡得太死。土地一卡死,，后面的一整個鏈條都將受到影響,，“地王”接二連三，“樓王”也接二連三�,，F(xiàn)在政府規(guī)定,，每個商品房項目必須配建一個高比例的低價位小戶型商品房,，但由于土地供應總量受到限制，總量不變,，盤子就那么大,，要么是低價房屋擠占商品房的量，要么就是商品房擠占低價房屋的量,。那樣,，低價位房屋也面臨一個價格追漲壓力。
考慮到中國短期內(nèi)很難迅速建立起一個發(fā)達的,、獨立于商品房體系的民生住房供應體系,，所有住房問題短期內(nèi)可能都需要在商品房市場內(nèi)求解，對于調(diào)控者來說,，也只能在商品房市場的有限空間里輾轉(zhuǎn)騰挪,。這就需要采取一種供給放開的策略。目前已經(jīng)有一些現(xiàn)象很能說明問題,，在北京等一些城市,，當土地的放量同比大幅增加之后，地價在監(jiān)測數(shù)據(jù)里顯示是下降的,。當然,，這些土地的擴張性投放應只限于中低價位商品房。這種土地的供給放開,，并不必要去擔心開發(fā)商囤地成風,，因為相關部門已明確限定了開工期限，況且土地放量在土地管理部門是一種在冊管理,，易于實時監(jiān)控�,，F(xiàn)在就是一個執(zhí)行力度的問題。
至于說到信貸投放和稅收激勵,，這也只是一個結(jié)構(gòu)性問題,。更多的資金用于支持和激勵開發(fā)商的建設，讓他們有能力去擴大房屋供給規(guī)模和提高供給效率,，這并無不妥,。信貸閘門向投機者放開，大部分資金都流入炒買市場,，這才是最可怕并且需要杜絕的事情,。資金投放上的擴張，未必引發(fā)通脹隱憂,，因為這種擴張是結(jié)構(gòu)性的,，它首先是投放到商品房開發(fā)環(huán)節(jié),，其次,，它還應該再投向剛性需求環(huán)節(jié)。這種結(jié)構(gòu)性的資金投放，應該是最安全的,。
最關鍵的一點,，還要培育多元開發(fā)主體，特別是民營開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)市場的參與,。資源性要素供給增加,，開發(fā)主體同時增多，競爭勢必加劇,，這就可以使市場出現(xiàn)理性的回歸,。
再說分流需求。
需求如何分流,？目前商品房市場也分了層次,，哪些需求適宜于進入哪一個價位和層次，這一點必須明確,。統(tǒng)計部門和發(fā)改委在這方面可以做的工作,，是統(tǒng)計城市居民真實收入和支付能力，進而與當?shù)胤课輧r格對照,，以支付比來確定哪些群體性需求可被納入到相應層次的住房市場里去,。當我們預估了可能存在一個多大并且是真實的需求量、以及需求結(jié)構(gòu)具體又是如何,，我們就可以相機而動去調(diào)整供給結(jié)構(gòu),，使土地、金融甚至于財政層面向這些領域進行適應的供給擴張,。
需求分流,，并不像一些人所提倡或呼吁的那樣，只是要求低收入者去找政府要保障,，而不與市場相干,，實際上這不全面。分流需求,，首先需要政府主動在結(jié)構(gòu)性供應擴張上下大力氣,。如果這一層面沒有任何動靜，而片面要求購買者群體做出自身的選擇,，是舍本求末的做法,。當他們做出選擇，卻找不到相應的供給平臺,，或者相對應的市場體系里供給量始終處于被收緊狀態(tài),，需求照樣受制于渠道，無濟于事,。
在民生住房供給體系尚未成型的時候,，筆者希望針對商品房市場的分層次供應體系能夠率先建立,，以便使之與相應的不同層次的需求相銜接�,？傊�,，只有著力解決結(jié)構(gòu)性的矛盾，才能真正有效調(diào)控房地產(chǎn)市場,。
（作者系房地產(chǎn)事務專欄作家） |