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距元宵節(jié)還有兩天的時候，廣西北流市甘村社區(qū)的林樺堂等230戶低保戶成為虎年第一批領到廉租房鑰匙的中國公民,，從現(xiàn)在起到2012年,，將有1540萬戶“林樺堂”住上由中央政府和地方政府配建的保障房,。預計“十二五”規(guī)劃期間,，我國保障房保守面積將達18.4億平方米，按可變基準建造價計算,，屆時將有價值45萬億元左右的“房產”擺在國庫面前,。
于是就會有一個嚴峻問題擺在我們面前：這么大容量、大批量,、定制式生產的天量保障房由誰監(jiān)管,？其日常維護和退出輪換又由誰承擔？
顯然,，從制度設計層面出發(fā),，我們不可能像房改前那樣，在全國成立十幾萬家房管所去料理這些國家財產,。況且,，各地保障房名目繁多，既有房改房,、兩限房,、經(jīng)濟適用房、公共租賃房,，又有保障性安居房,、配套商品房、拆遷房等,，就連我等專業(yè)人士也會一時糊涂,。
因此，在選擇誰來擔當保障房國家“守門人”之前,，有必要在全國對這筆國民房產實行統(tǒng)一名稱,。一種，可定義為可售的經(jīng)濟適用房,；一種,，可定義為可租的保障性租賃房。凡有產權的,，先由政府評估后給予一定補貼,，如周邊房價每平方米6000元,，則按5000元作價，賣給低收入者2500元,，產權比例各占50%,。居住人可隨收入提高逐步提高回購份額，直至購回全部產權,。而保障性租賃房,，則可按恩格爾系數(shù)，以房租5%到10%幅度支付,，剩余部分由政府補貼,。總之,，保障房標準必須簡化劃一,，做到政府投入的歸政府，個人投入的歸個人,。唯如此,，才不會出現(xiàn)若干年后“國家辦了好事，卻難算個人賬”的尷尬局面,。
其實,，管好保障房要比建好保障房更不容易。因為從各地近年出現(xiàn)的保障房申請,、分配的丑聞中看到,，讓行政化糾結的街道或轄區(qū)政府管理這筆國民財產，不僅會增加很大的行政成本,，而且會滋生新的腐敗和不公,。
可見，除了科學,、準確,、公平劃定保障房人群之外，在批量生產保障房前,，應在條件成熟的地方成立保障房投融資管理公司,，由政府提供一定的毛地進行綜合開發(fā)，收益歸管理公司,。同時,，每年從土地出讓金中抽出更大比例，再加上住房公積金增值收益部分,，建立“保障房資產專戶”,，逐步擴大規(guī)模，使其良性循環(huán)運營,，真正對保障房的后續(xù)管理和維護提供可靠的資金保證和人力儲備,。
與此同時,，中央政府必須制定嚴厲措施限制炒賣、炒租保障房的行為,。此外,，保障房在設定年份內不得轉售轉租，不得用于商業(yè)性經(jīng)營,。如符合政策回購獲得產權的,，也須到政府機構登記后出售，以保證退出和輪換制度公開,、透明,。
至于保障房的日常清潔、綠地養(yǎng)護,、翻新修舊等,，可由政府委托社區(qū)性質的第三方負責,，管理經(jīng)費一部分可來自住戶的租金,，一部分可來自政府補貼。這些維護費用,，必須在本級財政預算的次年向人大代表報告,。此外，由中央政府為主投資的保障房,，其維護保養(yǎng),，應由所在城市管理者或物業(yè)代理人、使用人負責,。對不履行者,，可減扣對地方保障房建設資金的劃撥。
當下,，管好保障房這筆彌足珍貴的國民資產,，不能只埋頭“建”而忘了“管”，必須通過公平制度的設計,，來界定和保護保障房的財產純粹和安全,，切斷保障房“變異”的通道，真正使保障房能夠讓百姓住得上,、政府管得住,，進而使這根搭建“住有所居”的椽子，成為促進各個族群和睦相處的基石,。
(作者系中國房地產研究會研究部主任) |