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“取消商品房預(yù)售制”終于從紙面走上前臺,。近日,，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳宣布,，為進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點,。
時過境遷,，原本為鼓勵商品房市場發(fā)展的預(yù)售制，如今已變身成為助長樓市泡沫的重要推手，并廣遭詬病,。在全國樓市隱現(xiàn)拐點的當下，廣西宣布推進現(xiàn)房銷售試點,，率先吹響了商品房銷售制度全面改革的號角,。需要提及的是，將預(yù)售制趕下歷史舞臺固然有利于維護購房者利益,，但在具體操作上仍需柔性推進,、適時而動，以盡可能規(guī)避改革措施給市場帶來的短期負面沖擊,。
客觀而言,，商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)開發(fā)商獨享的制度福利。該銷售模式始見于1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》,，是香港市場的舶來品,。其時，商品房在內(nèi)地尚屬于一個陌生的概念,，市場接納程度低,，因此亟須政策制度予以扶持�,？梢哉f,，預(yù)售制在我國商品房市場誕生初期，起到了良好的催化作用,，允許開發(fā)商在完整交付商品房前,，預(yù)先要求有購買意向的客戶支付房款，有效緩解了開發(fā)商普遍面臨的資金不充裕難題,。
然而,，在全國房價飆漲難控的今天，預(yù)售制的繼續(xù)存在已經(jīng)不合時宜,。首先,，預(yù)售制讓“炒樓花”成為可能，繼而催生了二級市場投機炒作之風,，甚至成為近年來樓價飆漲的始作俑者,。這也是市場對預(yù)售制頗有微詞的主要癥結(jié)所在。其次,，預(yù)售制降低了開發(fā)商的資金成本,，可以無償占用買房者的大筆資金滾動開發(fā)其他樓盤項目，長此以往,，實際上形成了類金融運營模式,。而且，購房者的預(yù)付款中很大比例來自于銀行按揭,，其結(jié)果就是銀行借款在事實上支撐了房地產(chǎn)市場,。一旦開發(fā)商運作出現(xiàn)任何風吹草動,，金融領(lǐng)域面臨的風險都不可低估。再次,，從財務(wù)角度講,，在未交付商品房之前，開發(fā)商收取的預(yù)付款不能確認為收入,，而是一種負債,。恰因此，預(yù)售制能夠在開發(fā)商完成收入確認之前提供豐富的現(xiàn)金流,。近年來,，開發(fā)商利用這一制度優(yōu)勢延遲或減少確認到賬收入，因而屢屢成為各地的“逃稅大戶”,，成為“暴利逃稅”的主要推手,。此外，商品房預(yù)售方式也縱容了開發(fā)商道德風險的蔓延,，現(xiàn)實交房質(zhì)量與之前宣傳效果不符的現(xiàn)象時有發(fā)生,。
歲末年初，在一系列調(diào)控舉措的打壓下,，去年高漲的樓市漸次顯露膠著氛圍,。由此，廣西有關(guān)部門宣布推出現(xiàn)房銷售試點,，受到了廣泛關(guān)注,。如果試點成行并得到推廣，則意味著開發(fā)商將從“神壇”上走下來,，與其他行業(yè)的廠商一樣,，接受基本市場競爭規(guī)律的洗禮。屆時,，開發(fā)商將會因資金鏈條收緊而無法繼續(xù)瘋狂炒地囤地,，也無法再捂盤惜售，房地產(chǎn)泡沫有可能隨之被吹散,。因此,，廣西現(xiàn)房銷售制度有望成為打破樓市觀望情緒的導(dǎo)火索，并引導(dǎo)房價漸次向理性區(qū)域靠攏,。但需要提及的是,，這一新銷售模式的推進，在短期卻有可能引發(fā)一些負面效果,。例如,，在制度推行之初，如果一刀切地改變銷售方式，有可能導(dǎo)致全體開發(fā)商資金鏈條收緊過猛,，繼而影響后續(xù)樓盤開發(fā)能力,，并進一步激化樓市供不應(yīng)求的矛盾，反而刺激樓價上揚,。其實,，這一擔憂不無先例。2002年,，上海市政府曾將預(yù)售時間標準由原來“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25%以上,，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗收合格即可拿證”,，推遲到“七層以下主體結(jié)構(gòu)封頂,，八層以上完成三分之二才可預(yù)售”，當?shù)貥鞘须S即做出了漲價反應(yīng),。對于“長期利好,、短期利空”的政策效果，有關(guān)部門當周全考慮,，盡可能對負面影響予以規(guī)避,。
可見，推行商品房現(xiàn)房銷售制度著實有利于實現(xiàn)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)對等化,，當?shù)玫饺嫱茝V,。但這一轉(zhuǎn)型需要技巧性方案的配合。例如,，在改革時機上,，盡可能選擇樓市交投清淡時期，此時即便入市樓盤有所減少,，也不會在購房者中形成較多的恐慌情緒,。但對于開發(fā)商而言，其打擊力度可謂大矣,，一批資質(zhì)弱小的開發(fā)商很可能因此被清除出市場,。又如，在具體實施步驟上,，可選擇循序漸進的方式,。有關(guān)部門率先公布3-5年的過渡方案，以“主體建筑封頂——外立面完工——現(xiàn)房銷售”等標準,，逐步提高對開發(fā)商的預(yù)售要求,，讓買賣雙方在對稱信息中形成合理預(yù)期，最終平緩地實現(xiàn)銷售模式的成功變革,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的平衡,。
（作者系經(jīng)濟學博士） |