２００８年年底，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過回調(diào)的跡象。很多房地產(chǎn)商感覺到,，冬天可能就要來到,。據(jù)說南方有個(gè)很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆,，公司已經(jīng)不給圓珠筆,，只給發(fā)圓珠筆芯，走廊上的燈都是隔一盞亮一盞,。但是,，美國金融危機(jī)爆發(fā)之后，房地產(chǎn)業(yè)因禍得福,，２００９年,，幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天,。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下,，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長。
無論從房價(jià)收入比,、房價(jià)租金比和空置率等指標(biāo)來看,，中國的房地產(chǎn)市場都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。一般來說,，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比是１．８～５．５,，發(fā)展中國家大約為４～６。在美國,，中等收入家庭用３～５年的收入就能買到一套獨(dú)院,，在中國至少需要１０年以上，才能買到一套蝸居,。中國社會科學(xué)院的藍(lán)皮書中談到,，房價(jià)對農(nóng)民和農(nóng)民工來說更是高不可攀。房價(jià)與農(nóng)民工的收入之比已經(jīng)達(dá)到２２倍,，與農(nóng)民的收入之比已經(jīng)逼近３０倍,。一個(gè)農(nóng)民，不吃不喝三十年,，也無法在城市中找到容身之處,。單從房價(jià)來看，進(jìn)城農(nóng)民只能是城市繁華世界中的匆匆過客,。從房價(jià)租金比來看,，當(dāng)前的房價(jià)租金比已經(jīng)超過了４００，比一般的國際水平高了２倍還多,。租金比不過月供,，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的投資投機(jī)成分是相當(dāng)大的,。
所有的泡沫最終都會崩潰的。正如我在之前的專欄里面所說的,，中國的房地產(chǎn)泡沫也會破滅的,。但是，為什么房價(jià)到現(xiàn)在為止還是一路上揚(yáng)呢,？
作為一個(gè)誠實(shí)的學(xué)者，我必須承認(rèn),，經(jīng)濟(jì)學(xué)家最不擅長做的事情就是做預(yù)測,。我不擅長。昨天晚上重讀克魯格曼,，突然發(fā)現(xiàn),，他在２００２年就已經(jīng)在文章中預(yù)言，美國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫,，美國很快就會爆發(fā)金融危機(jī),，會變得像２０世紀(jì)９０年代的日本一樣。結(jié)果呢,？２００３年,，他錯了；２００４年,，他錯了,；２００５年，他又錯了,；２００６年,，看起來他該對了，但是還是錯了,。直到２００７年,，美國金融海嘯洶涌而來，他終于預(yù)測對了,。
這個(gè)故事說明了什么,？說明市場是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，我們無法準(zhǔn)確預(yù)測下一個(gè)時(shí)點(diǎn)會出現(xiàn)什么情況,。凡是復(fù)雜系統(tǒng),，從本質(zhì)上說都是無法精確預(yù)測的。
你到沙灘上散步,，看到一個(gè)孩子在玩沙子,。閑來無聊，不妨也跟孩子一起玩玩,。你可以和孩子一起堆沙堆,。松散的沙子會逐漸形成一個(gè)像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會變得越來越陡峭,。到最后,，這個(gè)沙堆突然崩塌。那個(gè)小孩子會在旁邊,，看得非常高興,。一位丹麥的物理學(xué)家Ｐｅｒ
Ｂａｋ就曾經(jīng)思考過這個(gè)問題。假設(shè)我們一粒一粒地把沙粒堆起來,，到什么時(shí)候,，你再往上面增加一顆沙粒，整個(gè)沙堆會突然倒塌呢,？
這個(gè)問題看似簡單,，其實(shí)難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段,，沙粒落下之后,，并不是散落各處，而是會互相組合,，慢慢形成一個(gè)錐形體,，這就是物理學(xué)家所說的“自組織過程”。但是,，到第二個(gè)階段,，沙堆會變得非常不穩(wěn)定，再增加一顆沙粒,，就會導(dǎo)致整個(gè)小金字塔的倒塌,。但問題在于，我們不知道哪個(gè)沙粒會導(dǎo)致沙堆崩潰,�,？赡茉俚粝聛硪活w沙粒，就會導(dǎo)致沙堆倒塌,，但也可能再落下了上千個(gè)沙粒,，沙堆仍然會繼續(xù)增高。
海灘上的沙堆和房地產(chǎn)市場有什么關(guān)系呢,？我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了第二個(gè)階段,，已經(jīng)變成了一個(gè)不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時(shí)可能破滅,，但我們無法預(yù)測何時(shí)會破滅,。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲,。２０１０年貨幣政策仍然會保持寬松,、大量的熱錢可能會流入中國,、居民的通貨膨脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈，所有這些因素都可能決定房價(jià)走高,。而且,，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的,。資產(chǎn)價(jià)格并不是在超過基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會馬上下跌,，在低于基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會馬上上漲。投資者往往是非理性的,，金融市場上的“羊群效應(yīng)”會經(jīng)常發(fā)生,。當(dāng)房價(jià)走高的時(shí)候，會帶動更多的人買房,，導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)增高，房價(jià)增高,，會導(dǎo)致更多的人買房,，又會推動房價(jià)繼續(xù)增高，這是一個(gè)“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言”,。所以,，我們往往會看到，當(dāng)牛市剛剛出現(xiàn)的時(shí)候,，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會比較緩慢,，但是到牛市快要崩潰的時(shí)候，恰恰是資產(chǎn)價(jià)格上漲最為瘋狂的時(shí)候,。
中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成了一個(gè)擊鼓傳花的游戲,。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是,，找到一個(gè)比你膽子更大的人,，把你的房子賣給他。問題就來了,，你怎么知道自己不是那個(gè)跑最后一棒的人呢,？值得慶幸的是，城市里面的買房者,，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的,。跑最后一棒的應(yīng)該是農(nóng)民工。中國城市化最后成功的時(shí)候,，是當(dāng)農(nóng)民工能夠變成城市新市民的時(shí)候,。遺憾的是，中國的農(nóng)民工太窮了,，太累了,，他們已經(jīng)跑不動了,，他們是沒有辦法接上最后一棒的。所以,，在中國的房地產(chǎn)市場上,，最悲慘的人是那個(gè)跑倒數(shù)第二棒的人。
他們是誰呢,？
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