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上個(gè)月，北京,、上海,、福建和浙江等地區(qū)的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比均出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入微妙的觀望狀態(tài),，皆因北京去年出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策即將到期,。
細(xì)細(xì)盤(pán)點(diǎn)2008年中央地方兩級(jí)政府喂房地產(chǎn)市場(chǎng)吃的“補(bǔ)藥”，著實(shí)不少——7月,，將外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級(jí)商務(wù)主管部門(mén),，放寬外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻。
10月22日,，財(cái)政部通知,，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房過(guò)程中的契稅、印花稅和土地增值稅實(shí)行暫時(shí)性減免政策,，并規(guī)定購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，最低首付款為20%，并準(zhǔn)許地方政府制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策,。
12月20日,，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅實(shí)施了一年期的減免政策，并要求商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資要求,，同時(shí)取消了城市房地產(chǎn)稅,。城市房地產(chǎn)稅征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外籍個(gè)人和外國(guó)企業(yè)，取消意味著放松外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制,。
緊跟北京,，地方政府紛紛出臺(tái)土政策。比如,，上海,、北京和廣東個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上,、并且是家庭惟一生活用房的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅,，還提高了公積金貸款的可貸額度,；對(duì)二套普通住房的貸款政策全面放松，與首次購(gòu)買(mǎi)普通住房享有同等優(yōu)惠政策,。另外,，北京要求暫停執(zhí)行對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定；廣東規(guī)定港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房,，享受與內(nèi)地居民同等政策,。
靠以上政策強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)復(fù)蘇,，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)作出了貢獻(xiàn),。然而，當(dāng)?shù)赝鹾吞靸r(jià)樓盤(pán)再度涌現(xiàn),，境外熱錢(qián)又開(kāi)始準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)也隨之加劇。
出了名的看空派——獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在接受鳳凰電視臺(tái)采訪(fǎng)時(shí),，稱(chēng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫十分擔(dān)心,。他的依據(jù)是觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾項(xiàng)基本指標(biāo)：一是房地產(chǎn)價(jià)值與GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）之比。美國(guó)歷史上平均是1倍,，本輪泡沫的最高點(diǎn)是1.7倍,。日本現(xiàn)在是1.5倍，泡沫化最高的時(shí)候是4倍,。中國(guó)已經(jīng)超過(guò)2倍,。二是房租回報(bào)率，中國(guó)普遍是3%,。這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要是靠升值預(yù)期支撐,，而非房租回報(bào)。三是新房生產(chǎn)量跟GDP之比,。中國(guó)遠(yuǎn)超過(guò)10%,。四是房?jī)r(jià)收入比，中國(guó)很多城市都在20倍左右,，明顯偏高,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題從上到下看得很清楚，有說(shuō)法是“正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的心腹之患”,。房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造的各類(lèi)財(cái)富和政府收入節(jié)節(jié)上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收卻在下降,，當(dāng)然使地方政府財(cái)政收入越來(lái)越依賴(lài)于土地,。據(jù)報(bào)道,，北京等城市土地收入已占地方財(cái)政收入的三分之一。此時(shí),，土地收入一旦干涸,，地方財(cái)政不可維持。于是,，政府陷入自己咬自己尾巴的悖論循環(huán)：怕房地產(chǎn)價(jià)格下跌而救市,，救市導(dǎo)致泡沫越吹越大，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大,。
所以,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遲早得由積極寬松的政策環(huán)境轉(zhuǎn)入中性甚至略緊的環(huán)境。現(xiàn)在,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需要進(jìn)一步穩(wěn)固,，財(cái)政、貨幣政策還難以迅速退出,。北京不妨考慮先從房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步退出,，先督促地方政府從它們的土政策中退出。 |