最近筆者在處理一個房地產(chǎn)糾紛案件的時候，到房地產(chǎn)登記部門跑了一趟,。原來指望得到權威信息,，可是，調閱有關登記卷宗之后,，大吃一驚,，房地產(chǎn)管理部門登記的交易價格與市場價格相差之大，令人瞠目結舌,。之所以會出現(xiàn)這種情況,，是因為交易雙方都有規(guī)避國家稅費的欲望。房地產(chǎn)登記管理部門裝聾作啞,，把一個雙方虛構的合同作為依據(jù),，辦理了房地產(chǎn)登記。而在現(xiàn)實生活中,，交易雙方當事人早已暗渡陳倉，另外完成了一宗真實的交易,。這種陰陽合同現(xiàn)象之所以普遍存在,，原因就在于房地產(chǎn)登記機關工作人員可以從中受益,�,？墒沁@樣一來，政府掌握的房地產(chǎn)交易信息就變得毫無意義,。
不少經(jīng)濟學者和所謂房地產(chǎn)專家就是根據(jù)這些荒唐的信息,，對中國的房地產(chǎn)市場進行預測,，發(fā)表意見和建議,。如果說他們無知,，似乎有些侮辱他們的智商,；可是，面對那些不切實際的議論,，的確有些讓人感到不可思議,。
在和香港的同行們進行交流的時候,，他們對內地的房地產(chǎn)市場感到迷惑不解。當年港督政府出于末世心態(tài),，依靠炒作房地產(chǎn)市場價格增加政府財政收入,�,？墒�,，在土地國有化的內地,，為什么還要仿照這種房地產(chǎn)發(fā)展模式呢,？其實,，朋友們不知道,，從上個世紀到現(xiàn)在，內地房地產(chǎn)市場一直是各級政府轉移支付的重要途徑,，也是實現(xiàn)財富分配的重要行業(yè)。房地產(chǎn)市場價格問題表面上看是市場經(jīng)濟問題,，但本質上是一個行政決策問題,。在土地國有制條件下,，土地所有權人不可能允許政府借助于房地產(chǎn)市場擴大財政收入,，也不可能允許少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高房地產(chǎn)市場價格獲取暴利。但問題恰恰就在于,，土地國有制在現(xiàn)實生活中變成了土地政府所有制,，政府官員可以利用自己所掌握的土地,，不斷從房地產(chǎn)市場獲取收益。換句話說,，內地的房地產(chǎn)市場不是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的相互博弈,，而是由政府參與的不對等交易。把握了這一點,，就可以解開內地房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史之謎,。
內地的房地產(chǎn)市場一直是政府擴大內需、增加財政收入的重要手段,。房地產(chǎn)開發(fā)商正是明白了這一點,，才敢于在土地競標、房地產(chǎn)市場價格方面翻云覆雨,。當政府與房地產(chǎn)開發(fā)商形成利益共同體之后,，消費者并沒有多少選擇權。部分房地產(chǎn)分析專家把責任歸咎于房地產(chǎn)開發(fā)商,，實際上是間接為政府推卸責任,。內地房地產(chǎn)市場的問題，從一開始就是政府問題,。
找到了問題的總根源之后,，解決問題的方式也就非常簡單。筆者認為,，只要按照城市規(guī)劃法的規(guī)定,，科學制定城市規(guī)劃，在城市的中心部位禁止房地產(chǎn)開發(fā)商從事高檔商品房開發(fā),，那么,，就可以從源頭解決城市房屋價格暴漲的問題。政府可以無償或者低價出讓土地,，由房地產(chǎn)開發(fā)商新建成片的廉租房,，然后，逐步分配給城市中心的市民,。與此同時,，在城市的郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結合部,，劃出專門的商品房建設區(qū)，由房地產(chǎn)開發(fā)商自主解決交通問題,，自主協(xié)商補償集體經(jīng)濟組織土地使用費,，自主確定房地產(chǎn)市場價格。凡是購買商品房的居民,，必須按年繳納房地產(chǎn)稅,，居住的面積越大，繳納的稅收就越多,；占用土地面積越大,，承擔的法定義務就越多。政府每年征收房地產(chǎn)稅,，用于城市中心基礎設施建設,，不斷增加廉租房的數(shù)量，確保城市居民可以低廉的價格,，獲得基本的居住條件,。
居者有其屋，責任在政府,。落實執(zhí)政者的民生政策，必須改變當前房地產(chǎn)市場的混亂局面,，重新制定中國的房地產(chǎn)法律規(guī)則,，防止少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商與政府官員渾水摸魚。
現(xiàn)在的問題是,，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)結成了利益共同體,，他們會允許第二次房改嗎？當學者們提出第二次房改方案的時候,，最先反對的不是房地產(chǎn)開發(fā)商,，而是主管房地產(chǎn)市場的政府官員。這是一個非常耐人尋味的現(xiàn)象,。它說明中國的經(jīng)濟體制改革已經(jīng)摸到了天花板,，改革的矛頭直接對準既得利益集團。如果人們仍然秉承傳統(tǒng)的政府主導改革理念,，希望政府官員糾正自己的錯誤,，重新制定改革方案，那么,，就是在與虎謀皮,，不可能達到預期的目的。
最近一段時間,，香港和內地的房地產(chǎn)價格又一次聯(lián)動,，香港出現(xiàn)了世界最貴的豪宅,，而內地頻頻出現(xiàn)讓人感到不可思議的“地王”。這說明香港模式繼續(xù)在內地發(fā)酵,，房地產(chǎn)市場又一次瘋狂,。假如中央政府不盡快采取急剎車措施，任由這種局面發(fā)展下去,，那么,，房地產(chǎn)市場必然會繼續(xù)釋放錯誤信息，等到房地產(chǎn)市場泡沫破滅,，中國必然會陷入經(jīng)濟危機,。
部分學者總喜歡把中國內地房地產(chǎn)市場價格與日用消費品價格指數(shù)聯(lián)系在一起，據(jù)此分析房地產(chǎn)市場價格趨勢和通貨膨脹的軌跡,，這是一種生吞活剝的經(jīng)濟學分析方法,。西方國家的信用經(jīng)濟和中國的儲蓄經(jīng)濟完全不同，在儲蓄經(jīng)濟條件下,，房地產(chǎn)市場價格與日用消費品價格相對分離,，房地產(chǎn)市場是一個相對封閉的區(qū)域。掌握了這一點,，就不難理解為什么一些決策者總希望借助于房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟,。房地產(chǎn)市場的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，但是,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結構性的問題,，房地產(chǎn)市場價格并不會直接導致相關產(chǎn)業(yè)價格發(fā)生重大變化。這既是內地房地產(chǎn)市場的問題所在,，也是政府改革房地產(chǎn)市場的切入點,。(作者系中南財經(jīng)政法大學社會發(fā)展研究中心主任、法學教授) |
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