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近段時(shí)間，北京市“地王”頻頻驚現(xiàn),，“天價(jià)”土地記錄屢屢被刷新：
5月21日,，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下廣渠門(mén)處10號(hào)地塊,該地塊以342%的溢價(jià)成交,價(jià)格超出了土地部門(mén)的預(yù)期；
6月26日,，奧運(yùn)村地塊又拍出19.6億元“天價(jià)”,，平均樓面價(jià)15000多元，創(chuàng)下北京實(shí)行土地招拍掛制度以來(lái)的最高樓面地價(jià)記錄,；
6月30日,，經(jīng)過(guò)11家開(kāi)發(fā)商97輪激烈競(jìng)價(jià),，廣渠路15號(hào)地塊，最終中化方興以40.6億元天價(jià)競(jìng)得,，創(chuàng)北京市土地出讓的最高價(jià)……
“地王”之地,，政府敢賣(mài)。因?yàn)檫@是“陽(yáng)光”下的交易,，土地招拍掛程序是公開(kāi),、公平、透明的,，杜絕了黑箱操作,，拍賣(mài)資金成為增加政府收入的一個(gè)來(lái)源。
“地王”之地,，開(kāi)發(fā)商敢買(mǎi),。是基于對(duì)市場(chǎng)供需的分析，對(duì)這些地塊的前景看好,，認(rèn)同核心區(qū)域和高端項(xiàng)目的雙重價(jià)值，對(duì)后市充滿樂(lè)觀情緒,。
那么,，“地王”頻現(xiàn)究竟昭示了什么？
雖然地價(jià)一再創(chuàng)新高,，可開(kāi)發(fā)商依然勇往直前,，不會(huì)做虧本生意的開(kāi)發(fā)商肯定相信后市還有利可圖，對(duì)高端消費(fèi)能力信心十足,。開(kāi)發(fā)商的這種信心也并不是沒(méi)有根據(jù),，有資料表明，目前中國(guó)收入分配的“二八效應(yīng)”日益明顯,，越來(lái)越多的錢(qián)集中到了20%的富人手中,，有高檔樓盤(pán)的廣告更是一語(yǔ)中的：“只奉獻(xiàn)給那些影響世界的人”……
高端樓市的熱鬧精彩，掩飾不住普通百姓住房的尷尬——2008年北京市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元,而北京市四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)在15000元一平方米以上,�,？科胀ㄈ说墓べY，一年不吃不喝,，還不夠買(mǎi)兩平方米的房子,。再看看北京市所謂的高收入者，據(jù)北京市稅務(wù)部門(mén)掌握的數(shù)據(jù)顯示,，年收入達(dá)到12萬(wàn)元者約有25萬(wàn),，而北京市2007年全年銷(xiāo)售12萬(wàn)套商品房，2008年滯銷(xiāo)住宅套數(shù)近36萬(wàn)套,。
顯然,，北京人現(xiàn)有的收入狀況難以支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮和高房?jī)r(jià),。
可為什么北京市的高地價(jià)和高房?jī)r(jià)還能一再創(chuàng)新高呢？一方面說(shuō)明,，隱性收入和實(shí)際收入的巨大差距,，看不見(jiàn)的“富人”階層比實(shí)際統(tǒng)計(jì)和有納稅記錄的多得多；另一方面也證明,，北京的樓市不僅僅是北京人的樓市,，而且是全國(guó)和全世界的樓市，難怪時(shí)常聽(tīng)說(shuō)某外地煤老板又一擲千金,、豪爽地買(mǎi)下一個(gè)單元的說(shuō)法,。由此看來(lái)，在購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)能力均旺盛的住房剛性需求中,，期待北京市房?jī)r(jià)大幅下降只是個(gè)美麗而不現(xiàn)實(shí)的愿望,。
新地王頻現(xiàn)，昭示住房保障的迫切性,。逐利的房地產(chǎn)商顯然是“嫌貧愛(ài)富”的,，他們對(duì)高端商品樓情有獨(dú)鐘，愿傾其優(yōu)勢(shì)資源去苦心競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)營(yíng),，以打動(dòng)和迎合有實(shí)力的高端客戶,，而對(duì)那些無(wú)力購(gòu)房的普通市民就不會(huì)問(wèn)津了。因此,，在市場(chǎng)忽視弱勢(shì)群體,、調(diào)節(jié)公平失靈之時(shí)，更凸顯了政府保障性住房的重要性和必要性,。
面對(duì)高房?jī)r(jià),，不僅低收入者望塵莫及，連中等收入者也望而卻步,。因此,，從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府和市場(chǎng)的角色逐漸清晰——市場(chǎng)解決高收入者的住房問(wèn)題,，而中低收入者的住房保障問(wèn)題由政府解決,。
如此劃分，并行不悖,，又相得益彰——市場(chǎng)上可以頻現(xiàn)“地王”,、可以有高檔商品房、可以滿足一部分富人的奢侈需求,，但這其中獲得的土地收益和征得的稅收,，應(yīng)當(dāng)用于為低收入者提供保障性住房。比如新“地王”成交價(jià)比起始價(jià)高出24億元，按規(guī)定將有10%用于保障房建設(shè),，就至少為保障房籌集了2億元資金,。這種用高檔商品房和高地價(jià)，來(lái)為低收入者的住房“買(mǎi)單”,、“以房養(yǎng)房”的思路,，體現(xiàn)了社會(huì)的再次分配，從政策層面實(shí)現(xiàn)了“逼富濟(jì)貧”,。
所以,，近年來(lái)，在高檔商品房市場(chǎng)繁榮的同時(shí),，保障性住房也迎來(lái)了大發(fā)展期,，快速?gòu)浹a(bǔ)了1998年房改以來(lái)市場(chǎng)對(duì)弱勢(shì)群體的欠債。在北京市2009年住房建設(shè)計(jì)劃中,，政策保障性住房建設(shè)面積為1230萬(wàn)平方米,，占據(jù)了住房建設(shè)的半壁江山，盡管從面積上,，與1600萬(wàn)平方米的商品房還略有差距,，但折算成套數(shù)，政策性保障房無(wú)疑壓過(guò)了商品房,。
“地王”催生的價(jià)格預(yù)期,，會(huì)使得房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，將有更多的后來(lái)者難以買(mǎi)得起房子,。這就需要未來(lái)住房保障的范圍更大些，保障房的資金也要更多些,。但矛盾的是：新“地王”頻現(xiàn),，也會(huì)使得一些地方政府對(duì)高檔商品房的興趣比保障性住房的興趣大得多。因?yàn)榻ㄉ唐贩坑懈哳~土地出讓金和稅費(fèi)收入,，有利于改善地方財(cái)政,，而建保障性住房反倒需要政府投入大筆資金，還要無(wú)償劃撥土地,，將直接減少政府在土地出讓金和稅費(fèi)方面的收入,。
如何解決這樣的發(fā)展矛盾？這就需要進(jìn)一步強(qiáng)化政府在保障住房上的定位,，加大公共政策對(duì)住房必需品的有效供應(yīng)和長(zhǎng)期保障,。在確保中央和地方政府對(duì)保障房現(xiàn)有資金來(lái)源的前提下，還要努力拓寬其他方面的資金渠道,，進(jìn)行投融資改革,，吸引更多社會(huì)資本投入到保障房建設(shè)中。另一方面,，我們應(yīng)該看到,，商品房既可提供保障房需要的一部分資金,，也會(huì)消化更多的住房需求，防止需求的逐次擠壓,，減少保障的負(fù)擔(dān),。因此，保障房和商品房共同發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展,，才能滿足和適應(yīng)社會(huì)各方對(duì)住房的需求。 |