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在樓市“小陽(yáng)春”曇花一現(xiàn)之后，各地退房潮接踵而至,。有媒體報(bào)道,，截至5月27日，杭州當(dāng)月已有113套解除合同記錄,，是今年以來(lái)最多的一個(gè)月,。其中，6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球,，而且退房的原購(gòu)買人竟為樓盤投資方,。
事實(shí)上，杭州的退房潮只是一個(gè)縮影,。今年以來(lái),，在全國(guó)許多樓盤高調(diào)宣布“開盤即售罄”的同時(shí)，退房現(xiàn)象卻屢見不鮮,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，北京近期在售樓盤退房率最高甚至達(dá)到了30%；西安退房率也超過(guò)了6%,；南京4月以來(lái)退房套數(shù)也有近200套,。
面對(duì)退房質(zhì)疑，房產(chǎn)商給出的理由大致如下：一些項(xiàng)目后期降價(jià)銷售,，前期的業(yè)主因?yàn)椴粷M提出退房,；受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,，部分購(gòu)房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現(xiàn)問(wèn)題,，只得選擇退房等,。應(yīng)當(dāng)說(shuō)作為一項(xiàng)大額消費(fèi)，自住者在購(gòu)房時(shí)往往是極為謹(jǐn)慎的,，對(duì)自己的收入狀況也會(huì)做出較合理的預(yù)估,。開發(fā)商所稱的情況或許存在，但這并不足以導(dǎo)致當(dāng)下高企的退房率,。其實(shí),，隱藏在退房潮背后的真相在于，開發(fā)商為快速回籠資金,，試圖通過(guò)諸如假按揭等違規(guī)手段,，人為制造樓盤旺銷的緊張氣氛，以借此刺激購(gòu)房者的追漲心理,。
追根溯源,，房產(chǎn)商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因，是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位,。一方面,，由于歷史原因，部分成立較早的開發(fā)商曾擁有行政職能,，前期通過(guò)政府劃撥土地進(jìn)行過(guò)區(qū)域開發(fā),，逐漸形成了對(duì)成熟區(qū)域市場(chǎng)的壟斷；另一方面,，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的大浪淘沙,，一批擁有實(shí)力的開發(fā)商誕生，它們通過(guò)數(shù)次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對(duì)區(qū)域樓市的壟斷供給,。一批大型房地產(chǎn)旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價(jià)的決定權(quán)力,，與之相比，購(gòu)房者的市場(chǎng)地位則明顯要散亂微小,，這就為開發(fā)商操控價(jià)格提供了市場(chǎng)基礎(chǔ),。
早在樓市銷售火爆之時(shí)，開發(fā)商就不乏類似之舉,。雇人排隊(duì)營(yíng)造購(gòu)房搶購(gòu)假象；或者通過(guò)先簽約,、再撤單的“假合同”制造虛假成交等諸多伎倆就曾被曝光,。時(shí)下，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年有余的市場(chǎng)沉寂期之后,，開發(fā)商普遍面臨著資金回籠困難的壓力,。而且,，之前在一系列宏觀調(diào)控之后，銀行對(duì)房產(chǎn)商的自有資金比例要求也在不斷提高,，稅務(wù)總局也規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商所得稅預(yù)繳不低于20%,。這一連串的變化，讓一貫依靠高杠桿運(yùn)作的房企資金鏈驟然收緊,，有些小型房產(chǎn)企業(yè)甚至游走在生死邊緣,。在這一背景下，開發(fā)商希望借助樓市“小陽(yáng)春”加緊售房的期望可想而知,。正因此,，所謂“假按揭”等伎倆才會(huì)再次上演。業(yè)內(nèi)人士披露,，一些開發(fā)商通過(guò)“內(nèi)部銷售”或者找員工,、親戚做“托兒”，假借他們的身份簽訂購(gòu)房合同,，從銀行騙取貸款,。當(dāng)市場(chǎng)回暖時(shí)，開發(fā)商再把房子退掉重新銷售,。這樣一來(lái),，不僅解決了資金難題，還能在熱銷時(shí)大賺一筆,。
雖然樓市的虛假火爆的確激發(fā)了部分剛性需求,，但是隨著銷售真相漸次浮出水面，市場(chǎng)又會(huì)再次回到觀望氛圍之下,。而且,，開發(fā)商造假所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)也逐漸彌散開來(lái)，退房潮的到來(lái)便是其中之一,。除此之外,，假按揭所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。這不僅需要金融機(jī)構(gòu)投入一定的人力,、物力進(jìn)行防范和跟蹤,，而且一旦假按揭風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，借款銀行將不得不成為最終損失的買單人,。
由此可見,，無(wú)論樓市是“牛”還是“熊”,，開發(fā)商虛報(bào)銷售業(yè)績(jī)的現(xiàn)象可謂屢禁不止,。對(duì)此，還是需要繼續(xù)呼吁強(qiáng)化監(jiān)管，市場(chǎng)需要更加嚴(yán)厲的懲處才能夠打擊開發(fā)商投機(jī)心理,。此外,，退房潮的再度來(lái)臨也給市場(chǎng)調(diào)控部門提出警示：要想讓房?jī)r(jià)盡快回歸理性，就必須加大政府投入保障住房建設(shè)的力度,，實(shí)現(xiàn)保障住房充足的社會(huì)覆蓋,。逐步弱化開發(fā)商的區(qū)域定價(jià)權(quán)，是為樓市健康發(fā)展的必經(jīng)之路,。 |