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●降低入市開發(fā)門檻提升人氣
●加大投資力度建保障性住房
●投資性需求減少將抑制房價(jià)
●泡沫在市場長期調(diào)整中消化
5月27日，國務(wù)院正式宣布下調(diào)商品房資本金比例,，普通商品房由35%下調(diào)了15個百分點(diǎn),，已經(jīng)恢復(fù)到1996年水平。中央此舉意圖十分清楚,，降低房地產(chǎn)入市開發(fā)門檻,，提升開發(fā)人氣，促使房地產(chǎn)盡快回暖,。
1-4月份,，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長30.5%,，而房地產(chǎn)投資增長僅為4.9%，遠(yuǎn)沒有走出去年低迷狀態(tài),。近日有媒體民意調(diào)查稱,，有70%被調(diào)查者認(rèn)為，中央此舉將推高房價(jià),。
我國房價(jià)總體上上漲幅度已經(jīng)太大,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際通行標(biāo)準(zhǔn)，超過人民群眾承受能力,，中央政策意圖不在推高房價(jià),，市場也未呈現(xiàn)繼續(xù)上漲行情。截止3月底,，全國商品房庫存積壓增長30.5%,，已經(jīng)被購置待開發(fā)的土地高達(dá)12億平方米，市場不缺房,，缺的是市,，缺的是買方市場，現(xiàn)在中央降低開發(fā)門檻,，意味相對供大于求的房市市場將被繼續(xù)注入新房源,，實(shí)現(xiàn)供需均衡的唯一選擇是降低房價(jià)。
其實(shí),，房市要重拾漲勢,，除了消除庫存壓力使之難以實(shí)現(xiàn)，還有更深層次原因：買方市場量能部分被“宣泄”,，市場需求擴(kuò)張的支撐因素已不復(fù)存在,。
首先，宏觀政策貫徹民生為上理念,，加大保障性住房建設(shè)力度成為房地產(chǎn)市場重要政策選擇,。去年，全國保障性安居工程支出181.9億元,，增長114.3%,。今年政府工作報(bào)告又提出，今后3年要拿出9000億元政府投資,，專門建設(shè)保障性住房,。北京市在去年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資、新開工面積同比增長27%和23.8%的基礎(chǔ)上,，今年擬開工800萬平方米保障性住房建設(shè),，竣工200萬平方米。上海在去年開工400萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房基礎(chǔ)上,，今年再開工400萬平方米,。大規(guī)模的保障性住房建設(shè),，將把相當(dāng)規(guī)模的中低收入家庭的購買需求，從商品房市場分流出去,。
其次,，因?yàn)榉績r(jià)高得離譜，房屋租售比遠(yuǎn)離常態(tài),，相對諸如股市等投資領(lǐng)域,，房產(chǎn)投資和增值的價(jià)值基本喪失，以投資為目的的買方市場接近“歸零”,。與此同時,，前幾年作為買方市場的投資人，他們已經(jīng)購得的房產(chǎn)也因投資價(jià)值喪失亟待出手,。今年前5個月,，北京市二手房交易數(shù)額均高于新建住宅簽約量，三四月二手交易量達(dá)到41490套,，高出新建住宅交易量25.51%,，為去年全年總交易額的65%。投資性住房需求減少,、二手房市場火暴,，都將大幅度削弱買方市場力量。
房市很難再現(xiàn)“小陽春”,，并不意味房市在短期內(nèi)迅速蕭條,、房價(jià)會暴跌、房地產(chǎn)市場泡沫破滅,。一是我國城市化進(jìn)程的加快,、人民群眾收入水平持續(xù)提高，再加上我國計(jì)劃生育政策國情決定的家庭購買力,，房市不缺接盤手,，剛性需求具有內(nèi)生持續(xù)增長特征；二是房價(jià)下跌空間不大,。在全國6萬多房地產(chǎn)商中,，并不是所有開發(fā)商都是暴利獲得者,，相當(dāng)規(guī)模小地產(chǎn)商獲得的是微利,，房價(jià)下跌“逼死”他們事小，他們背后的則是銀行,。大批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉,，對金融系統(tǒng)將是災(zāi)難；再說,，保發(fā)展,、保增長仍然是當(dāng)前我國第一位的任務(wù),，在外需嚴(yán)峻形勢短期不會緩解、內(nèi)需啟動依然困難的情況下,，投資仍然是中國經(jīng)濟(jì)的“定海神針”,，房地產(chǎn)作為重要投資領(lǐng)域、作為關(guān)系眾多產(chǎn)業(yè)集群興衰的關(guān)鍵環(huán)節(jié),，保房地產(chǎn)就是保投資,，就是保發(fā)展。
由于短期房價(jià)不具暴漲基礎(chǔ),、缺少暴跌條件,，已經(jīng)積累起來的房市泡沫，可能在房市長期調(diào)整中逐步“內(nèi)消”,。雖然“小陽春”難以再現(xiàn),，但因房市進(jìn)入“騎虎難下”境地，房市動蕩將在所難免,。中央“新政”推出,，供方力量進(jìn)一步增強(qiáng)，在買方市場進(jìn)一步萎縮情況下,，房價(jià)沒有不跌的理由,。深度整合、筑頂下行,、逐步回歸理性,，這當(dāng)是我國房市發(fā)展的長期趨勢。 |