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深圳樓市近幾個月持續(xù)下跌，房價已跌落到一年前的水平,，交易量則萎縮至10年前的水平了,。與此同時，北京,、上海樓市也步入觀望,，成交量大幅減少。因此,，有研究報告呼吁,，為了“降低交易門檻，鼓勵和促進房地產(chǎn)交易,，促進市場活躍”,，建議采取減免交易稅費,，適度放松貨幣政策的“救市建議”。
我以為,，對此要冷靜分析,。
首先，我國近幾年房地產(chǎn)市場泡沫嚴重已是不爭的事實,，政府為此采取了稅收,、金融等多方面措施遏制房價的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫,、讓房價回歸至合理水平,。但就目前主要城市的房地產(chǎn)交易價格而言，也就深圳在明顯下跌,，而其他各大城市仍在高位徘徊,、甚至同比仍呈上漲之勢。所以,，從全國而言,，目前宏觀調(diào)控的目標并未實現(xiàn)，談房地產(chǎn)救市為時過早,。
具體分析,，深圳房價的大幅下跌只是個案，并不具有代表性,。所謂個案,，原因已有不少學者做過分析，比如深圳存在社會斷層,、房地產(chǎn)真實需求并不大,、炒房客在樓價飆升中居功至偉等，房價下跌具有合理成分,。
而且,，即便是在當前，各方對于未來房價走勢依然分歧較大,。比如,，北大徐滇慶教授在道歉之余，仍重申其“由于流動性過剩,、熱錢流入等原因,，未來房價仍會不斷上漲”的觀點。各方的分歧也表明,，未來房價走勢并不明朗,，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍不可松懈。
筆者并不否認供求關系在房價形成中的重要作用,，但房地產(chǎn)作為一種商品,，我們在討論其價格時,，不能偏離合理估值水平而片面強調(diào)供求關系在定價過程中的作用。國際上衡量房地產(chǎn)合理價格通常采取房價收入比,，一般認為這一指標在5至7倍比較合理，但就我國一線城市房價而言,，這一比值經(jīng)常達到20倍左右,，有的城市甚至達到30倍。
當然,，考慮到我國是發(fā)展中國家,、經(jīng)濟增速快，以及我國城市化水平低,、人們都喜歡進城居住等因素,，我國的這一比值可以比國際水平高一些，但即便在剔除這些因素后,，20多倍依舊偏高,。而且，未來我國城市化進程將不斷加快,，國家采取的經(jīng)濟適用房,、限價房等政策將會分流商品房需求，考慮到這些問題,，未來房價回調(diào)是合理的,。
同時，分析房價還需透過表面看到背后的各利益主體,。房地產(chǎn)商自然不希望房價下跌,，地方政府由于土地財政已形成了其重要收入來源，為了保證收入的穩(wěn)定和可持續(xù),，自然也不希望房價下跌,；銀行出于對貸款違約和爆發(fā)信用風險的擔憂，也不會希望房價下跌,。
對于以上三個利益主體又需區(qū)別分析,，房地產(chǎn)商和地方政府主要代表各自的本位利益，不必多慮,。至于有觀點認為一旦地方政府失去土地財政收入將無錢推行社會保障,，我看純屬邏輯不清，把房價降下來讓住者有所居,，這本身不就是很好的社會保障嗎,？因此，筆者真正擔心的還是銀行,，銀行業(yè)一旦出問題引致系統(tǒng)性風險,，將會傳導到全社會,、帶來較大危害。
不過綜合看來,，房價適度下跌不會導致銀行出大問題,。原因有兩個：一是從銀行貸款總量看，開發(fā)貸在銀行貸款中所占比例不大,。從發(fā)放的存量看,，個人貸款數(shù)量一般大于開發(fā)貸。目前個貸整體上沒出現(xiàn)問題,，深圳目前出現(xiàn)的部分斷供現(xiàn)象,，多以炒房客為主，占銀行資產(chǎn)總量不大,，而且銀行在前兩年房價高漲時采取很多變相降低貸款標準的做法,，此時承擔一部分損失也有利于以后的業(yè)務更為穩(wěn)健。
二是開發(fā)貸如果出現(xiàn)麻煩,，雖對銀行有影響,，但不至于拖垮銀行。銀行在放開發(fā)貸時有標的物保證,，開發(fā)商從銀行貸款用土地權證做抵押,，銀行一般都是按土地評估價的50%至70%打折后再放貸，
如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,，銀行可以依法進行資產(chǎn)的處置和保全,，但銀行要承受一定損失，因為如果開發(fā)商到期不能還款直接導致銀行的不良資產(chǎn)率上升,，銀行就不得不從盈利中撥備,，當期業(yè)績就會受到影響。
綜合來看,，在多方博弈之下,，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)適度回調(diào)是合理的，國家當前切不可貿(mào)然放松政策去進行所謂“救市”,。日前,，有開發(fā)商聲稱要學習“豬堅強”試圖以不降價來挺過寒冬，其實這是很困難的,。須知,，“豬堅強”所以能夠生存下來，是以掉了200斤的肥膘為代價的,，因此開發(fā)商真想學習“豬堅強”還應主動“瘦身”,、降低價格以讓出一部分暴利。如果價格回調(diào)使真實住房需求不斷釋放，房地產(chǎn)價格就會在理性回歸中趨于平穩(wěn),�,！�
（作者系中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任、教授） |