僅僅半年的時(shí)間,，深圳房?jī)r(jià)從17350元/平方米的高點(diǎn),，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過(guò)30％,，而銀行對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的預(yù)期,，直接導(dǎo)致了收縮消費(fèi)貸款投放的行為。
房?jī)r(jià)下跌預(yù)期又是如何形成的呢,？很明顯是基于對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的認(rèn)識(shí),。在市場(chǎng)上，普遍存在兩種需求,，即自住需求和投資需求,。在理性的市場(chǎng)環(huán)境下，自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位,，房?jī)r(jià)基本上由供求關(guān)系決定,。房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲后，投資需求迅速增加,，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)由成交堆積決定,。即資金推動(dòng)的價(jià)格單邊上揚(yáng)，表現(xiàn)為成交活躍,，二手房尤其明顯,。一旦投資需求超過(guò)自住需求，市場(chǎng)的主導(dǎo)力量就開(kāi)始演變?yōu)橥稒C(jī),，房?jī)r(jià)泡沫也就出現(xiàn)了,。
房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)破滅呢？眾說(shuō)紛紜,，比較一致的觀點(diǎn)是銀行消費(fèi)貸款實(shí)行額度控制,，切斷了投機(jī)客的資金鏈條,。實(shí)際上，上述觀點(diǎn)只是房?jī)r(jià)泡沫破滅的誘因罷了,，根本原因還是市場(chǎng)理性選擇后的價(jià)值回歸,。因此，房?jī)r(jià)的合理高度,，也是自住需求與投資需求相對(duì)均衡狀態(tài)下的博弈結(jié)果,。自住需求與投資需求如何博弈呢？觀察一手房與二手房的成交就知道了,。
回顧深圳2007年以來(lái)商品住宅的成交情況,，大致可以得出如下結(jié)論：其一，成交在先,，價(jià)格在后,。即房?jī)r(jià)的上漲具有滯后效應(yīng)，2007年2月份成交面積開(kāi)始放大,，4月份房?jī)r(jià)才上漲,。其二，投機(jī)成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手,。二手房成交顯著大于一手房,，表明投機(jī)資金十分活躍。其三,，房?jī)r(jià)并未見(jiàn)底,。目前的房?jī)r(jià)已回到去年2、3月份的水平,，但一手房成交僅相當(dāng)于去年8,、9月份的水平。其四,，二手房成交一旦超過(guò)一手房的兩倍,，意味著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。
假定初始狀態(tài)市場(chǎng)上全部為一手房供給,，當(dāng)年成交100萬(wàn)平方米,，其中自住需求與投資需求各半，均為50萬(wàn)平方米,。至第二年末,，二手房成交為一手房的兩倍，即200萬(wàn)平方米,。相當(dāng)于一年之內(nèi),，投資需求的50萬(wàn)平方米成交了4次，即每3個(gè)月在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)手一次。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記制度,，3個(gè)月之內(nèi)要辦理完房產(chǎn)交易手續(xù),，已經(jīng)有些捉襟見(jiàn)肘。交易成本明顯會(huì)制約二手房的轉(zhuǎn)手頻度,。
假定一手房及二手房成交均由兩部分組成,，即自住需求和投資需求，且自住需求對(duì)一手房和二手房的選擇無(wú)差異,，在二手房成交里面,，投資需求大于自住需求的情況極有可能出現(xiàn)。二手房成交面積不能持續(xù)大于一手房成交面積的兩倍,，上述比例關(guān)系一旦突破2：1的警戒線,，意味著房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)到了破滅的邊緣，房?jī)r(jià)掉頭向下的概率增大,。數(shù)據(jù)顯示,，深圳二手房與一手房成交比例在去年6、7,、8月連續(xù)大于2：1，預(yù)示著房?jī)r(jià)即將見(jiàn)頂,，10月份成交均價(jià)達(dá)到歷史高位,，隨后房?jī)r(jià)即一路下行。
4月份成交均價(jià)的同比比較支撐上述結(jié)論,。2008年4月份,，特區(qū)外商品住宅成交均價(jià)為11330元/平方米，去年同期為10048元/平方米,，差距僅10％左右,。特區(qū)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)較去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上,，下跌空間依然很大,。特別是鹽田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū),，房?jī)r(jià)同比明顯偏高,，極有可能在未來(lái)領(lǐng)跌深圳房?jī)r(jià)。
不難發(fā)現(xiàn),，深圳房?jī)r(jià)正在供求關(guān)系的主導(dǎo)下繼續(xù)理性回歸的進(jìn)程,。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了，也不能說(shuō)房?jī)r(jià)就見(jiàn)底了,。畢竟其只是房?jī)r(jià)見(jiàn)底的必要條件,，而非充分條件。房?jī)r(jià)見(jiàn)底的真正信號(hào)是什么呢？非成交量莫屬,，單月成交面積達(dá)到去年的平均水平90萬(wàn)平方米,，或許才可以確認(rèn)房?jī)r(jià)的底部。 |
|