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毫無疑問,，隨著國家住房政策逐步落實到位，長期以來高度壟斷我國住房市場的房地產開發(fā)商必將面臨重大轉身,，這一趨勢似乎已成定局,。
應當看到，在新的調控形勢下,，房地產行業(yè)轉身,，利潤回歸到合理水平，既是國家調控房地產行業(yè)的必然結果,，也符合市場經濟規(guī)律,。
全國城市住房工作會議8月24日至25日在北京召開。會議決定,，全國要逐步擴大廉租房住房制度的保障范圍,。今年年底前，在全國所有設區(qū)城市,，凡符合規(guī)定住房困難條件,、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保,；明年年底前,，覆蓋到所有縣城。2010年底前,，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍,。(新華社8月27日)
在此之前的8月13日，國務院發(fā)布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,，明確指出：低收入者可以選擇政府的廉租房,；中低收入群體可以購買有限產權的經濟適用房；其他群體則可以通過商品房解決住房問題,。這標志著我國住房市場由商品房獨霸天下的格局將被徹底打破,，人們對實現(xiàn)自己的居住權將有更多的選擇。這次召開的全國城市住房工作會議,，就是對國務院《意見》貫徹落實的具體行動,。在黨的十七大召開前夕，國務院召開專門會議,，研究解決城市低收入家庭住房困難,，再次表明黨中央對弱勢階層民生問題的高度關注。
從國務院不久前出臺解決城市低收入家庭住房困難的《意見》，到這次的全國城市住房工作會議,，主題只有一個,，就是加快建設以廉租房為重點的保障類住房。何為“保障”,？即：從供地,、資金、建設,、分配,、管理等涉及房屋開發(fā)與居住的各個環(huán)節(jié)，完全是由政府掌控的住房模式,，這與商品房完全是兩個概念,。保障類住房在城市整體住房市場中能占到多大比例？有關資料顯示：5%～10%的人群無法通過自身的努力去解決住房問題,，需要靠政府提供的廉租房予以救助,；另有10%～20%的低收入群體的住房，需要政府幫助,，靠有一定優(yōu)惠政策或管理措施的有限產權的經濟適用房、限價房或套型面積較小的普通商品房等保障類住房來解決,。
如此算來,，以上兩個部分的保障類住房總計要占到城市總體住房市場大約30%左右的比例，在一些經濟欠發(fā)達地區(qū),，這個比例甚至還要高一些,。毫無疑問，隨著國家政策逐步落實到位,，長期以來高度壟斷我國住房市場的房地產開發(fā)商必將面臨重大轉身,，這一趨勢似乎已成定局。
那么,，在新的形勢下,，房地產開發(fā)商將會如何轉身？筆者認為比較現(xiàn)實的走向：一是調整戰(zhàn)略布局,，繼續(xù)向商品房領域推進,。當然，在我國積極落實保障類住房新體制下的商品房市場,，與過去的商品房市場,，是完全不同的。新的地產調控背景下的商品房市場,，需要開發(fā)商有更強的經濟實力,，更良好的經營業(yè)績，以及一定的規(guī)模擴張等；二是積極參與政府推出的保障類住房的建設與開發(fā),。此類項目與商品房比較起來,，雖然利潤低了，但進入門檻低,，資金投入少,，見效快、風險小,，對一些中小規(guī)模的開發(fā)商也有不小的誘惑力,。不過，參與建設政府的保障類住房,，需要經營者有比較強的社會責任感,，不能以利益最大化為追求目標；三是由商品房開發(fā)轉到工業(yè)項目廠房的開發(fā)經營中去,。由于我國土地資源的稀缺性和各地經濟建設快速發(fā)展的持續(xù)性,，決定了工業(yè)項目用地方式必須走集約化和有效利用空間的路徑。這種用地方式,，在我國內地正處于起步階段,，市場潛力很大。
無論是哪一種轉身方式,，都基于房地產行業(yè)暴利行為的不可延續(xù)性,。過去10多年來，中國的房地產業(yè)利潤高得驚人,，國際房地產業(yè)的平均利潤率一般在6%～8%,，而我國的利潤率(一說資金回報率)多在30%左右，高的達到50%甚至還多,，房地產業(yè)屬于畸形發(fā)展階段,。橫向比較，目前我國工業(yè)平均利潤率為5.69%,，與房地產行業(yè)有天壤之別,。應當看到，在新的調控形勢下,，房地產行業(yè)轉身,，利潤回歸到合理水平，既是國家調控房地產行業(yè)的必然結果,，也符合市場經濟規(guī)律,。 |