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當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系改革的重點，應(yīng)該放在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)上。通過調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種,，建立統(tǒng)一,、規(guī)范、合理的財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系,。
國稅總局與財政部日前聯(lián)合發(fā)出通知,，今年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍,，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍,。
我國房地產(chǎn)稅費(fèi)體系還不完善
從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，到新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍,，再到城鎮(zhèn)土地使用稅提高稅率,、擴(kuò)大征稅范圍等，今年以來相繼實行的一系列土地稅費(fèi)調(diào)控措施,，似乎預(yù)示著一個明確政策信號,，即要加強(qiáng)稅費(fèi)政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用。但就目前我國房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的結(jié)構(gòu)特征來看,，要達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)恐怕力難從心,。
目前，我國在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓,、保有諸環(huán)節(jié),，分別征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅,、個人所得稅,、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅、印花稅,、耕地占用稅,、契稅等諸多稅種。
雖然各稅種的納稅人,、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同,，但是有一些稅種的性質(zhì)與功能有相近之處。而且,，部分稅種當(dāng)初的設(shè)立,，更多地考慮了當(dāng)時條件下的經(jīng)濟(jì)狀況，沒有長遠(yuǎn)的綜合規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,，存在征稅稅基重疊,，或同一稅基設(shè)兩個稅種的問題。這無形中會增加納稅人的負(fù)擔(dān),。
比如,，土地增值稅在1994年設(shè)立的時候，正值深圳,、海南,、北海等部分沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大城市出現(xiàn)炒地?zé)幔_而不發(fā)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重,，為防止倒買倒賣土地,，從而開征該調(diào)控稅種。隨著土地“招掛拍”和開發(fā)措施的實施以及宏觀經(jīng)濟(jì)成功軟著陸,，土地增值稅的歷史使命完成了,，也就慢慢為大家所淡忘。而今又舊事重提,，強(qiáng)化征收該稅,，對于壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間可能有一定效果,，但對于老百姓所期望降低住房價格，滿足置業(yè)需求的目標(biāo),，可能相去甚遠(yuǎn),。
再比如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的性質(zhì)基本一樣,，只是征收的對象有一定的差別,，而印花稅、契稅更是非常古老的稅種,，對調(diào)控談不上有什么積極意義,。如果說是為了防止投機(jī)性交易的話，那么與房屋轉(zhuǎn)讓利得的個人所得稅的作用就重合了,。
要著眼于提高稅收調(diào)控精準(zhǔn)度
對于城鎮(zhèn)土地使用稅,，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：“土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán),，是否繳納土地使用金,，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,�,！睆钠涔δ芏裕拇_可以促進(jìn)合理利用城鎮(zhèn)土地,，調(diào)節(jié)不同地區(qū),、不同地段之間的級差收入，促使節(jié)約用地,。
可是,，這個稅種從法理學(xué)的角度來看，似乎不太合乎情理,。因為,，人們通過繳納土地出讓（使用）金，已獲得標(biāo)的土地70年（商業(yè)50年）的使用權(quán),，為什么還需要每年繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢,？可見，這兩個稅費(fèi)的性質(zhì)也有重合之嫌,。
倒是在2001年停征的固定投資方向調(diào)節(jié)稅,，可能其調(diào)控的效果更為精確，也更加合理,。
要想最大程度發(fā)揮稅收政策調(diào)控作用,，關(guān)鍵在于提高調(diào)控的精準(zhǔn)度�,？v觀我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu),，總體呈現(xiàn)出“數(shù)量繁雜,、功能重復(fù)”的特點。
在這樣一個多數(shù)量,、低效率的稅制結(jié)構(gòu)體系中,，要通過零敲碎打式的稅費(fèi)政策調(diào)配，順利實現(xiàn)中央的宏觀調(diào)控目標(biāo),，可能有點勉為其難,。
改革重點應(yīng)放在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)上
針對目前我國房地產(chǎn)的特點，要從房地產(chǎn)的開發(fā),、流通和保有各個環(huán)節(jié)入手,，全面清理與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種稅費(fèi)，依據(jù)各稅種的性質(zhì)和功能,，優(yōu)化稅種結(jié)構(gòu),，這樣才能確保預(yù)期的目標(biāo)和調(diào)控效果。
當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重；保有環(huán)節(jié)課稅少,、負(fù)擔(dān)輕,。就開發(fā)和流通環(huán)節(jié)而言，我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系趨緊,，在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,，只能提高房地產(chǎn)的價格，并不能有效降低開發(fā)商的利潤,，反而可能影響到房地產(chǎn)商品的供給,。
我國目前的房地產(chǎn)市場很大一部分是投資性需求，稅收對這種投資性需求的調(diào)控,，主要體現(xiàn)在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié),。
我國目前在消費(fèi)環(huán)節(jié)并沒有針對消費(fèi)性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策，在保有環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)稅種較少,、稅負(fù)較輕，使得購房者的房地產(chǎn)保有成本較低,，不利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為,。
因此，當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系改革的重點,，應(yīng)該放在消費(fèi)和保有環(huán)節(jié)上,。通過調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種，建立統(tǒng)一,、規(guī)范,、合理的財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅種體系,。
在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可以對居民的消費(fèi)性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,，還可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策,，可以用個人所得稅的納稅總額按比例減免的方式，可以按購房利息支付減免的方式,，也可以按納稅人為單元限額減免的方式,，在多次變更住房條件時終生使用減免額度。
在保有環(huán)節(jié),，應(yīng)當(dāng)在新會計評估體系實施的基礎(chǔ)上,，按照“輕稅、歸并,、簡化”的原則,，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅,、土地增值稅,，城鎮(zhèn)土地使用稅等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,，并在合適的時候及時推出綜合型物業(yè)稅,。
（中國社會科學(xué)院財貿(mào)所博士） |