肇始于2005年的遼寧省城市及國有工礦企業(yè)棚改，在政府的強力推動下,，通過“政府主導(dǎo),、市場運作、社會參與”的模式,，圍繞讓居民“住得進,、住得好、住得穩(wěn)”,，經(jīng)過全省上下各方6年多的努力,，居民住房面積大幅增加、居民生活水平明顯提高,、社區(qū)及城市環(huán)境顯著改善,、城市土地資源集約利用、全省經(jīng)濟社會事業(yè)全面進步,，取得了預(yù)期效果,，創(chuàng)造了城市低收入居民住區(qū)改造的“遼寧模式”，對中國乃至全球城市的貧民住房改造提供了很好的經(jīng)驗與借鑒,。
第一,，“政府主導(dǎo)，市場運作,，多方參與”是解決低收入居民住房問題的較好形式,。低收入居民住房是帶有保障性質(zhì)的準公共產(chǎn)品，單純依靠市場就會造成市場失靈,。低收入居民住房不是純公共產(chǎn)品,，單純依靠政府會造成政府失靈。因此,，應(yīng)該讓政府與市場結(jié)合起來,，充分發(fā)揮政府調(diào)動各方資源的優(yōu)勢和市場運作效率高的優(yōu)勢。但“政府主導(dǎo),，市場運作”不能停留在簡單的原則上,，不是簡單的強勢政府的主導(dǎo),，加上健全的市場運作就可以實現(xiàn)成功，只有配套一個系統(tǒng)而慎密的棚戶區(qū)改造相關(guān)要件公共政策體系,，并使之相互配合,，“政府主導(dǎo)，市場運作”的模式才能成功,。
低收入居民住區(qū)問題是個性質(zhì)復(fù)雜的公共產(chǎn)品問題,，解決好這一問題，需要調(diào)動社會各方力量,。低收入居民住房改造關(guān)系到居民的切身利益,，必須取得居民的支持與參與。企業(yè)也是參與公共產(chǎn)品供給的重要力量,，需要設(shè)計機制,，激勵企業(yè)參與低收入居民住區(qū)問題的開發(fā)；另外,，還應(yīng)該充分利用各種非政府組織和社會各方的力量,。在所有參與改造的各方中，政府應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用,，因為只有政府才能很好地調(diào)動各種資源,，但是需要賦予政府足夠的財權(quán)和事權(quán)。
第二,，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅持“系統(tǒng),、全面、可持續(xù)”的思想與方法,。系統(tǒng)的觀點就是把低收入居民的住房改造置于居民家庭的生產(chǎn)生活系統(tǒng)中來,、置于城市住房市場系統(tǒng)中來、置于城市空間布局和城市發(fā)展轉(zhuǎn)型中來,，努力消除對低收入居民的“社會排斥”,。全面的觀點就是綜合考慮居民的住房改造與社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造、綜合考慮居民的住房消費與其他物質(zhì)文化生活消費,、綜合考慮貧民住房需求與中高收入居民的住房需求,、綜合考慮土地等資源的集約利用、綜合考慮投資與收益等城市生活和城市發(fā)展的各個方面,�,？沙掷m(xù)的觀點就是努力確保貧困居民的住房和住區(qū)質(zhì)量不退化、確保居民生活水平不降低,、確保貧民住房供給的連續(xù)性,、確保低收入居民住區(qū)改造的資金鏈條不斷裂。
第三,，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅持“頂層設(shè)計,、統(tǒng)籌考慮”的戰(zhàn)略與規(guī)劃。低收入居民住區(qū)改造涉及項目計劃,、住房拆遷,、居民安置、住房建設(shè),、居民回遷,、后期管理等諸多環(huán)節(jié)，涉及到金融,、土地,、居民生產(chǎn)生活、相關(guān)設(shè)施配套等多個方面,，在操作和實施中須堅持“頂層設(shè)計”,，努力做到理念一致、功能協(xié)調(diào),、結(jié)構(gòu)統(tǒng)一,、資源共享、部件標準化,，對項目的各個層次,、要素進行統(tǒng)籌考慮。
第四,，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅持“綜合配套,、利民長效”的制度與政策。低收入居民住區(qū)改造涉及到住房金融,、土地,、住房產(chǎn)權(quán)等的制度與安排，涉及到居民的救助與幫扶,、政府運作模式,、經(jīng)濟運行方式等諸多方面，目前幾乎沒有一個國家的制度框架能夠把低收入居民住區(qū)問題所涉及的方方面面全部覆蓋并很好地解決,。因此,，各個城市在低收入居民住區(qū)改造中需要根據(jù)各自實際，在既定的制度框架內(nèi)針對低收入居民住房問題作出安排,，從利民長效的角度出發(fā),，綜合考慮、配套設(shè)計,。
第五,，城市的低收入居民住區(qū)改造需堅持“規(guī)范有序、人本自治”的管理與服務(wù),。低收入居民住區(qū)改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工程,，范圍廣,、任務(wù)重，沒有科學(xué)化的管理體系,，是難以成功的,。為此，在無論是在改造前的動員,，還是改造過程之中,，抑或在改造之后的社區(qū)管理上，都應(yīng)該建立健全了一整套管理機制,，實現(xiàn)了流程化管理和改造過程的無縫鏈接,，確保了公開、公平,、公正,，讓居民對政府滿意、對個人生活滿意,、對住房滿意,。
第六，低收入居民住區(qū)改造在資金籌措與使用方面應(yīng)努力做到多方融資,、動態(tài)平衡,。資金是制約低收入居民住區(qū)改造的最大瓶頸，也是低收入居民住區(qū)改造的基本保障,，所謂“兵馬未動,、糧草先行”。唯有多渠道融資,，才能確保改造工程/項目順利開展,、不因資金鏈條斷裂而終止。另外,，還需要堅持資金的動態(tài)平衡,，盤活存量、拉動增量,，從而保證低收入居民住房改造和供給的連續(xù)性,。
第七，低收入居民住區(qū)改造在土地開發(fā)與利用方面應(yīng)努力做到集約利用,、降低成本,。土地是住房的空間載體，土地成本在住房成本中占有較大比重,。為了能夠切實降低住房成本,，讓居民能夠承擔購房支出，必須切實降低土地成本。另外,，土地是城市最重要的資源,，土地能否高效利用，關(guān)系到城市的經(jīng)濟增長與未來發(fā)展,。
第八,，低收入居民住區(qū)改造在住房開發(fā)與建設(shè)方面應(yīng)堅持分類開發(fā),、因地制宜,。住房開發(fā)與建設(shè)在“推倒重建”型改造中起著核心作用，不同城市,、同一城市的不同區(qū)域都存在差異,，需要根據(jù)實際情況，堅持因地制宜,，確定開發(fā)模式,，不能“一刀切”。
第九,，低收入居民住區(qū)改造在居民支付能力的提升與再造方面應(yīng)堅持適度輸血,、重點造血。貧困或者說低收入是形成低收入居民住區(qū)的根本原因之一,，要想從根本上解決低收入居民住房問題,，必須從提高居民收入、提升居民支付能力入手,。因勞動技能差,、受教育程度低等原因的存在，很難在短時間內(nèi)快速提高其收入水平,，短期內(nèi)需要幫扶與救助,，即“輸血”。從長期看,，幫扶與救助不具有持續(xù)性,，必須從提高居民勞動技能與素質(zhì)入手，提高其就業(yè)和創(chuàng)業(yè)技能,，即“造血”,。
第十，低收入居民住區(qū)改造在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與發(fā)展方面應(yīng)努力以改造促發(fā)展,、以發(fā)展帶改造,。無論是增加就業(yè)崗位，還是提高政府的財政收入用于改造低收入居民住區(qū),，都離不開城市的經(jīng)濟發(fā)展,。因此，各城市需要努力發(fā)展經(jīng)濟，以增加工作崗位和政府的財政收入,。另外,，需要對低收入居民住區(qū)改造的成本與收益進行核算，努力使改造項目成為拉動城市經(jīng)濟增長的力量之一,。
第十一,、低收入居民住區(qū)改造在社會變遷方面應(yīng)堅持居民再造、社區(qū)重建,。低收入居民住區(qū)所造成的主要問題之一是貧民受到“社會排斥”,，其自信心缺乏、精神面貌較差,，逐漸與主流社會所脫節(jié),。因此，在改造物質(zhì)環(huán)境的同時,，還需要進行人文環(huán)境建設(shè),，對居民和社區(qū)進行再造，使之重返主流社會,。
第十二,，低收入居民住區(qū)改造在環(huán)境建設(shè)方面應(yīng)堅持綜合整治、配套完善,�,；A(chǔ)設(shè)施嚴重不足是除住房之外低收入居民住區(qū)的另一個顯著特征。單純的住房改造而不進行基礎(chǔ)設(shè)施改造幾乎不會對社區(qū)環(huán)境和面貌的改變產(chǎn)生影響,。因此,，在低收入居民住區(qū)改造過程中，應(yīng)該對社區(qū)環(huán)境進行綜合整治,，配套建設(shè)相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施和相關(guān)的商業(yè)設(shè)施。
第十三,，低收入居民住區(qū)改造在城市空間結(jié)構(gòu)方面應(yīng)布局優(yōu)化,、混分平衡。低收入居民住區(qū)在城市空間上表現(xiàn)為貧困的空間集聚,。所有的集聚現(xiàn)象都因外部性等原因而存在自我強化機制,，要想消除這一現(xiàn)象，就必須利用外生沖擊打破其內(nèi)在機制,。堅持“整體分散,、局部集中”的混分平衡，有利于促進城市內(nèi)部的協(xié)調(diào)發(fā)展,、有利于城市不同收入群體間的和諧相處,。