城市化是不可阻擋的歷史潮流,。但城市在給社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富和機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了“貧民窟”現(xiàn)象,，那里的居民被絕望、犯罪,、污染和貧困包圍,。在一些發(fā)展中國(guó)家，50%以上的城市人口居住在貧民區(qū)中,，住房條件極度匱乏,。作為聯(lián)合國(guó)協(xié)調(diào)人類住區(qū)問題的機(jī)構(gòu)，聯(lián)合國(guó)人居署對(duì)這種現(xiàn)象了解最多,、感受最深,，并且負(fù)有總結(jié)推廣成功經(jīng)驗(yàn)、協(xié)助有關(guān)國(guó)家改善居民住區(qū)狀況之責(zé),。
日前《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》參加了中國(guó)社科院主辦的“中國(guó)社科論壇”,，由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和聯(lián)合國(guó)人居署專家聯(lián)合課題組公布的題為《城市化進(jìn)程中低收入居民住區(qū)發(fā)展模式探索———中國(guó)遼寧的經(jīng)驗(yàn)》的課題成果獲得與會(huì)專家交口稱贊。課題組主持人,、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛研究員在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí),，建議并推薦記者采訪他的同事、聯(lián)合國(guó)人居署全球監(jiān)測(cè)與研究部主任班吉·奧拉仁·奧因卡先生,。作為研究報(bào)告課題組國(guó)際專家和《城市化進(jìn)程中低收入居民住區(qū)發(fā)展模式探索———中國(guó)遼寧的經(jīng)驗(yàn)》一書的主要撰稿人之一,，班吉在對(duì)改善低收入居民住區(qū)和對(duì)中國(guó)遼寧棚戶區(qū)改造效果的看法可能更具有國(guó)際視野。會(huì)議間隙,，對(duì)班吉的采訪緊湊而富有效率,。
制度變革吸引開發(fā)企業(yè)進(jìn)入保障房市場(chǎng)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：現(xiàn)在，中國(guó)政府正在進(jìn)行大規(guī)模的保障房建設(shè),，全國(guó)各地都在如火如荼地進(jìn)行中,。但是有一個(gè)問題,，一些大開發(fā)商認(rèn)為建設(shè)保障性住房利潤(rùn)很低,，所以他們更愿意把資金投在商品房市場(chǎng)。您認(rèn)為政府應(yīng)采取哪些措施才能吸引更多開發(fā)商進(jìn)入保障房市場(chǎng),？開發(fā)商在建設(shè)保障房過程中可以獲得哪些利益,？
班吉：遼寧的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)深刻地表明，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中政策改革的重要意義,。為實(shí)現(xiàn)遼寧省政府增加保障房數(shù)量的承諾,，出臺(tái)新的政策，鼓勵(lì)以前只注重商品房開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入保障房市場(chǎng),，從而吸引了大量的房地產(chǎn)開發(fā)商,，這是對(duì)政府承諾加大保障房建設(shè)的回應(yīng)。隨后,，建筑企業(yè)和礦業(yè)公司也宣布加入建設(shè)保障房領(lǐng)域,。
保障房項(xiàng)目在許多方面不同于商品房,，保障房的利潤(rùn)很低。然而,，開發(fā)商可以獲得另外的利益,。
首先是信譽(yù)利益。通過建設(shè)保障房,，開發(fā)商不但積累了信譽(yù),，而且增強(qiáng)了與政策制定者的關(guān)系。這樣的關(guān)系很難說能得到多少量化的利益,，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，毫無疑問獲益頗豐。
其次,，更容易實(shí)現(xiàn)杠桿效應(yīng)和較快的周轉(zhuǎn)率,。政策性保障住房的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其表面價(jià)值。
第三,，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化,。由于新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的措施實(shí)施，對(duì)政策性住房的需求目前要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于過去,。事實(shí)上,，伴隨著需求的增加已經(jīng)有盈利空間。
第四,，較低的資金需求,。建設(shè)保障房的資金需求低于建設(shè)商品房。一般來說,，土地的費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)的最大費(fèi)用,，而建設(shè)保障房的土地由政府提供。
第五,，稅收鼓勵(lì)措施,。除去政府的各項(xiàng)鼓勵(lì)措施外，保障房還享受持續(xù)的稅收優(yōu)惠,。
第六,，建筑公司也活躍在保障房市場(chǎng)。建筑移交協(xié)議會(huì)給建筑公司帶來豐厚的利潤(rùn),。此外,，建筑公司不用銷售房屋，政府包銷整個(gè)項(xiàng)目,。
改革財(cái)政體制實(shí)現(xiàn)住房資金多元化
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：蓋房子,，搞開發(fā)，進(jìn)行棚戶區(qū)改造除了需要大量的土地以外，更需要擁有大量的資金支持才能完成,。對(duì)于棚戶區(qū)來說,，土地問題可以放到一邊，政府如何解決資金短缺問題成為棚戶區(qū)改造的關(guān)鍵,，您認(rèn)為,，遼寧省在融資方面有哪些經(jīng)驗(yàn)值得世界其他地區(qū)借鑒和推廣？
班吉：遼寧出臺(tái)“九條”政策從社會(huì)融資,，成功地解決了資金短缺的問題,。在2005年至2011年，社會(huì)融資為棚戶區(qū)改造提供了穩(wěn)定的資金,。棚戶區(qū)改造初期,，短期內(nèi)需要大量的資金。市政府負(fù)債嚴(yán)重,，而且財(cái)政收入不足,。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)運(yùn)作，許多城市通過出售棚戶區(qū)改造的土地,，財(cái)政收入顯著增加,。2011年，遼寧省財(cái)政收入達(dá)2641億元,，是2004年的5倍,。政府的債務(wù)也按計(jì)劃償付。這種融資模式激活了資本在企業(yè)和公共財(cái)政資金間流動(dòng),，成功地證明這種融資模式具有歷史的和制度的意義,。
遼寧省在棚戶區(qū)改造過程中，多渠道融資,，嚴(yán)格資金使用管理,，其實(shí)際操作要點(diǎn)概括起來有三點(diǎn)：
第一，采取“政府+市場(chǎng)+社會(huì)”的模式,，多渠道籌集棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)資金,。重建資金來自9個(gè)方面：政府補(bǔ)助、政策免稅,、企業(yè)贊助,、個(gè)人自付、市場(chǎng)運(yùn)作收入,、銀行貸款、社會(huì)捐獻(xiàn),、單位贊助和節(jié)約建設(shè)成本,。
第二，重建資金存入嚴(yán)密監(jiān)管的特定賬戶，資金只能用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,。資金由市級(jí)金融監(jiān)管部門直接劃撥給建設(shè)單位,，減少被挪用的機(jī)會(huì)。收支分賬管理,，審計(jì)和金融部門加強(qiáng)日常監(jiān)管,，保證審慎地使用和管理資金。任何資金的劃撥必須經(jīng)過三次檢查,，并在使用前公示,。
第三，政府負(fù)責(zé)籌集棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)資金,，并負(fù)責(zé)償付債務(wù),。給棚戶區(qū)低收入居民直接貸款，省政府對(duì)政策性銀行擔(dān)保,，市政府負(fù)責(zé)償付,。商業(yè)貸款也由市政府負(fù)責(zé)償付，貸款的本息主要來自土地出讓金,、中央和省級(jí)財(cái)政借款,、賬戶償付、市級(jí)財(cái)政收入,、個(gè)人增加面積繳款和銷售收入,。
針對(duì)棚戶區(qū)的位置及其商業(yè)價(jià)值，遼寧制定了不同的棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法,，統(tǒng)籌安排改造項(xiàng)目,。與私有部門合作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,。具有較高商業(yè)價(jià)值的項(xiàng)目,，當(dāng)?shù)卣峁┮欢ǖ膬?yōu)惠條件，改善基礎(chǔ)設(shè)施和周圍環(huán)境,，鼓勵(lì)商業(yè)開發(fā)商從事重建項(xiàng)目,。開發(fā)商負(fù)責(zé)籌集建設(shè)資金，當(dāng)?shù)卣o予一定的補(bǔ)助,。
政府的領(lǐng)導(dǎo)角色是協(xié)調(diào)和高效履職,。每一個(gè)市政府組織精干力量成立領(lǐng)導(dǎo)小組指導(dǎo)棚戶區(qū)改造工程。市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任小組組長(zhǎng),，各相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)任小組成員,。小組定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)討論主要問題，作出決定,，以保證政府的高效率,。加強(qiáng)政府部門的內(nèi)部合作,。遼寧省政府成立了來自相關(guān)部門17人組成的協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)，每人均有各自特定的責(zé)任,。這個(gè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督和協(xié)調(diào)全省范圍的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。為了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的順利實(shí)施,，協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)制定了一系列的涉及監(jiān)管,、執(zhí)行、進(jìn)度報(bào)告,、日常會(huì)議和資金管理的規(guī)章制度,。
遼寧棚戶區(qū)改造真正實(shí)現(xiàn)了制度創(chuàng)新
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：我們看到遼寧省棚戶區(qū)改造工程確實(shí)是一件利國(guó)利民的大事，解決了困擾東北地區(qū)多年的低收入居民安居保障問題,，在您看來這項(xiàng)工程實(shí)現(xiàn)了哪些方面的創(chuàng)新,？
班吉：我認(rèn)為，遼寧省棚戶區(qū)改造工程達(dá)到了以下的戰(zhàn)略目標(biāo)：
首先,，老工業(yè)基地的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,。擁有大量棚戶區(qū)的城市多是以重工業(yè)和礦山為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的城市，由于長(zhǎng)時(shí)期忽視城市建設(shè),，這些城市的功能已不能滿足現(xiàn)代的需要,，舊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)亟須轉(zhuǎn)型并尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。遼寧省政府把棚戶區(qū)改造作為改善居民住房,，促進(jìn)城市發(fā)展的杠桿,。
其次，完善社會(huì)服務(wù),。遼寧省棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分,。通過規(guī)劃、靈活的政策和制度創(chuàng)新等多種手段,，棚戶區(qū)改造的居民享受到平等的,、全方位的、與其他社區(qū)居民一樣的社會(huì)服務(wù),。棚戶區(qū)改造以后,，目前建立了區(qū)、街道,、社區(qū)三級(jí)社會(huì)保障體系,，全面覆蓋了退休金、失業(yè)保險(xiǎn),、醫(yī)療保險(xiǎn)和最低生活保障,。居民看病實(shí)現(xiàn)了“小病在社區(qū)，大病去醫(yī)院”的目標(biāo),。
第三,，產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新,，采用靈活的產(chǎn)權(quán)形式,。在棚戶區(qū)改造工程完成后,，政府采用了靈活的有創(chuàng)造力的產(chǎn)權(quán)形式，以滿足回遷后所有居民的需要,。這個(gè)靈活的產(chǎn)權(quán)形式主要有三種：全部產(chǎn)權(quán),、部分產(chǎn)權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)加低租金。
第四,，保證棚戶區(qū)改造用地,。土地是棚戶區(qū)改造工程能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在。在中國(guó),，土地歸國(guó)家或集體所有,。自1978年改革開放后，中國(guó)的土地使用權(quán)體制類似于西方國(guó)家的土地租賃體制,。對(duì)于購(gòu)買的土地使用權(quán),，土地使用者與政府土地授權(quán)部門簽訂合同，支付土地出讓金,，以便獲得國(guó)有土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán),。土地出讓金也用于資助棚戶區(qū)改造工程。與購(gòu)買的土地使用權(quán)不同,，政府并不對(duì)分配的土地使用權(quán)設(shè)置固定的條款,。然而，政府保留在任何時(shí)候?qū)σ逊峙涞耐恋卦俅问褂玫臋?quán)力,。歷史上,，政府都是無償分配土地使用權(quán)。棚戶區(qū)改造工程用地具有優(yōu)先權(quán),，由政府從年度建設(shè)供地計(jì)劃中劃撥,。此外，允許棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)一部分商品房,，在市場(chǎng)上銷售,，增加棚戶區(qū)改造的資金。
沒有哪一個(gè)發(fā)展中國(guó)家比中國(guó),，進(jìn)一步說比東亞,，投入更多的資金建設(shè)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。制度創(chuàng)新促使公有部門和私有部門的資金相互作用,，這是中國(guó)快速的史無前例的投資和發(fā)展速度的主要原因之一。中國(guó)飛速發(fā)展的現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施加速了產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張,、創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè),，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)潛能與競(jìng)爭(zhēng)力,。遼寧的經(jīng)驗(yàn)為其它的發(fā)展中國(guó)家提供了指導(dǎo)意義。遼寧的創(chuàng)新不僅是為了趕上中國(guó)其他的成功城市,，而且為了強(qiáng)化平等發(fā)展的權(quán)力,。