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倪金節(jié)：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫明顯是個(gè)“壞泡沫”,，因?yàn)槠鋷?lái)的只是不斷增長(zhǎng)的虛幻GDP規(guī)模,、官員的政績(jī)和不斷攀升的高房?jī)r(jià)，綁架中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì),，住房難成為最重要的社會(huì)問(wèn)題,。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著18年一周期的規(guī)律，如此從1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化元年推算,，恰好是2016年會(huì)迎來(lái)新的周期,。泡沫一旦破滅,，銀行系統(tǒng)不良資產(chǎn)會(huì)大幅度上升，但是并不至于打垮中國(guó)的銀行系統(tǒng),。房地產(chǎn)泡沫堆積到現(xiàn)在,，不重蹈日本覆轍都難。
問(wèn)：您這本書(shū)名為《好泡沫還是壞泡沫,？——中國(guó)經(jīng)濟(jì)的出路與重生》,，在人們的印象中，泡沫在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域更多帶有的是貶義色彩,，您為何會(huì)有好泡沫的疑問(wèn),？
倪金節(jié)：的確，泡沫一詞一直被認(rèn)為是個(gè)壞東西,。我有個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授朋友,，第一次和他說(shuō)起這個(gè)書(shū)名的時(shí)候，他也是極力排斥,，我費(fèi)了很多唇舌才勉強(qiáng)讓他覺(jué)得可以這么提,。在我看來(lái)，泡沫是個(gè)中性詞,，本身是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必然結(jié)果,。只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必然會(huì)有泡沫,，這也是價(jià)值規(guī)律所要求的,。泡沫是常態(tài)，沒(méi)有泡沫是不正常的,。就像哲學(xué)上所講,，運(yùn)動(dòng)是絕對(duì)的，靜止是相對(duì)的,。泡沫的存在就是一種絕對(duì),。
之所以叫“好泡沫”，因?yàn)闅v史上存在了很多的泡沫,，雖然好的泡沫不多,，但依然存在。比如,，上世紀(jì)90年代的互聯(lián)網(wǎng)泡沫,，就是典型的“好泡沫”代表,。
雖然最終是2001年發(fā)生崩盤(pán),，但是這場(chǎng)“吹泡泡”的運(yùn)動(dòng)，帶來(lái)了人類(lèi)科技達(dá)到了新的高度,，創(chuàng)造了前所未有的新文明,，徹底改變了人類(lèi)生存方式。如果沒(méi)有這場(chǎng)泡沫化，微軟,、甲骨文,、思科、谷歌,，以及中國(guó)的百度,、新浪、網(wǎng)易,、搜狐這些優(yōu)秀的公司就不可能誕生,。整體來(lái)看，這次泡沫最終破滅帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失,，要遠(yuǎn)小于其給世界帶來(lái)的巨額經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益,。從這個(gè)角度看，這是個(gè)“好泡沫”,。
而中國(guó)房地產(chǎn)泡沫明顯是個(gè)“壞泡沫”,，因?yàn)槠鋷?lái)的只是不斷增長(zhǎng)的虛幻GDP規(guī)模、官員的政績(jī)和不斷攀升的高房?jī)r(jià),，綁架中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì),，住房難成為最重要的社會(huì)問(wèn)題。而對(duì)社會(huì)的正面效應(yīng),，比如一定程度上也改善了住房條件,，但與其負(fù)面效應(yīng)比起來(lái)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不值得一提,。這是典型的“壞泡沫”,。
問(wèn)：您在書(shū)中說(shuō)“在未來(lái)的3-5年內(nèi)，房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹已經(jīng)難以為繼,，且極有可能在2012年或2013年前后破滅,，并將在低點(diǎn)維持到2016年”。您是如何來(lái)預(yù)測(cè)這個(gè)年份的,？
倪金節(jié)：當(dāng)前,，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過(guò)度膨脹，衡量泡沫的很多指標(biāo),，比如房?jī)r(jià)收入比,、租售比、房地產(chǎn)信貸規(guī)模等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中國(guó)經(jīng)濟(jì)本身所能承受的程度,。房地產(chǎn)“多頭”一直死抱“城市化”,、“工業(yè)化”和“剛需”三大法寶不放，認(rèn)為只要這三大因素不消失,，房?jī)r(jià)唯一的方向就是上漲,。
但實(shí)際上,，高房?jī)r(jià)恰恰是阻礙城市化和工業(yè)化進(jìn)程的最大攔路虎。當(dāng)80后和90后這代人到而立之年,，依然還在為了房子而工作,，生活毫無(wú)更高理想而言，理想成為奢侈品,，這樣的城市化如何繼續(xù),？當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)泡沫讓企業(yè)家癡迷其中,，制造業(yè)生存極其艱難,，工業(yè)化又能怎么辦？“剛需”更是扯淡,，當(dāng)房?jī)r(jià)漲到2萬(wàn),、3萬(wàn)以上的時(shí)候，“剛需”想需也沒(méi)法需,。就像黃孟復(fù)先生所言,，進(jìn)入買(mǎi)泡泡階段，和老百姓已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系,。
我之所以做出上述時(shí)間點(diǎn)的判斷,，主要是基于三點(diǎn)。一是未來(lái)幾年全球的貨幣環(huán)境趨緊,，金融海嘯之后的撒錢(qián)式刺激不可能重現(xiàn),。貨幣流動(dòng)性的緊張，使得投機(jī)者的資金鏈可能出現(xiàn)大問(wèn)題,。二是全球性高通脹將至,，利率會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，美元基準(zhǔn)利率回到5%的水平,，對(duì)應(yīng)的人民幣存貸基準(zhǔn)利率勢(shì)必隨之攀升,。三是從歷史上來(lái)看，根據(jù)英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈里森的研究,，自從工業(yè)革命以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著18年一周期的規(guī)律。如此從1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化元年推算,，恰好是2016年會(huì)迎來(lái)新的周期,。當(dāng)然，這也規(guī)律也未必完全符合中國(guó)實(shí)際情況,，但大致不會(huì)偏離太多,。
說(shuō)實(shí)話，我不喜歡進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè),，做出這一判斷也僅僅是出于上述這些條件會(huì)發(fā)生的可能性較大,。由于當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，使得地方政府太大的利益牽涉其中,，行政力量的過(guò)于強(qiáng)大,，也有可能會(huì)延緩泡沫破滅的速度，但是我相信,，在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前,，中國(guó)也不會(huì)例外。
問(wèn)：您認(rèn)為將房地產(chǎn)泡沫刺破的會(huì)是什么因素,？泡沫破滅時(shí),，經(jīng)濟(jì)會(huì)有怎樣的表現(xiàn)？這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)將造成什么樣的連鎖反應(yīng),？
倪金節(jié)：刺破房地產(chǎn)泡沫的因素有很多可能,，在第二個(gè)問(wèn)題已經(jīng)列出了其中的三點(diǎn)。在這里,，我引用一下給本書(shū)作序的葉檀博士的一段話,，“刺破中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的針尖來(lái)自何處，也許是連續(xù)10次加息,，也許是鄰國(guó)發(fā)生償債危機(jī)引發(fā)全球金融市場(chǎng)的恐慌,，也許是美元突然疲軟。用時(shí)髦的話說(shuō),，當(dāng)資金鏈繃緊到一定程度,，當(dāng)杠桿拉長(zhǎng)到一定程度，任何一只飛過(guò)天際的黑天鵝都可能引爆泡沫”,。的確是這樣,，泡沫雖然在膨脹的過(guò)程中肆無(wú)忌憚，但是一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,，其崩塌的速度會(huì)超出所有人的想象,。
我目前最擔(dān)憂的房?jī)r(jià)破滅之后數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)民工的失業(yè)問(wèn)題，因?yàn)樗麄兪亲钊鮿?shì)的群體,。泡沫一旦破滅,，銀行系統(tǒng)不良資產(chǎn)會(huì)大幅度上升，但是并不至于打垮中國(guó)的銀行系統(tǒng),。但是到時(shí)候會(huì)有大量的房地產(chǎn)企業(yè),，中介公司、開(kāi)發(fā)商等的破產(chǎn),。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)增速短期內(nèi)會(huì)下滑,，也會(huì)影響到很多人的就業(yè)和生計(jì)，只要我們能很快找到取代房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎,，這些問(wèn)題都不足懼,。最讓人擔(dān)心的是,，房地產(chǎn)泡沫雖然破滅，但是保障房建設(shè)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,，制造業(yè)振興乏力,，收入分配和社保體系改革步履蹣跚。這樣的話,，經(jīng)濟(jì)蕭條帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題會(huì)十分嚴(yán)重,。
問(wèn)：您認(rèn)為在現(xiàn)行樓市調(diào)控政策下，樓市泡沫還是有破滅的可能嗎,？有沒(méi)有什么條件能讓這個(gè)泡沫不破滅,？您說(shuō)“中日地產(chǎn)泡沫何其相似”，怎樣才能避免中國(guó)重蹈日本的覆轍,？
倪金節(jié)：去年年底和今年4月份的房地產(chǎn)兩次調(diào)控,，目前來(lái)看效果不是那么的令人滿意。其根源在于是這些政策都過(guò)于注重需求面的調(diào)控,，而未能從供給面做文章,。保障房建設(shè)也未有什么新花樣。再加上土地財(cái)政根深蒂固,，地方政府陽(yáng)奉陰違,，對(duì)中央政府頒布的政策執(zhí)行力度不到位。目前市場(chǎng)正處于“量跌價(jià)穩(wěn)”向“量?jī)r(jià)齊跌”過(guò)度的關(guān)鍵時(shí)刻,，如果接下來(lái)政策出現(xiàn)松動(dòng),，那么史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控也只能夭折。應(yīng)該說(shuō),，沒(méi)有辦法讓這個(gè)泡沫不破滅,，因?yàn)樽鰧?shí)泡沫實(shí)在是太難太難。房地產(chǎn)泡沫堆積到現(xiàn)在,，不重蹈日本覆轍都難,。
問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既不是土地所有者也不是房屋建筑者，卻是一個(gè)不折不扣的獲利階層,，您如何看待開(kāi)發(fā)商的作用,？
倪金節(jié)：的確，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位做,，住房由建筑企業(yè)建造,，開(kāi)發(fā)商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾經(jīng)指出,，中國(guó)有1/3的房產(chǎn)商將囤地炒地作為“主營(yíng)業(yè)務(wù)”,，中國(guó)特色的房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性由此可見(jiàn)一斑。美國(guó)的大房地產(chǎn)企業(yè)，不僅擁有設(shè)計(jì),、施工單位,，甚至還有抵押公司，是實(shí)實(shí)在在做事的企業(yè),。反觀中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè),，卻恰恰成了極其輕便的中間商角色。
所以,，消失一些房地產(chǎn)商絕不是什么不可以的事情,，它們的所作所為遠(yuǎn)沒(méi)有它們自己所標(biāo)榜的那樣高尚,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講究的是價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng),，任何行業(yè)、企業(yè)都不可能永遠(yuǎn)賺錢(qián),，特別是價(jià)格居然是所謂的“只漲不跌”,。倒閉一些房地產(chǎn)公司，才能讓他們從骨子里明白這個(gè)簡(jiǎn)單的道理（雖然他們多數(shù)都學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)）,。同時(shí),，這亦是優(yōu)勝劣汰規(guī)律的必然要求，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商參差不齊,，不乏渾水摸魚(yú)之輩,，必須通過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，完成房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域的新陳代謝,。否則,，這個(gè)行業(yè)面臨的行業(yè)秩序極其混亂的局面就難以有明顯改善。
問(wèn)：您認(rèn)為阻止房?jī)r(jià)下跌的原因是什么,？這些因素各占多大分量,？您說(shuō)“要想從根本上解決高房?jī)r(jià)的難題，終結(jié)土地財(cái)政,、推出物業(yè)稅,、和堵死瘋狂投機(jī)是最為重要的三大武器”，但是這必然會(huì)引起既得利益集團(tuán)的阻撓,，在此考慮下,，您認(rèn)為政府會(huì)在什么情況下進(jìn)一步推出這些政策？
倪金節(jié)：過(guò)去的大多數(shù)房地產(chǎn)調(diào)控,，之所以淪為“空調(diào)”,，一方面是因?yàn)檎{(diào)控目標(biāo)一直對(duì)準(zhǔn)需求面來(lái)打壓價(jià)格，但這遭遇到三個(gè)方面的對(duì)沖,，一是貨幣環(huán)境極度寬松,，二是地方政府土地財(cái)政依賴(lài)嚴(yán)重，三是投資渠道狹窄,，股票和房地產(chǎn)幾乎是最主要的渠道,。這三大因素的作用,，使得力度再大的調(diào)控也不得其力。這三大因素是阻止房?jī)r(jià)下跌的最主要因素,。
當(dāng)然,，房地產(chǎn)調(diào)控并不是無(wú)解。如果中央政府能夠下大氣力改革土地財(cái)政制度,，重新梳理中央和地方的關(guān)系,，讓政府不再是經(jīng)濟(jì)組織，同時(shí)配套地推出物業(yè)稅,、嚴(yán)控投機(jī)的話,，那么房地產(chǎn)調(diào)控將很快出現(xiàn)效果。目前高房?jī)r(jià)已經(jīng)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“死胡同”,，如果本輪調(diào)控最終再次宣告失敗,，那么不排除政府在“忍無(wú)可忍”的情況下使出最后的武器。
問(wèn)：您在書(shū)里說(shuō)“最遲到2012年,，最早在2010年或2011年,，通脹就將成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題�,！�
目前市場(chǎng)上普遍存在著通貨膨脹預(yù)期,，您認(rèn)為這是什么原因造成的？如果通脹即將到來(lái),，您認(rèn)為它會(huì)是什么性質(zhì)的,？會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？
倪金節(jié)：目前市場(chǎng)上存在的通脹預(yù)期,，其主要根源于金融危機(jī)后幾乎所有經(jīng)濟(jì)體的量化寬松貨幣政策,。由于不是各國(guó)央行紛紛擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表，比如美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)規(guī)模將近翻了一番,，最高將近2.5萬(wàn)億美元,。全球貨幣寬松，最終必然會(huì)波及到資產(chǎn)價(jià)格,，2009年全球大宗商品的上揚(yáng)是流動(dòng)性泛濫的最好明證�,，F(xiàn)在由于存在“二次探底”的疑慮，使得更多的資金在做空資產(chǎn)價(jià)格,，但只要形勢(shì)稍稍明朗,，中國(guó)的輸入性通脹壓力將異常嚴(yán)重。
剛剛公布的二季度CPI雖然依然處于3%的下方,，但是真實(shí)通脹水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了C
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I所反映的力度,。無(wú)論是各項(xiàng)引發(fā)真實(shí)通脹的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，還是從現(xiàn)實(shí)生活的老百姓切身體驗(yàn)看，真實(shí)通脹水平都已經(jīng)到了十分嚴(yán)重的水平,。至于這輪通脹會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間,，不好判斷。
問(wèn)：向境外開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引全球富人到中國(guó)投資房地產(chǎn),，是大量熱錢(qián)涌入中國(guó)的一個(gè)重要原因嗎,？流動(dòng)性過(guò)剩是否是房地產(chǎn)泡沫乃至一切泡沫的根源？
倪金節(jié)：大量熱錢(qián)涌入中國(guó)的原因不是因?yàn)橄蚓惩忾_(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的,。國(guó)際之間的短期資本流動(dòng)是一直存在的,，哪怕是在目前人民幣資本賬戶(hù)未開(kāi)放的情況下，熱錢(qián)肆虐的問(wèn)題從來(lái)都是十分嚴(yán)重的問(wèn)題,。每個(gè)月高達(dá)數(shù)百億不能解釋的外匯占款,，是熱錢(qián)通過(guò)各種非法渠道隱身于內(nèi)地各種市場(chǎng)的例證。這和開(kāi)放不開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有直接聯(lián)系,。流動(dòng)性過(guò)剩是房地產(chǎn)泡沫的部分根源,，但還不至于成為全部的根源,。
問(wèn)：您說(shuō)“房地產(chǎn)泡沫不斷綁架一個(gè)國(guó)家的金融系統(tǒng)和大部分產(chǎn)業(yè)”,，這種“綁架”是如何體現(xiàn)的？
倪金節(jié)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)異�,；鸨�,，企業(yè)資金異常充裕，這都與開(kāi)發(fā)商較以往更容易獲得銀行信貸的支持有著直接的關(guān)系,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%,。其中,，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%,；個(gè)人按揭貸款8403億元,，增長(zhǎng)116.2%。兩項(xiàng)相加達(dá)19696億元,，約占全年新增貸款9.59萬(wàn)億元的20％,。
這意味著，2009年有近2萬(wàn)億的信貸資金助漲樓市暴漲,。這還不包括那些以熱錢(qián)形式存在的民間資金,，從銀行系統(tǒng)貸出資金進(jìn)行的炒房信貸，這一比例也絕不會(huì)低,。因此,，保守估計(jì)，2009年9.6萬(wàn)億的新增貸款，至少有3萬(wàn)億與房地產(chǎn)直接相關(guān),。過(guò)多的銀行資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域,，無(wú)疑會(huì)埋下了巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)來(lái)看,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在固定資產(chǎn)投資中所占比例巨大（已達(dá)1/4左右）,，不少城市的GDP增長(zhǎng)有30%以上來(lái)自房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資有50%以上來(lái)自房地產(chǎn),，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè),。以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資增速的居高不下，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的信貸造成巨大的壓力,。
這些年,，與房地產(chǎn)投資居高不下“相映成趣”的是銀行信貸閘門(mén)的屢屢失控，最近5年基本都是只需要9個(gè)月左右的時(shí)間,，就能完成央行年初確定的全年信貸額度,，而2009年前三個(gè)月就完成了全年的目標(biāo)。在中國(guó)目前的融資模式體系下,，信貸的猛增與房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,。
問(wèn)：調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是否是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必走的一步棋？如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)不再依靠房地產(chǎn)了,，您認(rèn)為什么產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),？
倪金節(jié)：沒(méi)錯(cuò)，要想轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康和完善是必須要做的事情,。我所定義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指社會(huì)資源的70%都集中于保障房的建設(shè)，大面積的上馬廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,。雖然由于目前房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗叢生，保障房建設(shè)的過(guò)程中難免會(huì)走樣,，但是卻必須要做,。否則，過(guò)度膨脹的商品房市場(chǎng)最終留給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的將是一堆堆亂攤子,。一旦房地產(chǎn)不再成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，可以帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)的潛在行業(yè)很多，比如新能源產(chǎn)業(yè),、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等等都足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)引擎的熄火,。離開(kāi)房地產(chǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣能魅力無(wú)限,。次貸危機(jī)之后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫了房地產(chǎn)鴉片的侵害,，雖然暫時(shí)飽受打擊,，但是元?dú)庹诨謴?fù)之中，并可能在未來(lái)很快將迎來(lái)新的增長(zhǎng)引擎,。中國(guó)必須在這個(gè)時(shí)候奮力直追,，不然，未來(lái)十年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)將再次錯(cuò)失良機(jī),。
倪金節(jié),，財(cái)經(jīng)作家，新華社《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》評(píng)論主筆,，同時(shí)為中國(guó)人保資產(chǎn)管理公司研究所客座研究員,，《上海證券報(bào)》和《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約專(zhuān)欄作家。
常年研究宏觀經(jīng)濟(jì),、金融市場(chǎng)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)三大領(lǐng)域,。對(duì)2006年到2008年全球通脹形勢(shì)，2009年中國(guó)信貸井噴,、房?jī)r(jià)暴漲和資產(chǎn)泡沫有過(guò)前瞻性的分析和預(yù)警,。為近年來(lái)活躍在財(cái)經(jīng)評(píng)論一線的新銳專(zhuān)欄作家之一。已出版作品包括《反通脹戰(zhàn)爭(zhēng)》（2008）,；《好泡沫還是壞泡沫,？》（2010）。
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