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一邊是持續(xù)走低的樓市成交量,，一邊是依然居高不下的房價。進入七月,，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚,。記者從北京、上海,、深圳等地的多家機構(gòu)獲悉,，由于成交量的持續(xù)走低，京滬深三地樓市庫存略有上升,，消化周期延長,。專家認為，樓市庫存未出現(xiàn)大幅度激增,，與開發(fā)商有意“磨洋工”放緩開發(fā)節(jié)奏,，造成供應(yīng)趨緊等假象進而堅守高房價密切相關(guān)。目前,，庫存量正在由底部緩慢回升,，但尚未達到影響企業(yè)運營安全的程度,。
北京：推盤量驟降 商品住宅庫存略增
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，北京4月還有42個項目推出,，但5,、6兩月推盤量驟然下降，每月僅20余個項目開盤,，6月新增供應(yīng)套數(shù)相比新政出臺前的4月下降了20%。截止到7月21日,，僅有10個項目開盤,，雖然還有10余個項目計劃在7月剩余的兩個周末推出，但開盤項目總量將難以達到預(yù)期開盤的34個項目,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，商品住宅庫存量的大小取決于樓市供需關(guān)系變化，在調(diào)控政策出臺前,，樓市投資,、投機消費盛行，旺盛需求導(dǎo)致樓市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場格局,，供應(yīng)不足的缺口由庫存補足,，商品住宅庫存量逐步回落，最低回落至87000套左右,。目前受調(diào)控作用,，雖然對購房需求產(chǎn)生了強勁的抑制，但供應(yīng)層面同樣受到了影響,，由于銷售速度的下降導(dǎo)致新盤推出的放緩,，在供需雙雙回落之下，商品住宅庫存增加也并不明顯,，調(diào)控百余日以來的5,、6兩月僅累計增加了2000套。
據(jù)介紹,，北京樓市庫存量最高的階段是2008年11月,，2010年6月末以北京樓市9萬套庫存量相比2008年11月末商品住宅近15萬套的庫存量，已減少了6萬套,，其中大部分是上輪調(diào)控松動后,，樓市供應(yīng)“青黃不接”，庫存量被大量消化所致,。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,，已售出的6萬套庫存住宅中，有4萬套是在2009年6月前消化的,，這4萬套的消化周期為7個月,，而2009年6月末至2010年6月末的一年時間,，樓市庫存僅減少了2萬套。
在開發(fā)商減少供應(yīng)量的同時,，房價依然堅守高位,。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，新政出臺以來,，北京共有65個樓盤推出了后期新項目,，除大興區(qū)的兩項目因區(qū)域供應(yīng)量大、競爭激烈,，下調(diào)項目售價外,，還有萬科中糧假日風(fēng)景、藍岸麗舍,、新華聯(lián)運河灣三個項目停漲,，其余60個項目均對開盤報價進行了不同幅度的上調(diào)，平均漲幅近三成,。
上海：成交量下降過半 住宅可售量漲20%
和北京的情況相類似,，由于成交的持續(xù)走低，上海樓市庫存量略有上升,。數(shù)據(jù)顯示,，上海上半年新房成交29652套，對比去年上半年和下半年的78337套,、83320套,，下滑幅度達63%、65%,。而21世紀不動產(chǎn)等中介機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，上半年二手房共成交6.91萬套，也較去年上,、下半年分別下降50%和57%,。而上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%。
截至7月27日,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計的可售一手商品住宅達589.8萬平方米(41753套),。如果按照2009年年中商品住宅近200萬平方米的月銷售量計算，目前上海一手商品住宅庫存只夠銷售3個月,；如果按照近兩個月的銷售水平——40萬平方米計算,，至少還需14個月。
根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的統(tǒng)計,，受新出臺政策影響,，上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%，成交量低位徘徊,。截止到上周,，2010年周均成交面積僅為24.2萬平方米,，而2009年周均成交面積卻高達50.2萬平方米。
二手房方面,，截至7月27日,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計的備案掛牌二手房源達到1572萬平方米(137977套)，創(chuàng)歷史新高,。
根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團測算,，上海一手商品住宅每套均價約260萬元。按照工薪家庭每年7萬元的收入標準測算,，一個工薪家庭要想在上海買一套房子,，不吃不喝也要整整37年才能買得起。薛建雄認為,，開發(fā)商有意放緩開發(fā)節(jié)奏，造成供應(yīng)趨緊假象,，這是房價居高不下的主要原因,。
上海中原研究咨詢部龔敏表示，第三季度進入傳統(tǒng)樓市淡季,，在政策撲朔迷離階段,，開發(fā)商通過減少供應(yīng)防御過度降價屬于正常現(xiàn)象,。預(yù)計供應(yīng)復(fù)蘇至少要到9月份才能來臨,。
深圳：開發(fā)商“磨洋工”放緩項目入市步伐
和北京、上海相比,，深圳的商品住宅庫存量則相對偏低,。深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，截至7月23日,，全市新房可售房源為29623套,、346萬平方米。雖然庫存相對較少,，但由于成交面積一直在低位運行,，消化庫存周期延長。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示,，截止到上周,，2010年深圳商品住宅周均成交面積為4.8萬平方米，而2009年周均成交面積高達12.4萬平方米,。
記者了解到,，面對前景不明朗的樓市環(huán)境，深圳開發(fā)商也放緩在建項目的入市步伐,。據(jù)深圳市規(guī)劃國土委統(tǒng)計,，今年上半年,，商品房竣工面積198.22萬平方米，同比增長20.6%,；商品房新開工面積273.05萬平方米,，同比增長22.4%。然而在竣工面積大幅增加的情況下,，深圳樓市的有效供應(yīng)并沒有隨之增加,，反而是大幅減少。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測,，2010年上半年全市住宅推售面積133.6萬平方米,，同比大幅減少四成多，推售套數(shù)為16452套,，同比減少31.2%,。
深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，遇到市場不好的情景,，開發(fā)商會調(diào)節(jié)項目建設(shè),、新盤入市的節(jié)奏，“磨洋工”的情況很常見,，這是很多開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控的“理性選擇”,。
記者曾致電多個房地產(chǎn)開發(fā)商就專家的說法進行求證，但并未得到正面答復(fù),。
中原集團研究中心董事程澐認為,，在住宅需求急速萎縮的情況下，開發(fā)商大都采取“慢開盤,、低銷售”的經(jīng)營策略,，在不降價的同時，通過放緩開盤速度試探市場反應(yīng),，然后再決定房價漲跌,。
DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報告也指出，未來一段時間內(nèi),，國內(nèi)房價回調(diào)幅度有限,，依據(jù)在于當前各城市的房地產(chǎn)庫存量。2009年房地產(chǎn)庫存峰值時期,，大部分城市去庫存化時間在12個月以上,，個別城市高達32個月。而目前上海,、廣州及長沙呈負庫存狀態(tài),，深圳及武漢庫存積壓稍顯過剩，去庫存時間分別為8.6個月及11.2個月,，而北京的去庫存時間僅為2.3個月,。因而房價波動幅度有限,，一線城市或?qū)⑾抡{(diào)20%-25%，二線城市或?qū)⑾抡{(diào)15%-20%,。 |