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新一輪的樓市降價大幕正在開啟？
記者近日在北京,、上海,、南京等城市采訪發(fā)現(xiàn)，二手房市場率先進入調(diào)整期,，出現(xiàn)“量價齊跌”,。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計顯示，4月29日至5月5日期間，京,、滬,、穗、深,、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅,，掛牌價格亦有所松動。
與此同時,，京滬土地市場開始降溫,。5月7日，北京順義區(qū)的地塊,，由于開發(fā)商的報價居然低于政府最低價導(dǎo)致流拍,，而同一天上海昔日地王頻現(xiàn)的新江灣C4地塊，僅以底價成交,。業(yè)內(nèi)人士認為,，地價走勢是一個先導(dǎo)性指標(biāo),，能夠?qū)ξ磥矸績r走勢起到風(fēng)向標(biāo)的作用,。地價的走低說明房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的房價走勢并不十分看好。部分人士認為,，近期已有房地產(chǎn)開發(fā)商扛起降價大旗,，多米諾骨牌效應(yīng)可能引發(fā)新一輪降價潮。
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這是5月8日拍攝的福州市區(qū)一處新建樓盤,。
據(jù)福州房地產(chǎn)指數(shù)顯示,，福州房價目前仍保持堅挺，住宅成交量卻明顯下滑,。新華社記者
來建強 攝 | 樓市 部分城市“量價齊跌”
“根據(jù)門店反饋的情況,，新政出臺后，北京許多區(qū)域的二手房掛牌價格都有一定幅度下滑,。個別區(qū)域掛牌價降幅超過1000元/平方米,，降幅超過10%�,！�21世紀不動產(chǎn)市場分析師齊凡告訴記者,。
“和政策出臺前相比,，現(xiàn)在幾乎看不到買房人,，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了較大變化，以前堅稱不降價的業(yè)主也表示可以商量,，個別戶型的價格甚至出現(xiàn)了1000元至2000元不等的讓利,，這在以前幾乎是不可能的，即使這樣也沒看到購房者的熱情有多大提高�,！北本〇|四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員無奈地說,。
和北京房價出現(xiàn)松動跡象相同，中原地產(chǎn)發(fā)布的最新一期二手住宅市場周報顯示,，全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調(diào)整期,，4月29日至5月5日期間，京,、滬,、穗、深,、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅,，掛牌價格亦有所松動�,！�
不僅一線城市房價出現(xiàn)松動,，南京等一些二線城市房價也出現(xiàn)松動。在今年4月初的春交會上,，記者走訪了南京多個奧體板塊的項目,，當(dāng)時的奧體樓盤報價基本在2.5萬/平方米至2.7萬/平方米。而到了5月初,，一家奧體樓盤已經(jīng)在廣告中公開了定價2.22萬元/平方米,。而在緊臨奧體的地鐵小行站口，5月8日剛剛開盤的“金浦名城世家”,，打出了8.8折優(yōu)惠的廣告,。
據(jù)南京市房管局相關(guān)人士透露,，4月14日至30日,，南京部分新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10%至20%降幅，如河西,、寧南,、江寧和江北區(qū)域四個新開樓盤，實際開盤價格較原定價格分別出現(xiàn)10%,、19%,、20%和15%的降幅，大部分的樓盤在做有力度的打折優(yōu)惠措施,。另外,，二手房市場的波動要小于商品房市場。從交易量來看,，4月14日至4月30日,，全市二手房日均成交150套左右，交易量較上半月下降四成多，成交價格與上半月相比,，環(huán)比下降5%左右,。
土地 地價出現(xiàn)降溫跡象
就在京、滬,、深等一,、二線城市房價出現(xiàn)松動時，上海,、北京等一線城市的地價也開始出現(xiàn)降溫跡象,。業(yè)內(nèi)人士認為，地價和房價可謂是一對“孿生兄弟”,，地價走勢是一個先導(dǎo)性指標(biāo),，能夠?qū)ξ磥矸績r走勢起到風(fēng)向標(biāo)的作用。地價的走低說明房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的房價走勢并不十分看好,�,！�
上海市房地產(chǎn)交易中心5月7日掛牌出讓新江灣C4地塊等五幅地塊，這是上海在國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后的首次土地拍賣,。因新江灣C4地塊附近曾“地王”頻出,，故引發(fā)業(yè)界關(guān)注。但最終上海城投以底價成交,。其他幾幅地塊溢價率也都在92.5%至177%之間,，與去年溢價率動輒上200%,、300%的情形相比,，可謂“溫和”很多。業(yè)內(nèi)人士認為,，這是上海土地市場開始降溫的風(fēng)向標(biāo),。
就在同一天,，北京住宅土地市場也遇冷,，7日當(dāng)天北京集中招標(biāo)出讓四塊住宅項目用地中，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊意外流標(biāo),，現(xiàn)場參與投標(biāo)的幾家開發(fā)商給出的價格均低于16.5億元的招標(biāo)底價,，有的開發(fā)商甚至只給出了7.6億元報價。
不僅北京,、上海的土地市場出現(xiàn)降溫的跡象,。記者從中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2010年4月中國70個城市土地市場交易情報》獲悉，4月,，全國70個城市住宅用地平均樓面地價連續(xù)第三個月出現(xiàn)回落,。其中，1月全國70個城市住宅用地平均樓面地價為每平方米2666元，2月小幅回落到每平方米2343元,，3月降至每平方米1858元,。4月份更是降至每平方米1793元，連續(xù)三個月下跌,�,！�
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，4月份,，包括新國十條,、國土部新政及地方對于土地出讓方式的改革等調(diào)控措施，都對土地市場產(chǎn)生了重要的影響,，其中,，北京“限房價、競地價”及“限地價,、競政策性住房面積”等競拍方式的積極探索,，對于改變當(dāng)前的土地競拍價高者得、有效防止土地的惡性競爭具有非常積極的作用,�,！�
分析人士指出，地價走低絕非偶然,。一方面,，調(diào)控政策不斷出臺而且持續(xù)加碼，高房價回調(diào)的壓力持續(xù)增強,；另一方面,，近期市場已開始出現(xiàn)“量價齊跌”的情況，加之部分大的房地產(chǎn)開發(fā)商率先降價,，這很可能會引發(fā)市場的跟風(fēng),。
趨勢 會否出現(xiàn)跟風(fēng)降價 房產(chǎn)商現(xiàn)分歧
就在部分城市出現(xiàn)“量價齊跌”時，恒大地產(chǎn)率先對外宣布降價,。接受記者采訪的多數(shù)開發(fā)商對恒大地產(chǎn)采取降價的行為表示支持,，他們認為，在政府調(diào)控政策之下,，誰先降價誰主動,，有利于打破銷售僵局。有業(yè)內(nèi)人士認為,，部分開發(fā)商降價行為很可能會形成多米諾骨牌效應(yīng)引發(fā)新一輪降價潮,。不過也有個別開發(fā)商對此持謹慎態(tài)度，認為不會引發(fā)大面積的調(diào)價風(fēng)潮,�,！�
“從現(xiàn)在的形勢來看,，誰先降價誰主動，有利于打破銷售僵局,�,！北本┠撤康禺a(chǎn)上市公司一位負責(zé)人說。
杭州某知名房地產(chǎn)公司一位資深人士對此表示認同：“這種做法無疑是明智的,，恒大地產(chǎn)現(xiàn)在最關(guān)注的應(yīng)該是降價之后自己能否跑得掉,，如果實現(xiàn)迅速回籠資金等預(yù)期，對他而言就是比較幸運的事,�,！薄�
“現(xiàn)在風(fēng)聲鶴唳的調(diào)控背景下，就是要看誰跑得快了,，應(yīng)該說部分房企都已對降價逐漸有了心理準(zhǔn)備和市場預(yù)期,。”上述杭州某房企人士說,。據(jù)其透露,，公司就要召開規(guī)格甚高的營銷會議，很可能會討論降價事宜,，但從以往的經(jīng)驗來看,，公司對降價采取的一般是跟隨戰(zhàn)略，還是會先觀望其他房企是否采取行動,�,！�
恒大的降價行為也讓一些開發(fā)商憂心忡忡。南京江寧一樓盤的銷售負責(zé)人表示,，恒大地產(chǎn)的8.5折優(yōu)惠促銷,，給整個南京市場帶來了相當(dāng)大的壓力�,！八麄冊谀暇]有銷售壓力,�,！痹撠撠�(zé)人表示,，恒大地產(chǎn)目前南京在售的就只有溧水這一個項目，并且也已經(jīng)進入了尾盤銷售階段,。恒大地產(chǎn)拿出10套別墅房源,，進行8.5折促銷，開發(fā)商利益基本不受影響,。但是,，8.5折姿態(tài)做出來后，南京的其他樓盤銷售價格就難以翻身了,。
上述北京某房地產(chǎn)上市公司相關(guān)負責(zé)人也認為,，經(jīng)過短期的博弈之后,，接下來肯定會出現(xiàn)跟風(fēng)降價潮流，“從這次調(diào)控力度來看,，一味扛著沒有出路,。”他還預(yù)測,，在年內(nèi)很可能會出現(xiàn)房價的全面下降,。
與部分開發(fā)商對降價的支持不同,，也有一些人士持謹慎態(tài)度,。北京建工地產(chǎn)的一位工作人員認為，恒大地產(chǎn)的降價行為不太可能引領(lǐng)整個行業(yè)普遍采取打折降價的潮流,，大部分開發(fā)商還是擁有較為充裕的資金量的,，但不排除個別企業(yè)跟進降價的可能�,！�
北京住總集團的一位工作人員也表示：不方便透露他所在的公司會不會降價,，但他認為整個行業(yè)不太可能跟風(fēng)降價�,！�
業(yè)內(nèi)人士指出,，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在從銀行貸款難，股市再融資可能性也不大,，如果銷售再出問題,，資金來源就斷了。大的企業(yè)由于現(xiàn)金充裕,，能夠撐得久一點,，而小企業(yè)將面臨更大的困難。資金方面的問題將可能成為降價的現(xiàn)實壓力,�,！�
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞也認為，是否會跟風(fēng)降價還是因房企的具體情況而定,，“比如現(xiàn)在急于拿地的開發(fā)商對現(xiàn)金需求就比較強烈,，也最有可能采取降價促銷的方式�,！彼A(yù)測,，接下來房價會有一個小幅震蕩，與去年下半年的水平相比,，下調(diào)的幅度應(yīng)該在10%左右,。
SOHO中國董事長潘石屹認為,，最近密集出臺的政策中,，有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”,，如住建部關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售收入的監(jiān)管政策也出臺了；銀行限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的政策也即將出臺,；還有一些政策還在研究之中,，如房產(chǎn)稅等。這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中,、低檔住房市場造成很大的價格壓力,。 |