|
從激烈爭奪到一團(tuán)和氣,，從大鱷當(dāng)家到本土房企發(fā)力，去年國家對系列調(diào)控對土地市場的影響正在顯現(xiàn),，目前長春土地市場已出現(xiàn)調(diào)整跡象,。
土地出讓，從激烈爭奪到一團(tuán)和氣
2月25日,，長春市國土資源局舉行春節(jié)后首次土地拍賣,，集中推出5個地塊，總計32萬多平方米,。本次出讓的5個地塊,，以10萬平方米左右的地塊為主，面積最大的一塊11.6萬平方米,，最小的一塊1萬平方米,。最終5塊地以近10億元的總計全部出讓成功,。
與2009年屢次上演的“地王大戰(zhàn)”激烈場面不同，“虎年第一拍”呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：一是波瀾不驚,，一團(tuán)和氣,。除了一塊地舉了一次牌，其余均以底價成交,。據(jù)了解,，今年年年初以來，長春市總計7塊地出讓,，只有第一塊地爭了37輪,，其余均以底價成交。以至于有人猜測,，這可能意味著開發(fā)商“協(xié)商”拿地時代到來,，大家不再火并哄抬地價。二是地價兩極分化,，創(chuàng)下新低,。拍賣中南部新城一個9萬平方米的地塊，創(chuàng)下4838元/平方米的高價,。但是多數(shù)地塊底價成交,，有幾塊地樓面價僅300多元/平方米，創(chuàng)下近年來土地市場新低,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，長春市一開年就拿出了這么多的地塊，而且拿地門檻不高,，可能是政府相關(guān)部門希望在春節(jié)過后討一個好彩頭,，為土地市場“造勢”。三是本土企業(yè)開始發(fā)力,。這次拿地成功的5家企業(yè)中,，有4家是本土企業(yè)。而此次拍賣前,，長春市今年已成交的2塊經(jīng)營性用地也是被本土開發(fā)商拍走,。一些許久沒有露面的本地開發(fā)商也開始頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。
土地市場調(diào)整已見端倪
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從長春“虎年第一拍”中可以發(fā)現(xiàn),，去年底國家開始的對房地產(chǎn)市場特別是土地市場的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始發(fā)力，地王迭出,、房地產(chǎn)大鱷壟斷市場的局面正在改善,，中小開發(fā)商獲得了更多的生存空間。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計,，在過去的一年里,，長春市共出讓商住用地39宗,，總面積約327萬平方米，其中單宗面積超10萬平方米的土地10宗,，其中9宗被“外埠軍團(tuán)”拿走,，只有1宗留給了本土的房地產(chǎn)企業(yè)。另外一組數(shù)據(jù)則顯示：在過去的一年里,，以萬科,、中海、保利,、萬達(dá)為代表的房地產(chǎn)巨頭拿地總面積172萬平方米,，超過了去年長春商住用地成交量的一半。一些中小地產(chǎn)商表示,，長春土地市場已然成為“大鱷的游戲”,，中小房地產(chǎn)企業(yè)生存空間所剩無幾。
針對大型房企憑借雄厚資本肆意侵占市場,、抬高地價房價的情形,，國土部去年11月份出臺“限地令”，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃,，中等城市14公頃,，小城市(鎮(zhèn))7公頃。該政策出臺后,，長春市國土資源局局長朱亞福表示，已經(jīng)發(fā)出招拍掛公告的土地,，仍然按照原來的公告出讓,，新地塊出讓將按照“限地令”執(zhí)行。
“經(jīng)過了3個月左右的調(diào)整期之后,，該政策的效果正在顯現(xiàn)”,，業(yè)內(nèi)人士分析說，“從長春此次出讓的地塊看,，地塊正在變小,，這樣既可以避免開發(fā)商囤地，同時又能夠促使開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度,。這對于廣大購房者是一個福音,。”
長春一位中型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人指出,，土地出讓政策的調(diào)整使中小企業(yè)的生存空間得以拓展,，有利于整個房地產(chǎn)市場的平衡，拿地門檻降低使資本稍弱但數(shù)量龐大的中小地產(chǎn)企業(yè)有能力與資本雄厚但數(shù)量稀缺的大型地產(chǎn)企業(yè)相抗衡,，房價也會在雙方博弈的過程中逐步向理性回歸,。
開啟土地閘門抑制房價過快上漲
在調(diào)整出讓地塊規(guī)模和出讓節(jié)奏的同時,，與去年相比，長春市今年明顯加大了土地出讓面積,。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,，今年3月，長春市將有五宗商住用地的使用權(quán)對外出讓,，面積為67萬平方米,，是2009年同期出讓商住土地面積的15.9倍。土地閘門開啟被認(rèn)為是政府主動平抑房價的積極信號,。
去年長春市房屋銷售交易總量1207萬平方米,，首次突破1000萬，房屋銷售交易總額390億元,，同比增長52.8%,，相當(dāng)于全市經(jīng)濟(jì)總量的13.4%%。房地產(chǎn)繁榮對當(dāng)?shù)谿DP貢獻(xiàn)率較大,，也給地方政府帶來了巨大的收益,，去年長春市土地出讓收入首度突破100億元。但是,，房價過快增長也給政府帶來了兩大壓力,，首先，長春是以房地產(chǎn)剛性需求為主的城市,，長春市購房者中,，84%是長春市民，只有16%是外地人,。去年長春商品住宅均價3886元/平方米,，盡管與國內(nèi)其他同類城市相比，房價絕對值處于一個相對低的狀態(tài),，但是與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较啾�,，房價的漲幅已經(jīng)讓大多數(shù)百姓感覺購房吃力。其次,，房價的高低是決定城市生產(chǎn)生活成本的重要組成部分,，房價過高會降低城市的總體競爭力，影響城市可持續(xù)發(fā)展,。
長春市市長崔杰最近表示,，在房價控制上，地方政府是可以有所作為的,，比如,，通過土地出讓的面積大小，間接調(diào)控供求關(guān)系,。如果房價上漲過快,，政府就加大土地出讓面積,，通過增加供給抑制房價過快上漲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，此舉肯定會對長春房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到積極作用,，但是作用有多大尚需觀察。未來一段時期內(nèi)長春房價能否松動,，第一要看未來宏觀政策的走勢和全國房地產(chǎn)市場的變化,，二是要看長春當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系得到多大程度的改善。只有供求基本平衡甚至供稍大于求,，平抑房價才能有效果,。 |