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近十年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)都保持在增長(zhǎng)水平,，由于房?jī)r(jià)居高不下，多數(shù)中低收入群體購(gòu)買(mǎi)力得不到釋放,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，要恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)格的理性，必須從結(jié)構(gòu)上解決問(wèn)題,，即對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分類管理,，構(gòu)建多層次城市住房體系，走出一條有中國(guó)特色的科學(xué)發(fā)展道路,。
房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾突出 價(jià)格上漲壓力存在
記者從山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)了解到,，2003年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控時(shí)期，宏觀調(diào)控的背景有兩個(gè)因素,，就是投資增長(zhǎng)過(guò)速,、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。但是從2003年到2008年六年期間,，我國(guó)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有降低,，而且逐年增長(zhǎng)�,！�
山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華認(rèn)為,，我國(guó)城市住房模式中，經(jīng)濟(jì)適用住房的比例約為20%,，廉租住房10%,，50%的人買(mǎi)普通商品房。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度較大,，但是中高檔住房商業(yè)銷(xiāo)售比重幅度比較高,，經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房比重小，加之房?jī)r(jià)因素,，絕大部分中低收入群體的購(gòu)房需求得不到滿足,。
袁綸華說(shuō)，山西省政府今年出臺(tái)政策要求，各地市用于保證保障性經(jīng)濟(jì)適用房的比例不低于20%,，但目前除太原市土地規(guī)劃符合要求外,，其他地市都沒(méi)達(dá)到要求。此外,，按照我國(guó)現(xiàn)行政策,，20%人群可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，10%為廉租房,，剩余70%都被擠到了“高價(jià)房”,。
優(yōu)化結(jié)構(gòu) 分類管理
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了中高檔住房比例過(guò)大,，普通住房,、經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房比例過(guò)低的結(jié)構(gòu)性的矛盾,，這種矛盾表現(xiàn)在供應(yīng),、消費(fèi)、投資,、成本等各個(gè)環(huán)節(jié),。專家建議，改變這種現(xiàn)狀,，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,，必須優(yōu)化結(jié)構(gòu)，分類管理,�,！�
第一，要改善房地產(chǎn)的供應(yīng)類型,，有效縮小脫離普通百姓的中高檔商品房供應(yīng)量,，增大滿足70%以上房地產(chǎn)消費(fèi)者的中低檔住房供應(yīng)量。
山西省商務(wù)學(xué)院教授容和平認(rèn)為,，所謂優(yōu)化結(jié)構(gòu),，要從廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房,、普通住房,、中檔、高檔五個(gè)臺(tái)階來(lái)分析,，不能籠統(tǒng)地談房?jī)r(jià)是高是低,，應(yīng)該說(shuō)是哪一種類型的房?jī)r(jià)是高是低。比如公益性質(zhì)的廉租房應(yīng)該平價(jià),、低價(jià),，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該低價(jià),，高檔住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格。
山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長(zhǎng)馬培生認(rèn)為,，政府應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，多增加一些經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，增加經(jīng)濟(jì)適用房土地的供應(yīng)量,。山西省委政策研究室工業(yè)處副處長(zhǎng)李月忠說(shuō),，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)、降房?jī)r(jià)的雙重目標(biāo),，主要應(yīng)該增加保障性住房的供給,，特別是廉租房。
山西省政協(xié)副主席邊鳴濤說(shuō),，必須堅(jiān)持以中小戶型住房為住,，限制對(duì)別墅豪華類土地供應(yīng)，對(duì)高檔的商品房和普通住房之間實(shí)行差距利率,，建設(shè)政府持有產(chǎn)權(quán),、業(yè)務(wù)化管理的廉租房。
第二,，降低房地產(chǎn)業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵要加快財(cái)政,、稅收,、土地等體制改革。袁綸華認(rèn)為,，目前土地出讓金是一個(gè)成本大塊,，各種稅費(fèi)100多項(xiàng)，加起來(lái)也是個(gè)大塊,，體制不改革造成房地產(chǎn)業(yè)的高額成本,，最終轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者頭上。
浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢分公司鞠宗霖副總經(jīng)理說(shuō),，合理的定位是很重要的,，政府在土地出讓的時(shí)候，應(yīng)該定位不同類型房屋用地價(jià)格,。對(duì)廉租房,、商品房用地進(jìn)行分類定價(jià)，才能起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用,。
構(gòu)建具有中國(guó)特色的多層次住房體系
房地產(chǎn)是面對(duì)不同需求的一個(gè)多層次的市場(chǎng),，由于需求的多樣化、多層次,，造成房地產(chǎn)的建設(shè)體系也應(yīng)該是多層次的,。專家認(rèn)為,，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，有必要也有可能走出一條有中國(guó)特色的發(fā)展科學(xué)發(fā)展道路,。
山西省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任劉道友說(shuō),，我國(guó)目前還處于初級(jí)發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和個(gè)人收入與發(fā)達(dá)國(guó)家相比要差10到30倍,，由于貧富差別顯著,，20%的高收入人群占有80%的財(cái)產(chǎn)，80%的人群還在溫飽線上,。這要求中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨不同需求的多層次的市場(chǎng),，要構(gòu)建多層次的住房體系，即做到商品性住房和保障性住房?jī)墒肿�,，兩手都要硬�?BR> 劉道友說(shuō),，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程，當(dāng)前最重要是兩個(gè)方面,。一是政府如何科學(xué)制定政策和規(guī)劃,，克服政府部門(mén)環(huán)節(jié)利用權(quán)力搞腐敗的問(wèn)題，尤其是在保障性住房建設(shè)上,，同時(shí)要加大力度,，保證土地的劃撥和配套費(fèi)用及時(shí)到位。二是提高房地產(chǎn)商業(yè)誠(chéng)信度,，減少房地產(chǎn)負(fù)面影響,，改變陳舊的開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)模式,、盈利模式和社會(huì)服務(wù)模式等,。
袁綸華說(shuō)，中國(guó)可以學(xué)習(xí)新加坡,，后者從60年代后期起,，就用經(jīng)濟(jì)適用住房的辦法解決了90%的住房，只有10%的人住的是商品房,，即錢(qián)多的人買(mǎi)大房子,，錢(qián)少的人買(mǎi)小房子。
“新加坡經(jīng)過(guò)了40年的努力才達(dá)到現(xiàn)在的水平,，假如我們從現(xiàn)在開(kāi)始做,，到2050年中國(guó)實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化時(shí)，也完全可以把我們的城市建設(shè)成像新加坡那樣的花園城市,，實(shí)現(xiàn)人人住房有保障,。”袁綸華說(shuō),。 |