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2009年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成近190億元,，同比增長(zhǎng)27.1%,。12月30日,，貴州最大的房地產(chǎn)公司中天集團(tuán)推出的御景灣樓盤(pán)引來(lái)諸多看房客。新華社記者
朱國(guó)賢 攝 |
浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》專(zhuān)訪時(shí)表示,，目前的房地產(chǎn)泡沫已由經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)問(wèn)題，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)措施已很難解決,。但如果中央政府下定決心,，完全通過(guò)行政手段遏制目前的高房?jī)r(jià)，又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格高空墜落,，給我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)更大的隱患,。應(yīng)充分協(xié)調(diào)利用行政調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)，絕不能回到“放亂收死”的老路,，因此遏制高房?jī)r(jià)亟待健全房地產(chǎn)三項(xiàng)制度,，即在房地產(chǎn)宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對(duì)地方政府中觀房地產(chǎn)管理上采取“問(wèn)責(zé)制”,；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商微觀管理上采取“稅收金融制”,。
宏觀管理的“雙軌制”
景乃權(quán)說(shuō)，目前的高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通大眾的購(gòu)買(mǎi)能力,。調(diào)查顯示,，北京、上海,、廣州,、深圳等城市房地產(chǎn)每平方米均價(jià)接近或超過(guò)了兩萬(wàn)，80%左右的民眾表示“買(mǎi)不起房子”,。目前的高房?jī)r(jià)已不僅是一個(gè)阻礙經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題,，更是一個(gè)影響社會(huì)和政治穩(wěn)定的民生問(wèn)題,。因此有必要將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)化單軌轉(zhuǎn)向社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策雙軌，即廉租房和商品房“雙軌制”,。廉租房的建設(shè)由中央政府主導(dǎo),，嚴(yán)格規(guī)范地方政府建設(shè)廉租房的比例。在沒(méi)有達(dá)到廉租房建設(shè)比例的情況下嚴(yán)格控制商品房的開(kāi)發(fā),。而商品房的開(kāi)發(fā)則可以由市場(chǎng)進(jìn)行供需確定,。“雙軌制”的運(yùn)用可以有效解決大部分低收入者的居住問(wèn)題,，保障社會(huì)安定和政治穩(wěn)定,。
2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,，明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn),、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的住房保障體系。2008年四季度,，中央把保障性安居工程納入應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重大舉措,，進(jìn)一步加大保障房建設(shè)投資。2009年5月,，住建部,、國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》。這些都表明了,，中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀管理采取了廉租房和商品房的“雙軌制”�,，F(xiàn)在的主要問(wèn)題是，對(duì)地方政府缺乏問(wèn)責(zé),，對(duì)開(kāi)發(fā)商的管理缺少健全有效的稅收金融制度,。
針對(duì)地方的“問(wèn)責(zé)制”
景乃權(quán)認(rèn)為，地方政府有動(dòng)力抬升地價(jià),、推漲房?jī)r(jià),，主要是原因：首先，以GDP為主的績(jī)效考核體系,；其次,，土地出讓金收入。在當(dāng)前政府官員績(jī)效評(píng)價(jià)體系中,，GDP及其增長(zhǎng)率占很大的比重,。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地方GDP的增長(zhǎng)有重要促進(jìn)作用。出于政績(jī)的考慮,，地方政府官員有動(dòng)力積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，采取鼓勵(lì)銀行為房地產(chǎn)商貸款、給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠等政策,，以提升房地產(chǎn)價(jià)格,，從而提高當(dāng)?shù)谿DP的絕對(duì)值和增長(zhǎng)額,。
土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源。抬高土地出讓價(jià)格直接就能增加地方政府收入,，地方政府有激勵(lì)抬升土地出讓價(jià)格內(nèi)生動(dòng)力,，而高地價(jià)是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要原因之一。同時(shí),，地方政府傾向于采取有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策,，進(jìn)一步推動(dòng)土地價(jià)格上漲。在這樣一個(gè)“高地價(jià)——高房?jī)r(jià)——高地價(jià)”循環(huán)中,，房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越來(lái)越高,。
在針對(duì)地方政府中觀房地產(chǎn)管理上可以采取“問(wèn)責(zé)制”方法�,！皢�(wèn)責(zé)制”是指在考核地方政府官員績(jī)效時(shí),，不僅僅看重GDP的高低，同時(shí)納入拍賣(mài)土地價(jià)格,、廉租房占商品房的比例,，商品房?jī)r(jià)格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標(biāo),。這樣可以降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)因,。
微觀層面的“金融稅收制”
景乃權(quán)表示，政府在鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)自住房和改善性用房的同時(shí),，要采取措施嚴(yán)格抑制投機(jī)，充分運(yùn)用土地出讓金,、營(yíng)業(yè)稅,、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅和貸款首付等等財(cái)稅金融政策,，根據(jù)國(guó)家宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
物業(yè)稅的推出可以有效地抑制高房?jī)r(jià),。因?yàn)楝F(xiàn)擁有住房的成本比較低,，這導(dǎo)致了很多投資和投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)多套的住房，持房待漲,。物業(yè)稅增收提高了房地產(chǎn)投資的空置成本,，從而對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，按1%的稅費(fèi),，征稅后房?jī)r(jià)將理論上下降15%—20%,。同時(shí)，房產(chǎn)物業(yè)稅的征收可以采取區(qū)別對(duì)待的方式,，自住房和改善性用房免征,，第三套及以上開(kāi)始征收物業(yè)稅,。
當(dāng)然，物業(yè)稅的推出必須配合房產(chǎn)實(shí)名制的實(shí)施,。只有明確了房產(chǎn)的擁有者,，我們才能有效地統(tǒng)計(jì)每戶(hù)家庭的房產(chǎn)擁有量。貸款首付的金額也應(yīng)該根據(jù)家庭購(gòu)房的數(shù)量有所差異,。家庭首次購(gòu)房者首付比例保持20%的比例不變,，家庭購(gòu)置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭購(gòu)買(mǎi)三套及以上房產(chǎn)應(yīng)全額支付,。這樣不僅可以有效轉(zhuǎn)嫁銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn),，而且可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。
總之,，中央應(yīng)盡快出臺(tái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的具體執(zhí)行辦法,，否則在利益的驅(qū)動(dòng)下“上有政策，下有對(duì)策”,，可能會(huì)造成“國(guó)四條”無(wú)法真正落到實(shí)處,。 |