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土地市場(chǎng)源頭調(diào)控悄然開(kāi)幕,，11月10日，國(guó)土資源部下發(fā)154號(hào)文,，對(duì)各類(lèi)城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限,，“最大地塊不得超過(guò)20萬(wàn)平方米”。在地王頻現(xiàn)的當(dāng)下,，“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業(yè)界關(guān)注,。
“限大令”鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)形成真正競(jìng)爭(zhēng)
今年上半年，樓市“小陽(yáng)春”逐步演變?yōu)椤盎嘏毙星�,，房�(jī)r(jià)快速上漲攪熱了土地市場(chǎng),。北京、廈門(mén),、上海等城市接連拍出了多塊高價(jià)地王,，地價(jià)瘋狂的時(shí)代卷土重來(lái)。
9月,，中海地產(chǎn)競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)地塊,，樓面地價(jià)攀過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米，總額創(chuàng)70.06億元天價(jià),；同是9月,，恒興置業(yè)以10.47億元，溢價(jià)5.139億元的代價(jià),，取得廈門(mén)島內(nèi)一宗地塊,，樓面地價(jià)竟高達(dá)每平方米3萬(wàn)元；11月,，北京大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50.5億元拍下北京順義天竺22號(hào)地,，土地面積52.67萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)每平方米也逼近3萬(wàn)元……
廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為,，今年土地市場(chǎng)的瘋狂很大程度上是由財(cái)大氣粗,、一擲千金的國(guó)有企業(yè)或上市公司帶動(dòng)起來(lái)的，導(dǎo)致拍賣(mài)的地塊越來(lái)越大,，地價(jià)越來(lái)越高,。地王頻出的過(guò)程，就是少數(shù)房地產(chǎn)大鱷用“天價(jià)”提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻,、壟斷市場(chǎng),。
據(jù)克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司、上海易居房地產(chǎn)研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的最新報(bào)告顯示,，截至今年三季度,，土地儲(chǔ)備前10名的房地產(chǎn)企業(yè),，其土地儲(chǔ)備總量達(dá)3.05億平方米，占到全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備總量的一半以上,。碧桂園在今年前三季度的銷(xiāo)售面積為233.53萬(wàn)平方米,，按此銷(xiāo)售速度推算，碧桂園的土地儲(chǔ)備夠其銷(xiāo)售13年,。
國(guó)土部有關(guān)人士表示,，“限大令”主要就是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)能夠形成真正的競(jìng)爭(zhēng)，打破“大鱷”獨(dú)占土地市場(chǎng),�,！巴坏乩砦恢玫牡貕K,，出讓的面積越大(假設(shè)容積率一樣),，對(duì)拿地企業(yè)的資金要求也就越高，如果不規(guī)定地塊出讓面積的上限,，一些中小開(kāi)發(fā)商可能就根本沒(méi)有拿地的機(jī)會(huì)”,。
近年來(lái)已有一些地方國(guó)土部門(mén)嘗試通過(guò)控制土地出讓面積對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施局部調(diào)控。據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局介紹,，經(jīng)過(guò)研究測(cè)算,，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開(kāi)發(fā)利用。目前,，重慶市國(guó)土房管部門(mén)已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模,，今年以來(lái)市區(qū)出讓的約70%的土地面積都在上述區(qū)間內(nèi)。
能否成為地王“緊箍咒”
最令各界關(guān)注的是,，“限大令”能否真正嚴(yán)格土地供應(yīng),，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用，成為地王“緊箍咒”,。
一些專家認(rèn)為,，如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到的最大地塊面積為20公頃，在拿地初期,，就要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定位,、規(guī)劃做足功課。因此,，對(duì)土地出讓面積設(shè)限,，不僅能打擊囤地現(xiàn)象，也能規(guī)范地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),，讓地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)更多精品住宅,，有助于地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
也有一些業(yè)內(nèi)人士指出,，“限大令”的作用將會(huì)比較有限,，政策本身就有很多模糊之處：“限大令”直接限制的是“商品住宅用地”規(guī)模,，對(duì)于假借旅游地產(chǎn)、土地整理,、城市配套建設(shè)項(xiàng)目等名目的用地規(guī)模又該如何限制沒(méi)有明確,；此外，對(duì)大,、中,、小城市的界定并不明確，以行政規(guī)模界定還是人口規(guī)模也沒(méi)有明確規(guī)定,。
顯而易見(jiàn),，“限大令”對(duì)出讓總面積進(jìn)行了限定，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)“總價(jià)地王”可能會(huì)在土地市場(chǎng)中減少或消失,，但這種遏制“地王”的方式并不會(huì)對(duì)土地出讓單價(jià)產(chǎn)生太大影響,，也不會(huì)對(duì)“單價(jià)地王”的刷新速度產(chǎn)生任何制約。
國(guó)土資源部研究室研究員甘紅認(rèn)為,，土地政策參與宏觀調(diào)控是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，調(diào)控政策的“產(chǎn)生、執(zhí)行,、反饋,、修正……”是多個(gè)子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互作用的結(jié)果,。從這一意義來(lái)說(shuō),，“限大令”如要取得實(shí)效，仍有待于更多執(zhí)行細(xì)則和配套政策的出臺(tái),。
專家建議,，首先，若想真正規(guī)范開(kāi)發(fā)商拿地,，不僅要限單宗地面積,，還要限規(guī)模，限宗數(shù),。原則上可規(guī)定,，一個(gè)獨(dú)立企業(yè)在任何一個(gè)大城市，在一個(gè)自然年度內(nèi)拿地宗數(shù)不得超過(guò)一定數(shù)量或者一定面積,，這樣才能讓更多企業(yè)參與開(kāi)發(fā)與競(jìng)爭(zhēng),；其次，由政府組織統(tǒng)一規(guī)劃,，然后拆小出讓地塊,，保證中小開(kāi)發(fā)商有地可開(kāi)發(fā)，形成健康的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元,，這樣可以出現(xiàn)一塊土地中多個(gè)開(kāi)發(fā)商同時(shí)開(kāi)發(fā),，形成及時(shí)的足夠的供應(yīng)量，減少地塊拋荒的問(wèn)題,。 |