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近期,，隨著房?jī)r(jià)上漲,，“一房二賣”等樓市欺詐現(xiàn)象也越來(lái)越引起人們的關(guān)注。盡管有購(gòu)房者通過(guò)法律途徑獲得開(kāi)發(fā)商雙倍賠償?shù)呐袥Q,，但其中耗費(fèi)的時(shí)間,、精力等決非雙倍賠償可以彌補(bǔ)的。對(duì)此,，業(yè)界人士提醒,，購(gòu)買商品房并非“一手交錢、一手交房”這么簡(jiǎn)單,，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益,，真正成為房子的主人，還需提高法律意識(shí),，盡快到有關(guān)部門登記公示,。
開(kāi)發(fā)商“一房二賣”被判加倍賠償
2004年，鄭先生購(gòu)買了北京市雍和大廈的一處門面房,，但隨后開(kāi)發(fā)商又將這處房子賣給了另一位業(yè)主,。近日，北京市東城區(qū)人民法院一審認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違法,，判令解除雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》,，開(kāi)發(fā)商加倍賠償鄭先生已付購(gòu)房款近1100萬(wàn)元，并賠償其利息損失33萬(wàn)元,。目前,，開(kāi)發(fā)商已提出上訴。據(jù)北京市東城區(qū)法院介紹,，本案中,，法院判決的依據(jù)為《合同法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，即：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任,。
2003年4月,，最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,，將懲罰性賠償原則引入到商品房買賣合同糾紛的處理中來(lái),。規(guī)定對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約欺詐等行為,，可以適用懲罰性賠償原則,。該司法解釋規(guī)定了可以適用懲罰性賠償原則的5種情形，即：商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該商品房屋抵押給第三人,；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,；訂立合同時(shí),，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明；在訂立合同時(shí),，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),；訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。
預(yù)告登記能避免“一房二賣”
盡管在上述案例中,，這起典型的“一房二賣”糾紛看似以購(gòu)房者鄭先生獲得勝訴告終，但事實(shí)上,，打官司這幾年耗費(fèi)了多少財(cái)力精力只有當(dāng)事人心里清楚,，而且如今這處房子的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)非2004年可比，再加上這處門面房幾年下來(lái)?yè)p失的出租收益,，如此計(jì)算即便獲賠千萬(wàn)元也難以彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失,。有鑒于此，業(yè)內(nèi)人士提醒,，要徹底避免“一房二賣”的尷尬,，購(gòu)房者買房后必須盡快到有關(guān)部門登記公示，以使自己成為這套住房的真正主人,。
所謂預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí),，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,。據(jù)記者了解,，預(yù)告登記有效期為3個(gè)月,，在這期間，房屋不能再次買賣,，即使開(kāi)發(fā)商擅自買賣也不具備法律效力,。這個(gè)方法比定金更能有效保護(hù)實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)。此前,，由于購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)登記,、領(lǐng)取房產(chǎn)證大多是在拿房后才辦理，而預(yù)售的商品房從簽合同到辦理產(chǎn)權(quán)之間有很長(zhǎng)一段時(shí)間,，容易出現(xiàn)“一房二賣”的糾紛,。
北京仁和律師事務(wù)所副所長(zhǎng)孟憲生表示，“預(yù)告登記”將有效地杜絕“一房二賣”的糾紛,。不過(guò)他同時(shí)提醒,，按照規(guī)定，預(yù)告登記須經(jīng)過(guò)雙方約定,，“也就是說(shuō)預(yù)告登記不是強(qiáng)制的,，是自愿的，需要買房人和賣房人一起預(yù)訂去預(yù)告登記,�,！泵下蓭熖嵝颜f(shuō)，購(gòu)買商品房并非“一手交錢,、一手交房”這么簡(jiǎn)單,。購(gòu)房者應(yīng)該盡快到房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)完成登記，讓不動(dòng)產(chǎn)登記簿寫上自己的姓名,，才能真正成為房子的主人,。
購(gòu)房時(shí)可請(qǐng)律師做“防火墻”
在分析之所以出現(xiàn)“一房二賣”的原因時(shí),，著名房地產(chǎn)維權(quán)律師秦兵表示,，在國(guó)外，發(fā)生“一房二賣”時(shí)有兩條規(guī)定,，一是絕對(duì)定性為刑事案件,；二是開(kāi)發(fā)商要對(duì)第二個(gè)購(gòu)房者支付10倍的賠償，這還是處罰比較輕的,。而我國(guó)對(duì)“一房二賣”的處罰力度卻比較小,，有時(shí)消費(fèi)者連兩倍的賠償都拿不到。這樣就形成了欺詐成本低而欺詐收益高的情況,，這也是“一房二賣”甚至“一房多賣”的情況越來(lái)越多的主要原因,�,！百�(gòu)房時(shí)請(qǐng)律師做后盾，這樣能有效避免開(kāi)發(fā)商設(shè)下的圈套,。”秦兵認(rèn)為,，消費(fèi)者在購(gòu)房前請(qǐng)律師，費(fèi)用僅僅是購(gòu)房款的1.8%左右,；而購(gòu)房后一旦出現(xiàn)糾紛，請(qǐng)律師的費(fèi)用就要達(dá)到購(gòu)房款的20%左右,，還是防患于未然為好,。
一位法律界人士告訴記者，引發(fā)“一房二賣”的直接原因是開(kāi)發(fā)商不守誠(chéng)信故意違約,，其目的是見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲,，為多賺利潤(rùn)使然,。開(kāi)發(fā)商的這種故意違約行為是很可怕的,，如今房?jī)r(jià)在不停地上漲,，開(kāi)發(fā)商如此行為將直接導(dǎo)致產(chǎn)生市場(chǎng)信任危機(jī),，破壞交易安全秩序,，讓購(gòu)買商品房的普通消費(fèi)者沒(méi)有安全感,。類似案件,，除了法院要依法裁決外,，相關(guān)行政職能部門也應(yīng)介入查處，總之,，只有讓故意違約方鉆不了法律法規(guī)的空子,、在經(jīng)濟(jì)上賺不到便宜，才能遏制這種行為的發(fā)生,，才能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。 |