“金九銀十”的美好記憶，并沒有在今年的樓市重現(xiàn),。本來對“十一”超長“黃金周”大抱希望的開發(fā)商,，也是失望到了極點，據(jù)相關(guān)報道,，商品房的成交量不僅沒有上升,，而且創(chuàng)下新低。
樓市成交量的“慘不忍睹”,，發(fā)出了一個明確的信號：2009年上半年的樓市回暖僅僅是“回光返照”，現(xiàn)在的“價升量縮”可能就是“盛極而衰”的征兆,，秋涼已起,，嚴(yán)寒漫長的冬天估計也已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
在論證這個判斷之前,，讓我們來比較一下中國樓市和外國樓市的規(guī)律,。“土地資源的有限將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場長期向好”的判斷，在一個大的歷史跨度里面,，或許是有效的,，但在一個經(jīng)濟(jì)周期里面，它是站不住腳的,。這一點已經(jīng)被日本,、美國、香港,、英國等地的房地產(chǎn)發(fā)展實踐證明了,，不用贅述。中國的房地產(chǎn)市場,，絕不會獨立于市場規(guī)律之外,，也必將遵循市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價格圍繞價值上下波動,。不同的是,，房地產(chǎn)行業(yè)在其他國家基本上都不屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也不是國家財政的主要來源,，國家的輸血支撐力度十分有限,，因此其價格波動規(guī)律是和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是一致的。而我國,，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),，國家財政，特別是地方財政,，在相當(dāng)程度上,，對“土地收入”有一種依賴性，所以,，我國的房地產(chǎn)行業(yè)就是典型的“政策市”,，在調(diào)整周期上就會和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢相反。宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣,，發(fā)展房地產(chǎn),，帶動相關(guān)行業(yè)，增加財政收入,，保證GDP的增長,；宏觀經(jīng)濟(jì)景氣了，政府的稅源大增,，也就到了該對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候了,。
縱觀我國這一輪的房地產(chǎn)市場，2001年到2005年是平穩(wěn)發(fā)展的黃金五年,，2006年,、2007年是偏離理性的兩年,。偏離理性，也就意味著將進(jìn)入調(diào)整期,。從2006年7月27日公布《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》開始,，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策更是接踵而至，讓樓市本已經(jīng)進(jìn)入了一個新的調(diào)整期,�,？墒牵粓鍪窡o前例的國際金融危機(jī)中斷了調(diào)整的進(jìn)度,。面對出口不暢,、實體企業(yè)紛紛破產(chǎn)的現(xiàn)實，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控變?yōu)榱朔龀�,，于是房地產(chǎn)市場放慢了調(diào)整的腳步,，出現(xiàn)了反彈。
與此同時,，一些相關(guān)的因素共同作用,，導(dǎo)致了2009年樓市的“回光返照”。其一,，國家為了應(yīng)對金融危機(jī),，刺激經(jīng)濟(jì)增長，在2009年上半年就累計新增人民幣貸款7.4萬億元,，瑞信董事總經(jīng)理,、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬估計有1萬億元的銀行貸款通過各種渠道流進(jìn)樓市，成為追逐短期投機(jī)利潤的熱錢,；其二,，各個城市開展大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是地鐵,、道路,、商場、廣場的建設(shè),，增加了樓市升值的話題,，在開發(fā)商的廣告和媒體的宣傳之下，相當(dāng)一部人基于“從眾心理”紛紛買房,，也推動了房價的掉頭向上,；其三，金融危機(jī)中,，中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為“風(fēng)景這邊獨好”,，人民幣不僅沒有貶值，還邁出了國際化的步伐,，加上西方國家施加人民幣升值的壓力,，西方國家的一些熱錢紛紛進(jìn)入中國“避險”，一部分資金進(jìn)入樓市對房價回暖也起到了推動作用,；其四,，包括我國在內(nèi)的各國廣義貨幣供應(yīng)量的大規(guī)模增加，誘發(fā)了人們對通貨膨脹的擔(dān)憂,，尤其是對惡性通貨膨脹的憂慮,，不少人便投資房地產(chǎn)，期待保值增值,。
弄清楚了2009年這輪房地產(chǎn)“回光返照”的原因,，再看一些相關(guān)的信號，基本上就可以對我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢做出一個基本判斷,。
10月8日,，澳大利亞央行行長斯蒂文斯稱，“經(jīng)濟(jì)很可能將在未來一年時間里呈增長趨勢,，通脹水平接近于目標(biāo),，嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)滑坡風(fēng)險現(xiàn)在已經(jīng)過去�,！庇谑�,，澳大利亞成為金融危機(jī)之后第一個加息的國家，澳大利亞央行決定將基準(zhǔn)利率從3.00%上調(diào)至3.25%,。雖然現(xiàn)在說澳大利亞的決策十分英明還為時尚早,，但目前世界主要經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)數(shù)據(jù)確實顯示宏觀經(jīng)濟(jì)有向好的趨勢。
再看國內(nèi),，今年7月以來,，銀監(jiān)會、國土資源部,、國家發(fā)改委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號,。10月9日，國土部智囊機(jī)構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的文章,，明確建議年底調(diào)控,。看來,，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步趨好,，注重民生的中央政府，調(diào)控樓市的利劍只是在等待出鞘的最佳時機(jī)了,。10月12日,，中國社會科學(xué)院發(fā)布了《中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測2009年秋季報告》，報告預(yù)測今年中國GDP增長速度將達(dá)到8.3%左右,，今明兩年不會發(fā)生明顯的通貨膨脹,，似乎更加確認(rèn)了調(diào)控的可行性和必要性,。
市場是公平的，你曾經(jīng)有多瘋狂,，可能就會在某個時候讓你體會有多悲涼,。房地產(chǎn)市場的調(diào)整不可避免，2009年上半年“回光返照”的透支,，將使得這一波的調(diào)整可能更加猛烈,，調(diào)整的時間更長。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不出問題,，房價跌到百姓能夠承擔(dān)的合理水平,，房地產(chǎn)企業(yè)在尸橫遍地中完成了重組洗牌，可能才是這一波調(diào)整的盡頭,。 |
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