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在大中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮迭起、“地王”頻出的同時(shí),，遠(yuǎn)離城市,、處于傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)的小城鎮(zhèn)卻仍處于開(kāi)發(fā)“冰河期”，城市大資金鮮有光顧，商品房建設(shè)幾乎沒(méi)有,。
這種局面在武漢日前以戲劇化的方式被打破,。在武漢國(guó)土交易中心舉行的拍賣(mài)會(huì)上，來(lái)自該市最偏遠(yuǎn)地區(qū)黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)的農(nóng)民以39萬(wàn)元的價(jià)格,，拍下當(dāng)?shù)卣嫉?.85畝的P(2009)050號(hào)地塊,，并準(zhǔn)備蓋20多套商品房。傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)小城鎮(zhèn)的潛在投資價(jià)值突然引起了社會(huì)關(guān)注,。
蔡店鄉(xiāng)的土地價(jià)值：9年時(shí)間價(jià)格翻7倍
蔡店鄉(xiāng)位于武漢市最邊遠(yuǎn),、最貧困的西北部山區(qū)，距武漢市中心城區(qū)85公里,，全鄉(xiāng)幾乎沒(méi)有工業(yè),，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)了當(dāng)?shù)谿DP的大頭。在這個(gè)欠發(fā)達(dá)地區(qū),，無(wú)證私房公開(kāi)買(mǎi)賣(mài),，城市中隨處可見(jiàn)的正規(guī)商品房幾乎絕跡。
起初,，原是農(nóng)業(yè)致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商機(jī)”所吸引,。P(2009)050號(hào)地塊其實(shí)是李家喜9年前買(mǎi)下的鄉(xiāng)糧管所豬場(chǎng)，當(dāng)時(shí)花了5萬(wàn)元,，看到小城鎮(zhèn)建設(shè)提速,，住房需求明顯增大后，李家喜結(jié)束養(yǎng)豬場(chǎng)的生意,，準(zhǔn)備跟街坊們一樣在地上蓋房出售,。
李家喜說(shuō)：“由于周邊的一些房屢屢因無(wú)法辦證引發(fā)糾紛，我特別留心辦證的情況,，蓋房前就到有關(guān)部門(mén)咨詢(xún),，才發(fā)現(xiàn)這屬于私人蓋房，而且土地用途也不是住宅用地,，辦不了房產(chǎn)證,。”
為了蓋出正規(guī)的商品房,，按照《土地法》,、《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，李家喜成立了武漢家佳喜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,，并申請(qǐng)黃陂區(qū)土地中心“回收”糧管所養(yǎng)豬場(chǎng)地塊,，改變土地用途后，重新進(jìn)行招拍掛,。
在9月4日的拍賣(mài)會(huì)上,，李家喜沒(méi)有遇到競(jìng)爭(zhēng)者,，以39萬(wàn)元價(jià)格將養(yǎng)豬場(chǎng)的地重新囊入懷中，這個(gè)價(jià)格與他當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)這個(gè)地塊價(jià)格相比高出了近7倍,。記者看到,，規(guī)劃對(duì)該地塊的容積率和住宅密度作了詳盡要求，具體是容積率不高于1.2,，住宅密度不高于30%,。
根據(jù)規(guī)劃要求，李家喜將原來(lái)計(jì)劃蓋30多套房縮減成只蓋20多套,，每套平均100多平方米,，價(jià)格預(yù)計(jì)在每平方米1000元。
開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有商機(jī)：商品房利潤(rùn)10%
記者看到,，李家喜的公司裝修風(fēng)格像一個(gè)家庭住宅,，有廚房、臥室,、衛(wèi)生間,，一個(gè)儲(chǔ)藏間里還放著建筑材料和工具。公司除了他之外,，從鎮(zhèn)上請(qǐng)了兩名專(zhuān)職技術(shù)員,，妻子負(fù)責(zé)行政和接待,。不過(guò),，到現(xiàn)在，李家喜還不知道能在這次開(kāi)發(fā)中賺多少錢(qián),。
他說(shuō),，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)比較多，剛開(kāi)始辦,，不知道這一塊有多大的開(kāi)銷(xiāo),。不過(guò)幾筆大賬還是比較清楚，每平方米的建設(shè)成本大約600元,，土地成本每平方米170元,，暫且估算各種規(guī)費(fèi)每平方米100元，1000元的銷(xiāo)售價(jià)每平方米最少能賺100元,，商品房總面積是2500平方米,，也就是25萬(wàn)元的純利潤(rùn)。
“鄉(xiāng)鎮(zhèn)上一年能賺這么多錢(qián)相當(dāng)不錯(cuò)了,，這還是我第一次開(kāi)始從事商品房開(kāi)發(fā)建設(shè),，走了一些彎路，花了冤枉錢(qián),，能獲得這個(gè)利潤(rùn)非常滿(mǎn)意,。”李家喜說(shuō)。
惟一的風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)出的商品房在小鄉(xiāng)鎮(zhèn)有沒(méi)有市場(chǎng),。李家喜說(shuō)：“這個(gè)價(jià)格比周邊高出近200元,，但不需要打廣告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的商品房不愁賣(mài),�,！�
他分析，首先,，村里,、鄉(xiāng)里外出打工人多，富裕了,，在村里住不習(xí)慣,，希望在鎮(zhèn)上買(mǎi)房子。其次,，小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)后,，中小學(xué)集并較多，教育資源向鎮(zhèn)上集中,，孩子小,，從村里到鎮(zhèn)上上學(xué)距離遠(yuǎn)，家長(zhǎng)只能在附近租房子,，時(shí)間長(zhǎng)了經(jīng)濟(jì)允許肯定愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買(mǎi)房子,。
與此同時(shí)，基礎(chǔ)建設(shè)拆遷,、鎮(zhèn)上招的新公務(wù)員和新老師也都需要商品房,。“所以說(shuō),，鎮(zhèn)上開(kāi)發(fā)的商品房不愁賣(mài),，到時(shí)說(shuō)不定還不夠�,！�
目前,，李家喜正在辦理商品房開(kāi)發(fā)前的一些相關(guān)手續(xù)，他打算蓋出精品住宅,�,！跋乱徊剑疫�要再拿地,，隨著國(guó)家小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快,，在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大有可為�,！�
傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)蘊(yùn)含開(kāi)發(fā)大市場(chǎng)
其實(shí),，李家喜不是武漢遠(yuǎn)城區(qū)個(gè)人拿地第一人,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析師李國(guó)政介紹，城市開(kāi)發(fā)成本尤其是土地價(jià)格飆升,，房地產(chǎn)利潤(rùn)高,，進(jìn)入門(mén)檻也高。地域偏遠(yuǎn)的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻低,，像李家喜開(kāi)發(fā)2000多平方米可以分為2期建設(shè),，每一期投入就幾十萬(wàn)元，只相當(dāng)于武漢市中心城區(qū)一套80平方米商品房的價(jià)格,。與此同時(shí),，城市大資金不會(huì)輕易離開(kāi)熟悉的城市戰(zhàn)場(chǎng)下鄉(xiāng)，今后一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)本地資金可能是這些地方開(kāi)發(fā)的主角,。
他說(shuō),，現(xiàn)在的基本趨勢(shì)是，在大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展的帶動(dòng)下,，近郊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐漸成型,，近郊對(duì)遠(yuǎn)郊又有一個(gè)帶動(dòng)輻射作用，再加上國(guó)家在小城鎮(zhèn)建設(shè)上戰(zhàn)略部署,，傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大開(kāi)發(fā)是發(fā)展方向,。不過(guò)，目前這些地方處于開(kāi)發(fā)起步階段,，市場(chǎng)還是“春秋戰(zhàn)國(guó)”,、黑房與正規(guī)商品房魚(yú)龍混雜，但隨著小城鎮(zhèn)推進(jìn)速度的加快,，市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越規(guī)范,。
華中師大中國(guó)農(nóng)村問(wèn)題研究中心鄧大才表示，隨著農(nóng)民收入的提高,，有各種要求更好生活條件的改善性需求，住房是其中的重要內(nèi)容,，再加上小城鎮(zhèn)建設(shè)推進(jìn)后,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施有了較大提高，可以說(shuō),，在遠(yuǎn)城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)規(guī)模還是不能滿(mǎn)足農(nóng)民的改善性住房需求,。因此，參與小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)很大,。
他說(shuō),，從目前的情況看，小城鎮(zhèn)的住房市場(chǎng)比較混亂,，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管將是當(dāng)?shù)卣媾R的重要課題,。與此同時(shí),，小城鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)形成后，相關(guān)配套服務(wù)尤其是金融服務(wù)如何跟上,，也是一個(gè)重要課題,。農(nóng)民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買(mǎi)房同樣也需要辦理銀行按揭，這對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)遇,。 |