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金融危機(jī)還未遠(yuǎn)去,，北京、上海的房價(jià)就已大幅回升,。這種高房價(jià)是否合理,？房地產(chǎn)行業(yè)是否存在驚人的暴利？如何才能讓高房價(jià)回歸正常水平,？房地產(chǎn)質(zhì)量事故頻發(fā)原因何在……
帶著這些問題,，記者采訪了來大連參加夏季達(dá)沃斯年會的北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波。
房價(jià)為何居高不下
“房價(jià)這么高肯定不正常,，當(dāng)前北京、上海等地房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般人的購買力,�,！秉S怒波說：“現(xiàn)在有人動不動說京、滬房價(jià)要與東京,、紐約看齊,，但我們畢竟是發(fā)展中國家，老百姓的收入還很低,�,！�
那么,，北京等大城市房價(jià)為何能居高不下？黃怒波解釋說,，一是社會上存在通脹預(yù)期，不少人想購買資產(chǎn)保值增值,；二是因?yàn)榱鲃有赃^剩,，企業(yè)尤其是國企手里“不差錢”；三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,，制造業(yè)缺乏投資機(jī)會,；四是一些大企業(yè)，包括部分央企,，沒有發(fā)揮好的帶頭作用,，紛紛高價(jià)拿地，為房地產(chǎn)市場推波助瀾,。
雖然高房價(jià)不是正�,，F(xiàn)象，但黃怒波不敢斷言房價(jià)會不會下跌,�,！爸袊赜虿顒e太大，北京,、上海很發(fā)達(dá),，對地產(chǎn)的投資性、投機(jī)性需求也比較多,，房價(jià)高有它的理由,。”黃怒波說,。
房地產(chǎn)業(yè)是不是暴利行業(yè)
對于高房價(jià)下的行業(yè)暴利,，消費(fèi)者早有怨言。但是,，卻很少有開發(fā)商愿意承認(rèn)其中存在暴利,。
對于這個(gè)問題，黃怒波同樣很坦率地答復(fù)說“房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然是個(gè)暴利行業(yè),，如果沒有暴利,，為什么各類企業(yè)都來搞房地產(chǎn)？哪個(gè)地方羊最多,，那個(gè)地方的草一定最好,，這是很簡單的市場規(guī)則�,！�
房地產(chǎn)業(yè)的利潤究竟有多高呢,？黃怒波說：“這得看你怎么計(jì)算,。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在普遍實(shí)行預(yù)售制，比如,，一個(gè)20億元的項(xiàng)目,，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預(yù)售來解決,。如果以項(xiàng)目結(jié)束時(shí)總的投資額來計(jì)算,，利潤率可能有15%到20%；但如果以自有資金計(jì)算,，利潤率可能高達(dá)100%到200%,。”
如何讓房價(jià)回歸正常水平
高房價(jià)已成為北京,、上海中低收入階層“生命中不能承受之重”,。黃怒波認(rèn)為，如果任由高房價(jià)持續(xù),，會影響社會的和諧穩(wěn)定,；政府有責(zé)任采取措施解決中低收入者的住房難問題。
黃怒波認(rèn)為,，要解決高房價(jià)問題,，地方政府就應(yīng)嚴(yán)格按照中央有關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商的囤地行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處,。
雖然根據(jù)國土資源部的規(guī)定,，囤地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi),；滿2年的,，可以無償收回土地使用權(quán)，但是,，這一規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中形同虛文,。“這主要是因?yàn)榈胤降摹u地財(cái)政’政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性,�,！秉S怒波解釋說。
查處囤地可以避免土地閑置,，而要提高土地利用效率,，黃怒波認(rèn)為，這還需要政府規(guī)劃部門改變觀念,，鼓勵(lì)發(fā)展高容積率建筑,。“中國人多地少,，城市空間有限,，我們必須向空間發(fā)展,。但是現(xiàn)在一些大城市的規(guī)劃部門不但不鼓勵(lì)發(fā)展高層建筑，還限制高容積率,，這顯然不合乎國情,。”黃怒波說：“以北京為例,，為了保護(hù)核心區(qū)的城區(qū)面貌,，二環(huán)以內(nèi)可以限高，但三環(huán)以外就應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展高層建筑,，限制蓋低層住宅�,！�
為抑制房地產(chǎn)市場上的投資和投機(jī)需求,，黃怒波建議盡快開征物業(yè)稅�,！盀楸苊饧又氐褪杖胝叩呢�(fù)擔(dān),，可以只對第二套房開征物業(yè)稅。同時(shí),，不同的房子應(yīng)該有不同的稅率,，價(jià)格高得多繳稅，這樣比較公平,�,！秉S怒波說。
房地產(chǎn)建筑質(zhì)量是否普遍存在問題
今年6月,，上海市蓮花河畔景苑小區(qū)一幢在建的13層樓房突然整體倒塌,。繼上海“樓脆脆”之后,，成都市校園春天小區(qū)出現(xiàn)“樓歪歪”———兩棟樓靠在一起成20度夾角……這一系列事件引發(fā)了社會上對樓房質(zhì)量的普遍關(guān)注,。
對此，黃怒波說：“這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越完善,，開發(fā)商也度過了赤手空拳的階段,，我感覺絕大多數(shù)開發(fā)商對質(zhì)量還是抓得挺緊的，相關(guān)部門的監(jiān)控也很嚴(yán)密,�,？傮w看，我認(rèn)為房子是越蓋越好了,，也越來越節(jié)能環(huán)保,。一般來說，形成品牌的房地產(chǎn)企業(yè)蓋的房子都沒問題,�,！�
但是,，質(zhì)量事故還是時(shí)有發(fā)生。黃怒波認(rèn)為,，樓盤質(zhì)量出問題,，往往是由于兩種原因：一是一些不知名的小企業(yè)通過各種關(guān)系拿到地，但由于技術(shù)力量有限,，施工過程中出了問題,；比如上海那個(gè)“樓脆脆”，樓倒了,，但是結(jié)構(gòu)沒壞,，說明建筑本身沒有問題，但他們對地基的處理沒做好,。還有一種情況,，就是一些處于相對壟斷地位的大國企，他們拿到項(xiàng)目和錢,，自己根本不蓋樓,，轉(zhuǎn)包好多道，最后質(zhì)量失控了,。這兩種情況背后往往都有腐敗行為,。 |