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“樓花”，這個(gè)看起來美麗的詞匯,，在風(fēng)起云涌,、變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以其“四兩撥千斤”的利益博弈優(yōu)勢(shì),，于“黑暗”處散發(fā)著誘人氣息,，讓無數(shù)人爭(zhēng)先恐后來摘取利益之果。
“炒樓花”,，如一股暗涌,，潛藏在房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。帶有投機(jī)性質(zhì)的“炒樓花”行為在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日益規(guī)范的今天,，愈來愈受到關(guān)注和爭(zhēng)議,。
遍地“樓花”悄悄開
“樓花”一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段(完工25%以上)就推向市場(chǎng)銷售,。預(yù)售商品房也稱樓花,、期樓。
業(yè)內(nèi)人士稱,，地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目以樓花方式發(fā)售,，對(duì)地產(chǎn)發(fā)展商最有利。從現(xiàn)金流方面而言,，先收錢,，一年半載之后才交貨；在物業(yè)買家方面,，投資風(fēng)險(xiǎn)高,。除了有現(xiàn)金流,、銀行按揭、利息等風(fēng)險(xiǎn)之外,，還有諸如開發(fā)商的誠信,、當(dāng)?shù)胤蓪?duì)投資者的保護(hù)、爛尾樓及縮水樓等潛在風(fēng)險(xiǎn),。
據(jù)長(zhǎng)城證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林介紹,，“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際，只交數(shù)量很少的訂金,，同開發(fā)商簽訂預(yù)售合同,，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣給別人,，從中賺取差價(jià),。“炒樓花”屬于期房炒作,，以小錢博大錢,，許多人趨之若鶩,，是樓市泡沫的主要因素,。
期房制度在上世紀(jì)80年代末傳到深圳，“炒樓花”也跟著傳進(jìn)來,，目前在內(nèi)地各省,，“炒樓花”已被禁止。但從2006至2007年,，由于購房者過多,，一些樓盤采取排號(hào)購房的形式出售，一些出賣購房號(hào)的變相“炒樓花”現(xiàn)象又隨之出現(xiàn),。
來自廣西南寧市房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)的消息,，目前南寧市的二手房市場(chǎng)，“炒樓花”行為有越來越熱之勢(shì),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，“炒樓花”約占房產(chǎn)總成交量的1/4。以前二手房中介機(jī)構(gòu)是偷偷摸摸地幕后操作,，現(xiàn)在不少中介機(jī)構(gòu)將這種行為擺到了臺(tái)前,，將“樓花”的信息堂而皇之地貼出來。
炒賣樓花可以賺取豐厚利潤
廣西南寧市房產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)支隊(duì)長(zhǎng)牟均洪說,，“炒樓花”主要是短期獲利趨勢(shì)所致,。這主要表現(xiàn)在：相對(duì)于新開盤的新房，“樓花”價(jià)格上會(huì)偏低,；其次,，“樓花”作為期房,，到交易的時(shí)候很多都是現(xiàn)房，購買這樣的房子,，交房時(shí)間短,，如果炒賣，可以在短期內(nèi)獲利,。
記者走訪廣西部分房屋中介公司發(fā)現(xiàn),，一些買家在繳納了定金、首付或者辦理完按揭后在沒有取得房產(chǎn)證之前,，即將房子掛到房屋中介尋找買家,。如果找到買家，只需掏部分“更名費(fèi)”即可將房子轉(zhuǎn)讓,，賺取其中差價(jià),。
根據(jù)南寧市一房屋中介透露的信息，南寧一個(gè)體老板,，今年初在南寧市的天池山小區(qū)以每平方米3000元的價(jià)格買下一套面積近140平方米的房子,，5個(gè)月后，他以每平方米3500元的價(jià)格,，將信息發(fā)布到中介機(jī)構(gòu),，中介機(jī)構(gòu)幫助其促銷房屋。
這種典型的“炒樓花”行為給購房者心理產(chǎn)生錯(cuò)覺,，認(rèn)為該處的房?jī)r(jià)已達(dá)到這個(gè)價(jià)位,，無形之中抬高了房?jī)r(jià)。
在全國各地,，因?yàn)椤俺礃腔ā倍a(chǎn)生的房屋糾紛也不在少數(shù),。2005年，廈門市中級(jí)人民法院即開庭審理了一起一個(gè)樓花“嫁二夫”的案例,。為了牟取利益,，“樓花”所有者將“樓花”兩賣，進(jìn)而引發(fā)官司,。
“樓花”為什么可以買賣,？業(yè)內(nèi)人士稱，因?yàn)閺馁徺I樓花到該樓盤交付使用之間有一段時(shí)間,，這個(gè)時(shí)間短則幾個(gè)月,，長(zhǎng)則幾年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情又是不斷變化的,。這樣購買樓花時(shí)的房?jī)r(jià)與樓盤落成后可能達(dá)到的房?jī)r(jià)之間就有了落差,，因此炒賣“樓花”可以賺取價(jià)差甚至牟取巨額利潤，所以有人就把炒樓花作為一種投資方式或者生財(cái)之道,。
對(duì)于早些年“炒樓花”風(fēng)行,，黃清林認(rèn)為,，很多人是抱著短期撈一筆的心態(tài)，用極少的定金去轉(zhuǎn)賣房屋的期權(quán),，從而獲取暴利,。但是“炒樓花”是短期行為，并且所處的形勢(shì)是房?jī)r(jià)在大幅上漲,。
牟均洪說,，“炒樓花”導(dǎo)致稅收流失，“更名費(fèi)”本來由政府部門獲益,，但實(shí)質(zhì)上的受益者是開發(fā)商或者賣方,。而且對(duì)于真正想買房的人來說，風(fēng)險(xiǎn)比較大,。
“樓花”管理制度關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定
“炒樓花”會(huì)對(duì)目前房?jī)r(jià)的上升產(chǎn)生怎樣的影響呢,？黃清林稱，從微觀層面看,，房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)活躍市場(chǎng),，但這樣炒上去的房?jī)r(jià)是短期的；從宏觀層面看,，對(duì)整體房?jī)r(jià)不會(huì)造成太大影響,。“房屋買賣不會(huì)增加房屋的價(jià)值”,，他說,。
目前一些人在未獲得房產(chǎn)證就出售房屋來作為投資和置業(yè)的方式,，黃清林并不贊同,。“買家將存在隱藏的風(fēng)險(xiǎn)”,，他表示,，“購買二手房需要進(jìn)行過戶手續(xù)，有的賣家看到房?jī)r(jià)上漲,，會(huì)撤銷合同,，這都讓投資帶有一定風(fēng)險(xiǎn)�,！彼ㄗh,，如果要進(jìn)行投資，盡量購買一手房以及辦理好房產(chǎn)證的二手房,。
據(jù)上海一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，“炒樓花”是投機(jī)心理的表現(xiàn)。從對(duì)這一行業(yè)的了解看,，他建議普通百姓不宜“炒樓花”,，因?yàn)槠胀ò傩詹痪邆鋵I(yè)水平,，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)掉頭的時(shí)候，沒有應(yīng)對(duì)能力,�,！啊礃腔ā亩际菍�(duì)房地產(chǎn)業(yè)很懂行的人，也不乏職業(yè)炒房者”,，他說,。
業(yè)內(nèi)人士稱，樓花管理制度是牽扯社會(huì)穩(wěn)定的大問題,�,！俺礃腔ā蔽＜笆袌�(chǎng)，因?yàn)檫^多投資客的介入,，房?jī)r(jià)在炒作中層層加碼,，等到超出實(shí)際購買力時(shí)，造成樓市“跳水”,。
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,，未依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓�,！蛾P(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》也明確了“嚴(yán)禁將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓”,，廣西壯族自治區(qū)建設(shè)廳在轉(zhuǎn)發(fā)上述《通知》時(shí)也強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不具備上市交易條件或沒有房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)提供代理服務(wù)”,�,！�
從2009年7月30日起，南寧市房產(chǎn)局集中對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行整頓,，凡為買賣“樓花”行為提供服務(wù)的二手房中介機(jī)構(gòu)將被整頓和曝光,。8月底將部分已查處具有違規(guī)行為的中介公司在網(wǎng)上向社會(huì)公眾公布。 |