本報訊 中金公司日前發(fā)布的報告表示,，從租金收益的角度看，如果保持投資收益率不變及不考慮市場供需的情況下,，征收1%的物業(yè)稅率所對應(yīng)的房價要下跌的幅度應(yīng)在15%-20%左右,。不過，中金公司認(rèn)為,，由于涉及內(nèi)容復(fù)雜，近期推出的可能性不大,。
中金報告認(rèn)為，我國物業(yè)稅可能采取香港及新加坡模式,，對土地使用權(quán)及住宅所有權(quán)征稅。同時可能設(shè)定以物業(yè)價值為稅基,，稅率在0.5%-2%之間。
“物業(yè)稅稅基確定可估算物業(yè)價值和估算物業(yè)租金兩類,，預(yù)計我國將以物業(yè)價值為稅基,；稅率的確定較為復(fù)雜,，一般來說,，各國稅率范圍很大,，從零稅率到3%以上,，總體來看,，普通居民自住用房稅費(fèi)在1%左右，而高價位或多套住房稅率在2%以上,；另外,，從承受能力來看，發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅占可支配收入比例約為2%左右,，稅負(fù)較高國家占4%左右,；借鑒以上經(jīng)驗，我們認(rèn)為我國物業(yè)稅征收稅率普通自住型大致為0.5%-1%,；高端及多套住宅稅率為1.5%-2%,；對于特別高檔的住宅可以征收2.5%左右的稅率�,！敝薪鸸痉治鰩煱缀隉槺硎�,。
對于物業(yè)稅出臺對房地產(chǎn)市場的影響，中金公司認(rèn)為,，從中長期來看,，物業(yè)稅增收提高了居民持有成本，從而對房價有抑制作用,，按1%的稅費(fèi),，征稅后房價將理論上下降15%-20%，房價同時還要受到市場供需影響,；另外由于對多套住房/高端商品房稅率較高,，所以推行物業(yè)稅短期內(nèi)將增加二手房供應(yīng)，打壓高端商品房需求,，房價也將被迫下降,。
中金報告表示,，從中長期來看,，住宅市場價格會受到物業(yè)稅負(fù)面影響，主要是因為購房者對成本下降的預(yù)期,，持有成本上升(可支配收入減少),。土地出讓金中減少了土地租金這部分，即使土地成本從量而言沒有減少,，市場也會期望新的住宅物業(yè)有相對較低的售價,。同時由于持有成本的上升和可支配收入的較少，購房能力勢必下降。從租金收益的角度來看,，中國現(xiàn)在的平均租金回報率在5%-6%左右,。對物業(yè)征收1%的物業(yè)稅率相當(dāng)于對租金征收15%-20%左右的稅率。如果保持投資收益率不變及不考慮市場供需的情況下,，征收1%的物業(yè)稅率所對應(yīng)的房價要下跌的幅度應(yīng)該在15%-20%左右,。而且，高檔住宅的投資收益率相對也比較高,。所以物業(yè)稅對于高檔物業(yè)房價的負(fù)面影響可能會隨房價上升而呈現(xiàn)一個邊際效用遞減的情況,。超過1%的稅率后，每增加1%的物業(yè)稅稅率對應(yīng)的房產(chǎn)價格下降幅度應(yīng)該會小于17%-20%,。此外,，住宅市場價格在中長期仍舊受市場供給需求的影響，而這部分影響會對物業(yè)稅影響產(chǎn)生對沖或者放大的作用,。
在住房供給的變化方面,，中金公司認(rèn)為，對存量的影響是在開征物業(yè)稅的短時間內(nèi)二手房供應(yīng)增長,。征收物業(yè)稅會將市場囤積的二套及二套以上的房源釋放出來,，對二手房市場的價格形成下行壓力。一手房市場也會相應(yīng)受到波動,。我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應(yīng)總體的10%左右,。如果這些房源全部釋放，二手房市場會在短時間內(nèi)增加大約10%左右的房源,�,；诔鍪鄣钠惹行裕赡軙允袌稣劭蹆r出讓,，進(jìn)一步打壓二手市場的房價,。
從增量的角度來看，開發(fā)商的供應(yīng)量應(yīng)該會有所下降,。雖然土地成本會下降,，但是由于物業(yè)稅增加了持有成本，購房者可能會在住宅價格上尋求更大的折扣,。特別是當(dāng)市場上已付地租物業(yè)與未付地租物業(yè)并存的情況下,，購買者可以進(jìn)行橫向比較,。所以物業(yè)市場價格下降可能比土地成本下降幅度更大,，從而減少開發(fā)商的盈利率。此外,，由于物業(yè)稅對投資需求,，多套房購買需求及高價房需求的打壓，會使得開發(fā)商對市場的預(yù)期變得更為審慎,，而控制市場供應(yīng)。
“對結(jié)構(gòu)增量的影響主要體現(xiàn)在高端房型向中端房型轉(zhuǎn)變這一變化中,。因為高端住宅將會被征收較高的物業(yè)稅,。從而加重投資者和購房者的持有成本,�,！敝薪饒蟾娣Q。 |
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